부동산 자산관리서비스가 임차인의 재계약 의도에 미치는 영향 분석 : 원룸형 다가구주택을 중심으로 = Analysis of the Impact of Real Estate Property Management Services on Tenants’ Lease Renewal Intentions: Focused on Studio-Type Multi-Household Housing

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to empirically analyze the effects of real estate property management services on tenants’ lease renewal intentions in studio-type multi-household housing. Studio-type multi-household housing has become a major housing type in the private rental housing market due to the increase in single-person households and the expansion of demand for small rental housing around university districts and industrial complexes. However, because of the characteristics of small-scale private rental housing, limitations in management expertise and variations in management quality exist, and these factors serve as important determinants affecting tenants’ residential satisfaction and lease renewal intentions. Nevertheless, studies systematically analyzing the relationship between real estate property management services and tenants’ lease renewal intentions remain limited.
This study classifies real estate property management services into four dimensions: physical/facility factors, social factors, managerial factors, and economic factors. Based on the belief–attitude–behavioral intention framework of the Theory of Reasoned Action （TRA）, this study analyzes the process through which tenants’ perceptions of real estate property management services are formed into attitudes and how those attitudes are translated into lease renewal intentions as a form of behavioral intention. By incorporating perceived importance and value evaluation of real estate property management services into the attitude formation process, this study seeks to explain how perceptions of management services are translated into behavioral intentions. In addition, the moderating effects of rental management approaches （self-management, delegated management, and mixed management） were also examined.
For the research method, a survey was conducted using convenience sampling among tenants aged 18 years or older residing in studio-type multi-household housing located near university districts and industrial complexes in Gyeongsan City, Gyeongsangbuk-do. A total of 338 valid responses were collected. The collected data were analyzed using descriptive statistics, exploratory factor analysis （EFA）, reliability analysis, and correlation analysis, and hierarchical regression analysis was conducted to verify the effects of real estate property management service factors. In addition, interaction-term analysis was performed to test the moderating effects of rental management approaches.
The results indicate that physical/facility factors, managerial factors, and economic factors have significant positive effects on tenants’ lease renewal intentions, whereas social factors were found to be statistically insignificant. The insignificant effect of social factors may be explained by the characteristics of studio-type multi-household housing, where tenants generally have short residential periods, high residential mobility, and strong tendencies toward individualized living. Managerial factors emerged as a key influencing factor, and their effects were found to be partially strengthened under delegated management. The direct effect of rental management approaches themselves was not statistically significant, indicating that the quality and operational level of real estate property management services are more important determinants of lease renewal intentions than the management approach itself.
