사립대학 기본재산의 장기 미활용 요인 분석 및 활성화 방안 = Determinants of Long-Term Underutilization of Basic Assets in Private Universities and Strategies for Their Activation

국문 초록 (Abstract)

학령인구 감소와 장기적인 등록금 동결 등 고등교육 환경의 구조적 변화로 인해 사 립대학의 재정 건전성은 지속적으로 악화되고 있으며, 과거 확장기에 확보된 대규모 토지와 건물은 활용되지 못한 채 장기간 방치되는 사례가 증가하고 있다. 특히 사립 대학 기본재산은 「사립학교법」 등 제도적 규율 아래 관리되는 특성상 일반 부동산 자산과 달리 활용 및 처분 과정에서 높은 제약과 구조적 비유동성을 내재하고 있으 며, 이는 자산의 장기 미활용과 비활성화를 심화시키는 요인으로 작용하고 있다. 이에 본 연구는 사립대학 기본재산의 장기 미활용 현상을 일시적 공실이나 관리 미흡이 아 닌 제도적 제약과 자산 비유동성이 결합된 구조적 현상으로 해석하고, 그 발생 메커 니즘과 활성화 방안을 실증적으로 분석하는 데 목적이 있다. 이를 위해 본 연구는 전국 사립대학 기본재산 전수자료를 활용하여 자산 비활성화 과정을 활용 단계와 처분 단계로 구분한 이중구조 분석체계를 설정하였으며, 2025년 기준 기본재산 47,717건의 횡단면 자료와 2016년부터 2025년까지의 처분 관련 행정 자료를 결합하여 분석하였다. 분석 방법으로는 로짓（Logit） 및 프로빗（Probit） 회귀모 형을 활용하였으며, 자산 규모, 자산 가치, 담보설정 여부, 관리주체 존재 여부, 장기 미활용 기간 등의 변수가 자산 비활성화에 미치는 영향을 검증하였다. 또한 설명적 순차 설계（Explanatory Sequential Design）에 기반한 혼합연구방법론（Mixed Methods） 을 적용하여 정량분석 결과를 국내 폐교대학 사례 및 해외 대학의 민관협력 활용 사 례와 연계·비교함으로써 분석의 설명력과 정책적 함의를 보완하였다. 실증분석 결과, 첫째 자산 규모가 증가할수록 처분 성공 가능성이 유의하게 감소하 는 ‘규모의 역설（Paradox of Size）’ 현상이 확인되었다. 둘째, 장기 미활용 기간이 누적 될수록 자산의 시장성이 저하되고 처분 비활성화 가능성이 증가하는 구조적 고착 가 능성이 확인되었다. 셋째, 2023년 시행된 「대학설립·운영규정」 개정 등 규제 완화 정책 이후에도 처분 비활성화가 완화되지 않은 것으로 나타났으며, 이는 단순한 규제 완화만으로는 구조적 비유동성 문제를 해결하기 어렵다는 점을 시사한다. 또한 자산 활용 실패와 처분 지연은 지역 상권 침체, 도시 쇠퇴, 지방재정 부담 증가 등 다양한 사회적 비용으로 확산될 가능성이 있음을 사례분석을 통해 시사하였다. 이에 본 연구는 사립대학 기본재산의 활성화를 위해 다음과 같은 정책적 시사점을 제시하였다. 첫째, 전문 자산관리회사（AMC） 등을 활용한 전문적 자산관리 체계 구축 이 필요하다. 둘째, 자산 규모와 특성을 고려한 차별적 개발 전략과 민관협력 기반 활 용 구조의 제도화가 요구된다. 셋째, 담보설정 등 재무적 유인체계를 활용한 자산관리 규율의 강화가 필요하다. 넷째, 지방자치단체 및 공공기관 참여 확대를 통한 선제적 공공 개입 체계를 마련할 필요가 있다. 다섯째, 저활용 자산의 포트폴리오 재편과 전 략적 자산운용 체계 구축이 요구된다. 결론적으로 사립대학 기본재산 정책은 보유와 사후적 처분 중심 체계에서 벗어나 자산의 활용성과 공공적 가치를 동시에 고려하는 능동적·전략적 자산운용 체계로 전환될 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As South Korea's higher education sector faces structural challenges, including declining school-age populations and prolonged tuition freezes, the financial sustainability of private universities has increasingly weakened. Consequently, a growing number of land parcels and buildings acquired during periods of institutional expansion have remained underutilized for extended periods. Unlike ordinary real estate assets, basic assets owned by private universities are subject to strict legal regulations under the Private School Act and related regulations, resulting in substantial constraints on asset utilization and disposal. These institutional constraints contribute to structural illiquidity and long-term asset inactivity.
