물류단지 계획 입지가 아파트 가격에 미치는 영향

국문 초록 (Abstract)

최근 생활물류 수요가 증가하면서 도심 인근 물류시설은 도시기반시설 로서의 필요성이 커지고 있으나 주거지역과 인접할 경우 부정적 외부효과 에 대한 우려도 함께 제기되고 있다. 기존 연구는 주로 개별입지 형태의 물류시설을 대상으로 주택 가격 영향을 분석해 왔으나 법정 계획절차에 따라 조성되는 물류단지의 계획 입지 효과에 대해서는 충분한 검토가 이 루어지지 않았다. 이에 본 연구는 수도권 물류단지 중 주거지와 인접한 계획 입지 사례들을 대상으로 물류단지 입지가 주변 아파트 가격에 미치는 영향과 계획 입지 수준에 따른 가격 영향의 차이를 검정하고자 하였다.
분석대상지로 서울동남권, 부천오정, 화성동탄 물류단지 3개소를 선정 하였는데, 이들은 계획 입지 검토 요소들인 신도시 연접 여부, 주변 개발 사업과의 동시성, 완충공간의 존재 등에서 수준 차이를 보였다. 분석에서 는 아파트 매매가격과 전세가격을 함께 활용하여 자산가치뿐만 아니라 사 용가치 측면에서도 가격 변화를 분석하였다. 분석의 기준 시점은 물류단 지 내 연면적 10만㎡ 이상의 초대형 물류시설 사용승인일로 설정하였으며 전후 5년간의 가격 변화를 비교하였다. 연구방법으로는 물류단지 경계로 부터의 거리기준에 따라 처치집단과 통제집단을 설정하고 이중차분모형을 이용하여 물류단지 인접 지역 아파트 가격의 상대적 변화를 분석하였다.
분석 결과, 물류단지 계획 입지가 인근 아파트 가격에 미치는 영향은 모든 사례에서 일관된 가격 하락으로 나타나지 않았다. 매매가격은 대상 지와 거리구간 및 모형에 따라 상이한 결과를 보였다. 서울동남권과 부천 오정은 처치범위를 넓힐수록 양（+）에서 음（-）의 효과로 전환되는 경향을 보였지만 화성동탄은 외곽 구간으로 갈수록 음（-）의 효과가 약화되는 경 향이 나타났다. 전세가격 결과는 대상지별로 계획 입지 여건과 수준의 차 이에 따라 상대적으로 구분되는 양상을 보였다. 전세가격의 영향을 보면 서울동남권에서는 음（-）의 효과가 가장 뚜렷하게 나타났다. 이는 물류단지 입지 영향과 함께 기성시가지와의 인접성, 대규모 신규 아파트 공급 등 주변 주택시장 여건이 복합적으로 작용한 결과로 볼 수 있다. 부천오정은 근접 지역에서 통계적으로 유의한 음（-）의 효과가 나타나지 않았으며 이 는 주거지역과 물류단지 사이의 완충공간이 직접적 영향을 일정 부분 흡 수하거나 완화했을 가능성이 있다. 화성동탄은 동탄2신도시와 연접하여 유사한 시기에 병행 개발된 사례로 세 사례 중 계획 입지의 수준이 상대 적으로 높은 지역에 해당하며 신도시와의 계획적 연계 및 조정, 기반시설 확충 등이 결합하여 부정적 효과가 뚜렷하게 관찰되지 않았고 일부 구간 에서는 양（+）의 효과가 나타났다.
이러한 결과는 물류단지의 계획 입지 영향이 물류시설의 존재 여부만으 로 설명되는 일률적 효과가 아니라 계획 입지 수준, 주변 도시공간 구조 에 따라 달라지는 조건부 효과로 이해할 필요가 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 3
• 제2장 이론적 배경 및 선행연구 검토 5
• 제1절 물류단지의 개념과 제도적 특성 5
• 제2절 선행연구 고찰 13
• 제3절 선행연구와의 차별성 18
• 제3장 연구 설계 및 분석 방법 19
• 제1절 물류단지 현황 및 대상지 선정 19
• 제2절 분석 모형 29
• 제3절 변수 설정 32
• 제4장 분석 결과 39
• 제1절 기초 통계 분석 39
• 제2절 분석 결과 44
• 제5장 결론 50
• 제1절 요약 및 결론 50
• 제2절 연구 의의 및 한계점 52
• 참고문헌 53
• 부 록 57
• ABSTRACT 69