자율주택정비사업에 의한 저층주거지 도시환경 개선에 대한 연구 : 서울시 사례를 중심으로 = A study on the Improvement of Urban Environment in Low-rise Residential Areas through Autonomous Housing Improvement Project: Focusing on the Case of Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Low-rise residential areas in Seoul, which were formed through land readjustment projects in the 1960s and 1980s, have been converted into high-density residential areas centered on multi-family and multi-family houses amid urban advancement, population growth, and changes in housing demand, but have structural limitations such as aging, lack of infrastructure, and narrow street width. As large-scale maintenance projects continued to be delayed and suspended, the 「Act on Special Concerning Unoccupied House or Small-Scale Housing Improvement」 enacted in 2017 prepared a new maintenance method based on small plots, and the autonomous housing improvement project plays an important role in that it can be quickly repaired based on the consensus of a small number of plots.

The purpose of this study is to understand the institutional manifestation of autonomous housing improvement projects targeting construction completion cases promoted in low-rise residential areas in Seoul. In addition, by identifying the changes and improvements that make to the existing urban environment, they tried to examine the possibility of small-scale unit regeneration of old low-rise residential areas.

After the Small Housing Improvement Act was implemented in 2017, 40 autonomous housing improvement projects completed in Seoul by April 2025 were investigated and analyzed, general status was examined, and construction characteristics were analyzed. The institutional manifestation of the autonomous housing improvement project was analyzed from the perspective of the plot consolidation method, the method of securing the requirements for road access, and the building connection and separation method. Through an in-depth analysis of large-scale building cases of 500 square meters or more, not a small plot unit, the contribution of the autonomous housing improvement project to the city of low-rise dwellings was analyzed.

In the general status of the 40 completed target sites, the nature and size of the land and whether the deregulation items of the system were used were investigated. It was found that construction was carried out mainly in general residential areas, and in the type I general residential areas, where development was difficult due to the floor area ratio ordinance, the area ratio deregulation items by rental housing construction were actively used. In terms of size, the average size of the project increased in the order of autonomous type, building agreement type, and plot-consolidation type, while at the same time, the scope of their project implementation area increased. In other words, it was confirmed that the results of the consistent project did not appear in the building agreement type and the plot consolidation type, but diversified architectural types appeared. With the emergence of new types of row houses and apartments, the scale of the project gradually increased. As the laws and regulations were continuously revised at the same time as the project was implemented, the scope of deregulation on the floor area ratio was further subdivided and the number of cases of deregulation on the area ratio by rental housing construction gradually increased.

In a study on the direction of land plot coupling, land plot coupling in the north-south direction appeared in 62.8% of cases. In particular, in the 'building agreement type', there were many cases of actively utilizing the special cases of the system not subject to the diagonal restriction of the right to sunlight within the agreement area.

In a study on the acquisition of road access conditions, three response strategies appeared in 22.5% of cases, as there were many plotss that did not meet the road aceess requirements under the Building Act. First, there was a case in which the width of the access road was secured by expanding the road by using a partial area of the plots as the road exclusion area. Second, in the case where a large proportion of the plots were in contact with a narrow dead end road with a length of 35m, the area of use of each plot was greatly reduced when the road was excluded, and as an alternative to this, a case was found that a dead end road was included as the site of the project. Finally, there was a case in which the access requirements were secured through a plot consolidation or building agreement with the plot that met the access requirements in the blind land that was not in contact with the road.

In a study on the combination and separation of building buildings, five types appeared in terms of the combination-differentiation of buildings. In the autonomous project, individual plot individual architecture types in which independent buildings were built on each plot appeared. A combined wall type architecture type that was constructed through an architectural agreement and a core-sharing architecture type in which the two architectures shared a core on the land boundary were constructed as a combined architecture appeared. The type of single-type architecture built as one building and the type of complex architecture that mixed the combined wall-type architecture, core-sharing, and individual building were also shown.
Building cases of 500 square meters or more that generate more frequencies of contact with the city were analyzed in-depth based on the analysis factors that occurred in the linkage structure of road-plot-building-neighborhood. In the road-plot relationship, the type of street, the connection of the street, and the use of the vacan lot within building site were examined. In the plot-building relationship, the type of separation of the building and the boundary of the house were examined, and in the road-building relationship, the horizontal protrusion and the visual corridor of the building were examined. The form and elevation of the building mass that occur in the relationship where the elements of the road-plot-building work in combination were examined, and furthermore, the possibility of performing the function of the neighborhood was identified.

