서울시 상업지역 유형별 생존율 차이와 생존율에 미치는 영향요인

국문 초록 (Abstract)

한국의 자영업 비중은 OECD 주요국 대비 높은 수준이며, 최근 내수 침체 와 경기 둔화로 인해 소상공인의 폐업 위험이 심화되고 있다. 도시 상업지역 의 점포 폐업은 개별 사업체의 경영 실패를 넘어 지역 상권의 공동화와 커뮤 니티 약화로 이어질 수 있어 도시계획적 관점에서도 중요한 문제이다. 그러나 기존 연구들은 상권의 기능적 성격에 따라 동일한 영향요인이 생존율에 상반 된 방향으로 작용할 수 있다는 점을 충분히 반영하지 못하였다. 본 연구는 서울시 상업지역을 대상으로 생활인구의 시간대별 패턴에 따른 상업지역 유형을 분류하고, 유형별 점포 생존율의 차이와 영향요인을 규명하 는 것을 목적으로 한다. 분석 단위는 서울시 500m 헥사곤 격자이며, 분기별 점포수 상위 25%에 해당하는 582개 상업그리드를 분석 대상으로 설정하였 다. 종속변수는 2023년 1분기 기준 운영점포의 3년 생존율로, 소상공인시장 진흥공단 상가정보 데이터를 활용하여 산출하였다. 상업지역 유형화를 위해 서울시 생활인구 데이터의 평일·주말 시간대별 시 계열에 DTW 기반 k-평균 군집분석을 적용하였다. 분석 결과 서울시 상업그 리드는 평일 업무·통근 수요가 집중되는 평일집중형, 평일과 주말 모두 주간 활동이 활발한 주중주말활력형, 주거 인구 기반의 완만한 수요 패턴을 보이는 주간침체형의 3개 유형으로 분류되었다. 수요인구 특성·건물용도·상권특성 등 외부 변수에서 유형 간 유의한 차이가 확인되어 군집 분류의 외적 타당성이 지지되었다. 유형별 3년 생존율 비교 결과 평일집중형의 생존율이 나머지 두 유형보다 유의하게 높게 나타났으나, 주중주말활력형과 주간침체형 간에는 유의한 차이 가 확인되지 않았다. 평일 업무·통근 수요가 집중된 상권의 생존율이 높다는 가설은 지지된 반면, 거주인구 기반 근린 상권의 생존율이 높을 것이라는 가 설과 여가·소비 상권의 생존율이 낮을 것이라는 가설은 기각되었다. 생존율 영향요인 분석에서는 공간자기상관 진단을 거쳐 공간래그모형을 최 종 모형으로 선택하였다. 통합 모형에서 보건의료업 집적도와 소매업 내 다양 성, 주말주간인구는 생존율에 긍정적인 영향을 미친 반면, 음식업·교육업·예술 스포츠업 집적도와 업종다양성, 평일주간인구, 거주인구, 백화점 인근 입지는 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 유형별 분리 모형에서는 동일한 수요인구 변수가 상권 유형에 따라 상반된 방향으로 작용함이 확인되었다. 평일주간인구는 평일집중형에서 생존율을 낮 추는 방향으로, 주간침체형에서는 높이는 방향으로 작용하였으며, 주말주간인 구는 두 유형에서 정반대의 패턴을 보였다. 이는 유입 인구의 시간적 패턴과 성격이 상권의 기능적 유형에 따라 생존율에 차별적으로 작용함을 시사하며, 상권 유형을 통제하지 않은 통합 분석만으로는 영향요인의 실제 메커니즘을 파악하기 어려움을 보여준다. 본 연구는 생활인구 시계열 패턴을 활용한 상업지역 유형화 방법론을 제안 하고 수요인구 특성의 유형별 차별적 영향을 실증함으로써 상권 연구에 방법 론적·실증적 기여를 제공한다. 아울러 상권 유형별 차별화된 소상공인 지원 정책의 필요성을 시사한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 1.1 연구 배경 1
• 1.2 연구 목적 3
• 1.3 연구 범위 및 내용 4
• 제2장 이론적 고찰 6
• 2.1 상업시설의 장기 생존과 지속가능성 6
• 2.2 상업지역 유형과 공간적 특성 8
• 2.3 상업지역 생존율의 영향요인 11
• 2.4 연구의 차별성 16
• 제3장 연구 설계 및 분석 방법 19
• 3.1 분석의 틀 19
• 3.2 연구 대상 및 시공간적 범위 22
• 3.3 분석 자료 및 변수 설정 24
• 3.4 분석 방법 32
• 3.4.1 생활인구 패턴에 따른 상업지역 유형화 32
• 3.4.2 상업지역 유형별 특성 및 생존율 비교 34
• 3.4.3 상업지역 유형별 생존율 영향요인 분석 34
• 제4장 분석 결과 41
• 4.1 서울시 상업지역 기초통계 41
• 4.1.1 장기 생존 점포 및 운영기간 41
• 4.1.2 업종별 특화도 및 다양성 45
• 4.1.3 시간대별 생활인구 48
• 4.2 시간대별 생활인구 패턴에 따른 상업지역 유형화 50
• 4.2.1 상업지역 유형화 결과 50
• 4.2.2 유형별 특성 및 생존율 비교 결과 51
• 4.3 상업지역 유형별 생존율 영향요인 분석 55
• 4.3.1 통합 공간모형 분석 결과 55
• 4.3.2 유형별 공간모형 분석 결과 58
• 제5장 결론 63
• 5.1 주요 결론 63
• 5.2 연구의 시사점 65
• 5.3 연구의 한계 및 향후 과제 66
• 참고문헌 68
• 부록 72
• ABSTRACT 74