This study aims to interpret the long-term underutilization of private university basic assets as a structural phenomenon arising from the interaction between institutional constraints and asset illiquidity, rather than as a temporary vacancy problem or managerial inefficiency. Furthermore, the study empirically investigates the determinants of asset inactivity and proposes policy measures for asset activation.
To achieve this objective, the study develops a dual-stage analytical framework that distinguishes between the utilization stage and the disposal stage of asset inactivity. The analysis utilizes a nationwide census dataset of 47,717 private university assets as of 2025, combined with administrative records related to asset disposal from 2016 to 2025. Logit and Probit regression models are employed to examine the effects of asset size, asset value, collateralization status, existence of professional management entities, and duration of underutilization on asset inactivity. In addition, an explanatory sequential mixed-methods design is adopted to complement the quantitative findings through qualitative case analyses of closed universities in Korea and public-private partnership （PPP） cases from overseas universities.
The empirical results reveal three major findings. First, a “Paradox of Size” is identified, indicating that larger assets exhibit significantly lower probabilities of successful disposal. Second, longer periods of underutilization are associated with reduced marketability and a higher likelihood of disposal inactivity, suggesting the existence of a structurally persistent inactivity mechanism. Third, regulatory relaxation measures introduced through the 2023 revision of the Regulations on Establishment and Operation of Universities did not significantly alleviate disposal inactivity, implying that regulatory reform alone is insufficient to resolve structural illiquidity. Furthermore, case analyses suggest that failed asset utilization and delayed disposal may generate broader social costs, including commercial decline, urban deterioration, and increased fiscal burdens on local governments.
Based on these findings, the study proposes several policy implications. First, a professional asset management system utilizing Asset Management Companies （AMCs） should be established. Second, differentiated development strategies and institutionalized PPP-based utilization models should be adopted according to asset characteristics and scale. Third, financial discipline mechanisms linked to external financial relationships should be strengthened. Fourth, proactive public intervention involving local governments and public agencies should be expanded. Fifth, strategic portfolio restructuring and performance-oriented asset management systems should be introduced for underutilized assets.