The construction of the autonomous housing maintenance project was improving the environment of the existing low-rise residential area from the perspective of adjusting the scale of construction in response to the scale of the low-rise residential area, forming urban continuity, and supplementing the functions of the low-rise residential area. The horizontal mass segmentation, which is perceived differently by physically separating to cope with the scale of the low-rise residential area, or the horizontal mass segmentation through the composition of the podium and the upper layer, and the vertical mass segmentation through the creation of a high piloti occurred. The city and the building were visually continuous through terraces and balconies, and new streets within the land were added to physically connect them to the existing streets. Finally, parking lots and neighborhood living facilities were created along with the residential area to reinforce the function of the neighborhood, and a highly utilized open space was provided through the integrated application of the landscape area within the building agreement area.

This study is significant in that it visualized architecture in autonomous housing improvement projects to enhance understanding of the system. In addition, it was revealed that the autonomous housing improvement project functions as a practical solution to improve aging houses, increase the utilization of small plots through special provisions, and improve the environment of low-rise residential areas.

국문 초록 (Abstract)

1960~1980년대 토지구획정리사업을 통해 형성된 서울의 저층주거지는 도시의 고도화, 인구 증가, 주거 수요의 변화 속에서 다가구·다세대 주택 위주의 고밀 주거지로 전환되었으나, 노후화와 기반시설 부족, 협소한 가로 폭 등 구조적 한계를 가지게 되었다. 대규모 정비사업의 지연과 중단이 이어짐에 따라 2017년 제정된 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 소규모주택정비법)은 소규모 필지를 기반으로 한 새로운 정비 방식의 제도적 장치를 마련하였으며, 그중에서도 자율주택정비사업은 소수 필지의 주민 합의를 기반으로 신속한 정비가 가능하다는 점에서 중요한 역할을 담당하고 있다.

본 연구는 서울의 저층주거지에서 추진된 건축 완료 사례를 대상으로 자율주택정비사업의 제도적 발현을 파악하고자 한다. 또한 이들이 저층주거지에 새롭게 들어서며 기존의 도시환경에 주는 변화와 개선점을 파악하여 노후 저층주거지의 소규모 단위 재생 가능성에 대해서 살펴보고자 하였다.

2017년 소규모주택정비법이 시행된 이후 2025년 4월까지 서울 내 완료된 40개 자율주택정비사업 대상지를 조사·분석하여, 일반현황을 살펴보고, 건축특성을 분석하였다. 필지 결합 방식, 가로 접도 요건의 확보 방식, 건물 결합 및 분리 방식의 관점에서 자율주택정비사업의 제도적 발현을 분석하였다. 소필지 단위가 아닌 500제곱 미터 이상의 대규모 건축 사례에 대한 심층적인 분석을 통해 자율주택정비사업이 저층 주거지의 도시에 기여하는 바를 해석했다.

완료된 40개의 대상지에 대한 일반현황에서는 대지의 속성과 규모, 제도의 규제 완화 항목의 활용 여부에 대해서 조사했다. 주로 일반주거지역에서 건축이 진행되었으며, 용적률 조례에 의해 개발이 어려웠던 제1종 일반주거지역에서 임대 주택 건설에 의한 용적률 규제완화 항목을 적극적으로 활용하고 있는 것으로 나타났다. 규모 면에서는 자율형, 건축협정형, 합필형 순으로 사업의 평균 규모가 증가하며 동시에 그들의 사업 시행 면적 범위가 증가했다. 즉, 건축협정형과 합필형에서는 일관된 사업의 결과가 나타나지 않고, 다각화된 건축유형이 나타났음을 확인했다. 연립주택과 아파트의 유형이 새롭게 등장하면서 사업의 규모가 점차 증가하였다. 사업 시행과 동시에 법규가 지속적으로 개정됨에 따라 건축 용적률 규제 완화의 범위를 더욱 세분화하여 임대주택 건설에 의한 용적률 규제 완화를 받은 사례가 점차 증가했다.

필지 결합 방향에 대한 연구에서는 62.8%의 사례에서 남-북 방향의 필지 결합이 나타났다. 특히 ‘협정형’에서는 협정 구역 내에서 일조권 사선제한을 적용 받지 않는 제도의 특례사항을 적극적으로 활용한 사례가 많이 나타났다.

가로 접도 조건의 획득에 대한 연구에서는 22.5%의 사례에서 「건축법」에 의한 접도 요건을 충족하지 못하는 필지가 다수 존재함에 따라, 세 가지의 대응 전략이 나타났다. 첫째, 필지의 일부 면적을 도로 제척 면적으로 활용하여 도로를 확폭함으로써 접도 도로의 폭원을 확보한 사례가 나타났다. 둘째, 필지 중 많은 비율이 길이 35m의 폭이 좁은 막다른 도로와 접도 한 경우, 도로 제척시 각 필지의 활용 면적이 크게 감소하여, 이에 대한 대안으로 막다른 도로를 사업의 대지로 포함하여 합필한 사례가 나타났다. 마지막으로 도로와 미접도한 맹지에서 접도요건을 갖춘 필지와 합필 또는 건축협정을 통해 접도 요건을 확보한 사례가 나타났다.

