전세사고가 주택시장에 미치는 영향 = The Impact of Jeonse accident on the Housing Market

국문 초록 (Abstract)

본 논문은 2022년 하반기부터 2024년 하반기까지 전국 155개의 시군구를 대상으로 반기 및 지역 단위의 패널 데이터(Panel Data)를 구축하여, 주택시장에서 발생한 전세사고가 아파트 및 연립·다세대 거래 유형별(매매, 전세, 월세) 가격지수 및 거래 건수에 미치는 영향을 분석하였다. 이원 고정효과 모형(two-way fixed effects model)을 통해 전국적 분석을 실시하였다. 추가적으로 심층 분석을 위해 두 가지 이질성 분석을 수행하였다. 첫째, 지역 이질성 분석을 통해 수도권과 비수도권으로 표본을 구분하여 전세사고의 차별적 효과를 분석하였다. 둘째, 시간 이질성 분석을 시행하여 2023년 하반기를 기점으로 전세사고 발생 시기를 전과 후로 구분하여 전세사고의 시기별 영향을 분석하였다. 분석 결과 이원 고정효과 모형에서는 전세사고와 아파트 및 연립·다세대의 모든 가격지수는 유의한 음(-)의 관계를 보였으며, 연립·다세대의 매매·전세 거래량 감소와도 연관되었다. 지역 이질성 분석 결과, 수도권에 비해 비수도권에서 아파트 가격지수 하락에 미치는 한계효과가 더 크게 나타나는 경향이 확인되었다. 이는 수도권 아파트의 경우 상대적으로 안전자산으로 여겨져 전세사고 발생 시 가격 변동성이 적은 반면, 비수도권 아파트의 경우 상대적으로 위험자산으로 여겨져 전세사고 발생 시 가격 변동성이 더 크다는 것을 시사한다. 마지막으로 시간 이질성 분석 결과, 2023년 하반기 이후 아파트 시장에서는 전세사고와 가격지수 간의 부정적 연관성이 완화되고 매매 거래 건수는 유의한 양(+)의 관계로 전환되었다. 반면 연립·다세대 시장에서는 가격지수와의 음(-)의 연관성이 오히려 확대된 패턴을 보여주며, 이는 연립·다세대 시장에서 전세사고에 대한 사회적 인식 또는 시장 반응이 이전보다 더욱 부정적으로 변화했을 가능성을 시사한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study analyzes the impact of ‘jeonse accident’ in the housing market on price indices and transaction volumes by housing type(apartments and multi-unit housings) and transaction type(sales, jeonse, and monthly rent), using a semiannual and regional panel dataset of 155 districts from the second half of 2022 to the second half of 2024. A two-way fixed effects model was conducted for a nationwide analysis. Additionally, two types of heterogeneity analyses were conducted for a more in-depth examination. First, a regional heterogeneity analysis was carried out by dividing the sample into the Seoul Metropolitan Area and non-metropolitan regions, in order to the regional variation in the impact of jeonse accidents. Second, a temporal heterogeneity analysis was performed by distinguishing between periods before and after the second half of 2023, to examine the time-varying impact of jeonse accident. The results of the two-way fixed effects model reveal a statistically significant negative relationship between jeonse accident and all price indices for both apartments and multiplex housing. In addition, jeonse accident was associated with declines in sales and jeonse transaction volumes, particularly in the multi-unit housing sector. Regional heterogeneity analysis showed that the marginal effect on apartment price index declines was more pronounced in non-capital regions compared to the capital region. This suggests that while apartments in the capital region are relatively considered safe assets with lower price volatility in the event of jeonse accident, those in non-capital regions are perceived as riskier assets, showing greater price fluctuations. Finally, the temporal heterogeneity analysis showed that since the second half of 2023, the negative correlation between jeonse accidents and the apartment price index has eased, while the number of apartment sales transactions has turned significantly positive. In contrast, the negative association with the price index in the multi-unit housing market has become more pronounced, implying a potentially more negative societal perception or market response to jeonse accident than before.

목차 (Table of Contents)

• 1. 서 론 - 1 -
• 2. 전세사고 현황 - 4 -
• 3. 데이터 및 분석 모형 - 8 -
• 제1절. 데이터 및 변수 설정 - 8 -
• 제2절. 기초 통계량 - 9 -
• 제3절. 분석 모형 - 12 -
• 3.1 이원 고정효과 모형 - 12 -
• 3.2 지역 이질성 모형 - 12 -
• 3.3 시간 이질성 모형 - 13 -
• 4. 분석 결과 - 14 -
• 제1절. 이원 고정효과 분석 - 14 -
• 제2절. 지역 이질성 분석 - 16 -
• 제3절. 시간 이질성 분석 - 20 -
• 제4절. 강건성 분석 - 23 -
• 4.1 이원 고정효과 분석 - 23 -
• 4.2 지역 이질성 분석 - 25 -
• 4.3 시간 이질성 분석 - 28 -
• 5. 결론 - 32 -
• 참 고 문 헌 - 35 -
• 부록 - 36 -
• A. 지역 이질성 분석 결과 비교 - 36 -
• B. 시간 이질성 분석 결과 비교 - 38 -
• ABSTRACT - 42 -