빌라 가격 형성 요인 = Determinants of Villa Prices

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울특별시 내 연립/다세대주택(이하 “빌라”)의 가격 형성 요인을 실증적으로 분석하고, 이를 토대로 서민주택에 대한 도시계획 및 정책 수립에 필요한 기초 자료를 제공하는 데 목적이 있다. 아파트 중심의 주택시장 연구가 주류를 이루는 가운데, 본 연구는 실질적인 서민 주거 대안인 빌라를 대상으로 하였으며, 특히 서울시 빌라 시장이 단일 구조가 아닌 공간적 입지에 따라 분절된 시장임을 전제로 연구를 수행하였다.
분석을 위해 2023년 1월부터 2025년 6월까지의 서울시 빌라 실거래 데이터를 활용하였으며, 2호선 통과·내부 지역 및 강남4구를 포함하는 ‘상위시장’과 그 외 ‘하위시장’으로 구분하여 헤도닉 가격 모형(Hedonic Price Model)을 구축하였다. 분석 결과, 서울시 빌라 시장은 공간적 위계에 따라 가격 형성 기제가 상이하게 작동하는 구조적 차이가 확인되었다.
주요 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 물리적 특성에서 전용면적과 지하층 여부는 모든 시장에서 가격에 유의한 영향을 미쳤으나, 그 영향력의 크기는 상이했다. 특히 상위시장에서는 지하층 기피 현상이 더욱 뚜렷하게 나타난 반면, 하위시장에서는 층수가 높아질수록 가격이 상승하는 실거주 중심의 선호가 확인되었다. 또한, 연식에 따른 가격의 비선형성을 분석한 결과, 가격 상승 전환점이 상위시장(약 24년)에서 하위시장(약 28년)보다 이르게 나타나 상위시장이 정비사업 등 개발 압력에 더 민감하게 반응함을 규명하였다.
둘째, 입지적 특성에서 계획사업과 역세권 여부는 두 시장 모두에서 긍정적(+)인 요인으로 작용했으나, 상위시장에서 그 프리미엄 효과가 훨씬 강력하게 나타났다. 반면, 대로 인접 여부는 상위시장보다 하위시장에서 가격에 미치는 영향력이 월등히 높게 나타나, 하위시장에서는 도로 접근성이 중요한 가격 결정 요인임을 확인하였다.
본 연구는 빌라 시장을 아파트 시장의 보조적 수단이 아닌 독자적인 시장으로 재조명하고, 2호선 순환축과 강남권을 중심으로 한 공간적 분절성을 실증했다는 점에서 학문적 의의를 가진다. 나아가 시장의 특성에 따라 차별화된 가격 형성 구조를 규명함으로써, 향후 서민 주거 안정을 위한 맞춤형 주택 정책 수립에 기여할 수 있는 정책적 시사점을 제시한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study empirically analyzes the determinants of housing prices for multi-family dwellings (“villas”) in Seoul, aiming to provide foundational evidence for urban planning and housing policies targeting affordable housings. While previous research has predominantly focused on apartment markets, this study investigates the villa market—a substantial alternative housing sector—under the premise that the market is spatially segmented rather than monolithic.
Using transaction data from January 2023 to June 2025, this study employs a Hedonic Price Model. The market is divided into an ‘Upper Market’ (areas along·surrounded by Subway Line 2 and the Gangnam 4 districts) and a ‘Lower Market’ (other areas) to compare their price determination mechanisms. The empirical results confirm a structural divergence in how factors influence prices across these spatial hierarchies.
The key findings are as follows: First, regarding physical characteristics, while floor area and basement status significantly affected prices in all markets, the magnitude of their impact varied. The Upper Market showed a stronger aversion to basement units, whereas the Lower Market exhibited a clear preference for higher floors, reflecting practical living needs. Notably, the non-linear analysis of building age revealed that the price turnaround point (turning point) occurred earlier in the Upper Market (approx. 24 years) than in the Lower Market (approx. 28 years). This suggests that the Upper Market is more sensitive to development pressures, such as reconstruction expectations.
Second, regarding locational characteristics, proximity to urban planning projects and subway stations acted as positive premiums in both markets, but the effect was significantly stronger in the Upper Market. Conversely, accessibility to wide roads had a much larger impact in the Lower Market, indicating that practical residential convenience is a more critical determinant in the non-central submarket.
This study contributes to the literature by redefining villas as a distinct submarket essential for low-income stability and by empirically verifying the spatial segmentation of the market centered around the Line 2 axis. By identifying the differential price formation structures, this study offers policy implications for designing tailored housing strategies that reflect the unique characteristics of each submarket.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제 2 절 연구의 범위 3
• 제 2 장 선행연구 분석 5
• 제 1 절 주택 가격 형성 요인에 대한 연구 5
• 제 2 절 철도 접근성이 부동산에 미치는 영향에 대한 연구 8
• 제 3 절 연구의 차별성 11
• 제 3 장 연구 자료 및 분석 방법 13
• 제 1 절 연구 자료 13
• 1. 자료구축 13
• 2. 분석지표 19
• 3. 연구질문 21
• 제 2 절 분석 방법 22
• 1. 헤도닉 가격 모형 22
• 2. 분석 방법 23
• 제 4 장 실증 분석 25
• 제 1 절 기초통계 분석 25
• 1. 주택 현황 25
• 2. 주거 현황 27
• 3. 교통 현황 29
• 4. 지역별 가격 분포 32
• 제 2 절 변수 간 상관관계 분석 34
• 제 3 절 실증분석 35
• 1. 기술통계량 35
• 2. 서울시 빌라 가격 형성 요인 분석 42
• 3. 상위시장 빌라 가격 형성 요인 분석 44
• 4. 하위시장 빌라 가격 형성 요인 분석 47
• 제 4 절 소결 50
• 제 5 장 결론 53
• 제 1 절 연구 결론 53
• 제 2 절 연구의 시사점과 의의 및 한계점 54
• 1. 연구의 시사점 54
• 2. 연구의 의의 및 한계점 55
• 참고문헌 56
• Abstract 62