건물 동의 결합과 분리에 대한 연구에서는 건물의 결합-동분화의 관점에서 5개의 유형이 나타났다. 자율형의 사업에서는 각 필지 위에 독립적인 건축물이 세워지는 개별필지 개별건축형이 나타났다. 건축협정을 통해 합벽 건축을 진행한 합벽형 건축유형과, 결합건축으로 구성하여 두 건축이 대지 경계선 상에서 코어를 공유하는 코어공유 건축형이 나타났다. 하나의 동으로 건축된 단일동형 건축의 유형과, 합벽, 코어공유, 개별동의 건축이 혼합된 단지형 건축 유형도 나타났다.
도시와 더 많은 접점 빈도를 발생시키는 500제곱 미터 이상의 건축 사례에 대하여, 길-필지-건물-근린의 연계구조에서 발생한 분석 요소를 바탕으로 심층적으로 분석하였다. 길-필지의 관계에서 가로의 종류, 가로의 연결, 대지안의 공지의 활용을 살펴보았다. 필지-건물의 관계에서 동 분리 유형과 주택 경계부를 살펴보았고, 길-건물의 관계에서 건물의 가로에 면한 돌출부와 통경축을 살펴보았다. 길-필지-건물의 요소가 복합적으로 작용하는 관계에서 발생하는 건물 매스의 형식과 입면을 살펴보았고, 나아가 근린의 기능의 수행 가능성을 파악하였다.

자율주택정비사업 건축은 저층주거지 스케일에 대응한 건축 규모의 조정, 도시 연속성 형성, 저층주거지 기능 보완의 관점에서 기존 저층주거지의 환경을 개선하고 있었다. 저층 주거지 스케일에 대응하기 위해 물리적으로 동 분리를 이루거나, 대지 경계선 상에서 재료의 색과 지붕의 각도를 달리하여 다르게 인식되는 수평적 매스 분절, 포디움과 상층부 구성을 통한 수직적 매스 분절, 높은 필로티 조성을 통한 수직적 매스 분절이 발생했다. 테라스와 발코니를 통해 도시와 건물을 시각적으로 연속시켰고, 대지 내 새로운 가로를 더하여 기존의 가로들과 물리적으로 연결하였다. 마지막으로 주차장, 근린생활시설을 주거와 함께 조성하여 근린의 기능을 강화하였고, 협정 구역 내 조경면적의 통합적용을 통해 활용도 높은 오픈스페이스를 제공했다.

본 연구는 자율주택정비사업에 건축을 가시화하여 제도에 대한 이해를 높였다는 점에서 의의를 가진다. 또한 노후한 주택을 개선하고, 특례사항을 통해 소필지의 활용도를 높이며, 저층주거지의 환경을 개선할 수 있는 실질적인 해결책으로서 자율주택정비사업이 기능함을 밝혔다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1장 서론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 2
• 1.2 연구의 범위 및 방법 4
• 제 2장 서울 저층주거지의 소규모 주택정비에 대한 이론적 배경 7
• 2.1 서울 저층주거지의 형성과 변화 8
• 2.2 저층주거지 정비를 위한 제도적 기반 - 「빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법 」 11
• 2.3 자율주택정비사업 및 건축협정제도의 개념 15
• 2.4 선행연구 검토 18
• 제 3장 자율주택정비사업 완료 대상지의 건축특성 23
• 3.1 대지의 속성과 입지 24
• 3.2 건축의 규모 30
• 3.3 건축 규제 완화의 활용 34
• 3.4 분석의 틀 35
• 제 4장 필지, 길, 건물 관점에서 본 제도의 발현 38
• 4.1 필지 결합의 방향과 일조권 사선제한의 영향 39
• 4.2 가로 접도 조건의 획득 43
• 4.2.1 접도도로 폭 미확보 : 대지 경계 후퇴 및 도로 제척 45
• 4.2.2 접도도로 폭 미확보 : 막다른 도로를 건축대지에 편입 47
• 4.2.3 미접도 : 연접한 접도 필지와 합필 또는 건축 협정 50
• 4.3 건물 동의 결합과 분리 52
• 4.3.1 개별필지 개별건축 53
• 4.3.2 합벽 건축 54
• 4.3.3 코어 공유 건축 55
• 4.3.4 단일동 건축 56
• 4.3.5 단지형 건축 57
• 4.4 소결 59
• 제 5장 저층주거지 도시환경 개선에서 자율주택정비사업의 역할 61
• 5.1 도시-건축의 연계구조로 본 자율주택정비사업 사례 분석 68
• 5.2 자율주택정비사업의 도시 계획적 역할 108
• 5.2.1 저층주거지의 스케일에 대응한 건축 규모 조정 109
• 5.2.2 도시 연속성 형성 112
• 5.2.3 저층주거지 기능 보완 116
• 참고문헌 125
• Abstract 129