In conclusion, private university asset policy should move beyond the traditional focus on asset retention and post-disposal regulation. Instead, a proactive and strategic asset management framework that simultaneously considers asset utilization efficiency and public value is required to address the structural inactivity of private university assets.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1） 연구 배경 1
• 2） 연구 목적 2
• 2. 연구 범위 및 방법 3
• 1） 연구 범위 3
• 2） 연구 방법 4
• Ⅱ. 이론 및 선행연구 고찰 7
• 1. 신제도주의 경제학과 자산 비유동성 이론 7
• 1） 신제도주의 경제학의 개념과 제도적 환경 7
• 2） 거래비용과 자산운용의 제약 8
• 3） 자산 비유동성의 구조와 규모의 역설 9
• 4） 제도적 순응과 위험회피적 의사결정 10
• 2. 사립대학 기본재산의 제도적 구조와 운용 특성 10
• 1） 사립대학 기본재산의 법적 구조와 유형 11
• 2） 공공성과 자산운용의 제약 12
• 3） 기본재산 관리 체계와 처분 의사결정 구조 13
• 3. 기본재산 취득 및 처분 구조의 특성 15
• 1） 취득 및 처분 절차의 특성 15
• 2） 교육용·수익용기본재산의 운용 특성 16
• 3） 학령인구 감소와 대학재정 여건 변화 21
• 4） 규제 완화 정책의 추진과 제도 변화 25
• 4. 선행연구 고찰 및 차별성 30
• 1） 사립대학 기본재산 및 대학재정 연구 31
• 2） 자산관리 및 유동화 전략 연구 32
• 3） 지역사회 영향 및 공공 활용 연구 33
• 4） 연구의 차별성 36
• Ⅲ. 연구모형 및 분석 방법 39
• 1. 연구모형 및 가설 설정 39
• 1） 연구모형 39
• 2） 연구가설의 설정 41
• 3） 시간 변수와 통제변수 설정 45
• 2. 표본 및 데이터 구성 46
• 1） 표본 선정 및 단계적 추적 설계 46
• 2） 데이터 수집 및 전처리 48
• 3. 변수의 설정 및 측정 방법 50
• 1） 종속변수 50
• 2） 독립변수 51
• 3） 통제변수 53
• 4. 분석 모형 및 분석 방법 55
• 1） Logit 모형과 단계적 접근의 타당성 55
• 2） 활용 비활성화 분석 모형 56
• 3） 처분 비활성화 분석 모형 57
• 4） 강건성 검증 및 분석의 한계 58
• Ⅳ. 실증분석 60
• 1. 기초통계 및 자산 운영 현황 61
• 1） 사립대학 기본재산 보유 현황 61
• 2） 기본재산 활용 현황 62
• 3） 기본재산 처분 현황 64
• 2. 기초통계 및 다중공선성 진단 66
• 1） 주요 변수의 기초통계량 분석 66
• 2） 상관관계 및 다중공선성 진단 69
• 3. 활용 단계 비활성화에 대한 실증분석 72
• 1） 모형 개요 및 회귀분석 결과 72
• 2） 가설 검증 결과 및 해석 74
• 4. 처분 단계 비활성화에 대한 실증분석 76
• 1） 모형 개요 및 회귀분석 결과 76
• 2） 가설 검증 결과 및 해석 78
• 5. 분석 결과의 강건성 검증 79
• 1） 강건성 검증의 목적 및 설계 79
• 2） 활용 단계 비활성화 모형의 강건성 확인 （Panel A） 81
• 3） 처분 단계 비활성화 모형의 강건성 확인 （Panel B） 82
• 6. 자산 규모의 이중적 효과 분석 83
• 1） 활용 단계에서의 자산 규모: 활용 가능성 확대 84
• 2） 처분 단계에서의 자산 규모: 거래 제약 확대 85
• 3） 규모의 역설과 단계별 이중성 89
• 7. 가설 검증 및 결과 요약 90
• 1） 가설 검증 결과 요약 90
• 2） 시간 누적 효과와 구조적 특성의 확인 92
• Ⅴ. 사립대학 기본재산 활용 및 처분 활성화 방안 94
• 1. 실증분석 결과의 해석과 사례분석 94
• 1） 장기 미활용의 누적과 사회적 비용 96
• 2） 규모의 역설과 공공 개입의 필요성 101
• 3） 자산 금융화와 민관협력 활용 구조 105
• 4） 지역사회 연계와 도시재생 모델 109
• 2. 정책적 시사점 및 제도 개선 방안 113
• 1） 자산관리 체계의 전문화 115
• 2） 가치 기반 활용 전략의 도입 117
• 3） 시장 친화적 거래구조의 구축 119
• 4） 공공 개입 및 지역연계 활용체계 구축 122
• 5） 성과기반 자산관리체계 구축 126
• Ⅵ. 결론 129
• 1. 연구 결과 129
• 2. 정책적 시사점 130
• 3. 연구의 한계 및 향후 과제 132
• 참고 문헌 135
• Abstract 140