This study is meaningful in that it applies the belief–attitude–behavioral intention framework of the Theory of Reasoned Action to the relationship between real estate property management services and lease renewal intentions and extends its application to the housing and rental context. In addition, by utilizing an attitude structure that combines perceived importance and value evaluation, this study explains the formation process of tenants’ lease renewal intentions. The findings empirically confirm that the quality and operational level of real estate property management services have significant effects on tenants’ lease renewal decision-making in the small-scale private rental housing market. The results suggest that, in the management of small-scale rental housing, not only the quality of management services but also the standardization and accountability of management operations should be given important consideration.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 원룸형 다가구주택을 대상으로 부동산 자산관리서비스가 임차인의 재계 약 의도에 미치는 영향을 실증적으로 분석하는 데 목적이 있다. 원룸형 다가구주택은 1인 가구 증가와 대학가 및 산업단지 인근지역을 중심으로 한 소형 임대주택 수요 확 대에 따라 민간임대주택 시장의 주요 주거유형으로 형성되어 왔다. 그러나 소규모 민 간 임대 특성상 관리 전문성 부족과 관리 품질의 편차가 존재하며, 이는 임차인의 주 거만족도 및 재계약 의도에 영향을 미치는 중요한 요인으로 작용하고 있다. 그럼에도 불구하고 부동산 자산관리서비스와 임차인의 재계약 의도 간 관계를 체계적으로 분석 한 연구는 여전히 제한적이다. 본 연구는 부동산 자산관리서비스를 물리·시설적 요인, 사회적 요인, 관리적 요인, 경제적 요인으로 체계화하고, 합리적 행위이론（TRA）의 신념–태도–행동 의도 구조 를 이론적 기반으로 적용하여 부동산 자산관리서비스에 대한 임차인의 인식이 태도로 형성되고, 형성된 태도가 재계약 의도라는 행동 의도로 연결되는 과정을 분석하였다. 부동산 자산관리서비스에 대한 중요도와 가치평가를 태도 형성과정에 내재화함으로 써, 서비스에 대한 인식이 행동 의도로 이어지는 구조를 설명하고자 하였다. 또한 관 리방식（자가관리, 위탁관리, 혼합관리）이 이러한 관계에 미치는 조절 효과를 함께 검 토하였다. 연구 방법으로는 경상북도 경산시 소재 대학가 및 산업단지 인근 원룸형 다가구주 택에 거주 중인 만 18세 이상 임차인을 대상으로 편의표본추출 방식을 적용하여 설문 조사를 실시하였으며, 총 338부의 유효표본을 확보하였다. 수집된 자료는 기술통계 분 석, 탐색적 요인분석（EFA）, 신뢰도 분석 및 상관관계 분석을 수행한 후, 위계적 회귀 분석을 통해 부동산 자산관리서비스 요인의 영향을 검증하였다. 또한 관리방식의 조 절효과를 검증하기 위하여 상호작용항 분석을 실시하였다. 분석 결과, 물리·시설적 요인, 관리적 요인, 경제적 요인은 임차인의 재계약 의도에 유의한 정（+）의 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 사회적 요인은 통계적으로 유의하 지 않은 것으로 확인되었다. 사회적 요인이 유의하지 않게 나타난 것은 원룸형 다가 구주택의 특성상 임차인의 거주 기간이 짧고 주거 이동성이 높으며, 주거의 개인화 경향이 강하게 나타나기 때문으로 해석된다. 관리적 요인은 핵심 영향요인으로 나타 났으며, 위탁관리방식에서 그 영향력이 부분적으로 강화되는 경향이 확인되었다. 관리 방식 자체의 주효과는 유의하지 않은 것으로 나타나, 재계약 의도 형성에는 관리방식 보다 부동산 자산관리서비스의 질과 운영 수준이 보다 중요한 요인임을 확인하였다. 본 연구는 합리적 행위이론의 신념–태도–행동 의도 구조를 부동산 자산관리서비 스와 재계약 의도 관계에 적용하고, 이를 주거 및 임대차 맥락으로 확장하였다는 점 에서 의의를 가진다. 또한 중요도와 가치평가를 결합한 태도 구조를 활용하여 임차인 의 재계약 의도 형성과정을 설명하였으며, 소규모 민간임대주택 시장에서 부동산 자 산관리서비스의 질과 운영 수준이 임차인의 재계약 의사결정에 중요한 영향을 미친다 는 점을 실증적으로 확인하였다. 연구 결과는 소규모 임대주택 관리에서 관리서비스 의 품질뿐 아니라 관리 운영의 표준화와 책임성 강화가 중요하게 고려될 필요가 있음 을 시사한다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구배경 및 목적 1
• 1) 연구배경 1
• 2) 연구목적 3
• 2. 연구범위 및 방법 4
• 1) 연구범위 4
• 2) 연구방법 5
• Ⅱ. 이론 및 선행연구 고찰 8
• 1. 부동산 자산관리서비스 8
• 1) 부동산 자산관리 8
• 2) 부동산 자산관리서비스와 관리방식 11
• 3) 부동산 자산관리서비스의 역할 20
• 2. 원룸형 다가구주택의 주거 및 임대차 구조 21
• 1) 원룸형 다가구주택의 개념 및 특성 21
• 2) 원룸형 다가구주택의 임대차시장 구조 24
• 3) 원룸형 다가구주택의 임료 결정 구조 25
• 3. 주거만족도와 재계약 의도 27
• 1) 주거만족도의 개념 27
• 2) 주거만족도의 형성과 영향요인 28
• 3) 주거만족도와 재계약 의도의 관계 29
• 4) 부동산 자산관리서비스와 임차인 만족도 30
• 4. 합리적 행위이론의 주거 분야 적용 32
• 1) 합리적 행위이론의 개념 32
• 2) 신념의 태도 형성과정 33
• 3) 합리적 행위이론의 주거 의사결정 34
• 4) 부동산 자산관리서비스 요인과 합리적 행위이론의 연계 구조 35
• 5. 선행연구 고찰 및 본 연구의 차별성 36
• 1) 부동산 자산관리서비스 및 임대주택관리 관련 선행연구 36
• 2) 소형 임대주택 및 원룸형 다가구주택 관련 선행연구 44
• 3) 주거만족도 및 재계약 의도 관련 선행연구 49
• 4) 합리적 행위이론 기반 주거행동 연구 동향 55
• 5) 선행연구와 본 연구의 차별성 59
• Ⅲ. 연구모형 및 방법 62
• 1. 연구모형 설정 62
• 1) 연구모형 62
• 2) 연구가설의 설정 64
• 2. 변수의 조작적 정의 66
• 1) 독립변수: 부동산 자산관리서비스 요인 66
• 2) 종속변수: 재계약 의도 70
• 3) 조절변수: 관리방식 70
• 4) 통제변수: 성별, 월세 수준, 재계약 횟수 71
• 5) 부동산 자산관리서비스에 대한 태도 측정방식 72
• 3. 조사설계 73
• 1) 조사대상 및 표본설계 73
• 2) 사전조사의 개요 77
• 3) 자료수집 방법 81
• 4) 측정도구의 구성 83
• 5) 연구윤리 준수 84
• 4. 자료분석 방법 85
• 1) 통계분석 프로그램 85
• 2) 기술통계 및 측정 도구의 타당도·신뢰도 검증 85
• 3) 가설검증 절차 86
• Ⅳ. 실증분석 89
• 1. 기술통계 분석 89
• 1) 참여자의 인구통계학적 속성 분석 89
• 2) 측정변수의 기술통계 분석 91
• 2. 타당도 검정 및 신뢰도 분석 93
• 1) 탐색적 요인분석 94
• 2) 신뢰도 분석 114
• 3) 타당도 및 신뢰도 분석 결과 요약 116
• 3. 상관분석 117
• 4. 회귀모형의 가정검정 120
• 1) 다중공선성 진단 120
• 2) 잔차의 정규성 및 등분산성 검토 121
• 3) 잔차의 독립성 검토 122
• 5. 위계적 회귀분석 122
• 1) 위계적 회귀분석 모형 설정 122
• 2) 모형별 위계적 회귀분석 결과 123
• 3) 모형 간 설명력 변화 및 조절효과 분석 131
• 6. 가설검증 132
• 1) H1: 부동산 자산관리서비스 요인이 재계약 의도에 미치는 영향 132
• 2) H2: 관리방식의 조절효과 검증 133
• 7. 실증분석 결과 135
• Ⅴ. 결론 138
• 1. 연구결과 종합 138
• 2. 정책제안 139
• 3. 시사점 141
• 참고 문헌 144
• Abstract 152
• 부록 : 설문지 155