북촌 기업형 한옥스테이의 특성과 공간분포에 관한 연구 = A Study on the Characteristics and Spatial Distribution of Corporate Hanok Stays in Bukchon

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to empirically analyze the characteristics, spatial distribution, and patterns of spatial reconfiguration of corporate-operated hanok stays that have expanded mainly in Bukchon since the 2020s. As tourism demand has increased, the use of hanok for accommodation has grown within a broader shift away from viewing hanok solely as objects of preservation or sightseeing, toward their use as spaces for stay and experience. Within this context, hanok accommodation has moved beyond small-scale, individually operated models, and corporate-operated hanok stays—offering a standardized level of service and spatial quality—have begun to emerge in earnest.

In this study, corporate-operated hanok stays are defined as accommodation facilities in which a corporate entity or business operator secures multiple hanok through purchase, lease, or entrusted management, and operates them in an integrated manner under a single brand. The study focuses on six operators that manage at least two locations within the Bukchon District Unit Planning Area and that also operate, or plan to expand, in other areas. A total of 43 hanok stay facilities operated by these entities within Bukchon were selected as the objects of analysis. The research combines GIS-based spatial distribution analysis with field surveys, comparative analysis of spatial configurations by case, and in-depth interviews.

The analysis shows that corporate-operated hanok stays are not evenly distributed across Bukchon, but are instead concentrated in core areas with high tourism demand and strong pedestrian accessibility. In particular, they tend to locate continuously along major tourist walking routes. These facilities are generally situated on small- to medium-sized parcels, often with elongated lot shapes, and the spatial organization and floor plan of each hanok tends to be adapted to these specific parcel conditions.

In terms of spatial transformation, corporate-operated hanok stays actively reconfigure spatial elements such as walls, openings, exterior finishes, and interior layouts in response to their new function as accommodation facilities. Through this process, the residential spatial order of traditional hanok is gradually transformed. Notably, the emphasis on private domains is reduced, while more open spatial configurations that assume visual and spatial connections with the exterior become prominent. Interior spaces are also reorganized around shared areas, and experiential elements such as bathtubs are introduced, shifting the character of the hanok from everyday residential space to experience-oriented accommodation. In some cases, spatial planning through collaboration with artists was observed, suggesting attempts to expand the contemporary possibilities of hanok use.

These changes do not remain limited to individual hanok, but are repeatedly accumulated at the alley scale, gradually altering the spatial character and landscape of Bukchon as a whole. This indicates that corporate-operated hanok stays influence spatial perception and patterns of use along specific alleys and pedestrian environments, rather than functioning merely as a collection of individual accommodation facilities. Accordingly, future discussions on the expansion of corporate-operated hanok stays should move beyond a focus on whether accommodation use is permitted, and instead establish management guidelines that comprehensively consider changes in alley landscapes and patterns of hanok use.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 2020년대 이후 북촌을 중심으로 확산된 기업형 한옥스테이의 특성과 공간 분포 및 공간 재구성 양상을 실증적으로 분석하는 데 목적이 있다. 북촌의 한옥 숙박은 관광 수요 증가와 함께 한옥을 단순한 보존이나 관람의 대상이 아닌, 체류와 경험을 전제로 활용하려는 흐름 속에서 확산되었다. 이러한 변화 속에서 한옥 숙박은 소규모 개인 운영 방식에서 벗어나, 일정 수준의 서비스와 공간 품질을 전제로 한 기업형 한옥스테이가 본격적으로 등장하고 있다.

본 연구에서 정의하는 기업형 한옥스테이는 법인 또는 사업 주체가 복수의 한옥을 매입·임대·위탁 방식으로 확보하고, 이를 브랜드 단위로 통합 운영하는 숙박 유형이다. 연구 대상은 북촌 지구단위계획 구역 내에서 최소 2개 이상의 지점을 운영하며, 동시에 타 지역에서도 운영하거나 확장 계획이 있는 6개 운영사로 설정하였으며, 이들이 북촌 내에서 운영 중인 한옥스테이 43개소를 분석 대상으로 삼았다. 분석은 GIS 기반 공간 분포 분석과 현장 조사 및 사례별 공간 구성 비교, 심층 인터뷰를 병행하였다.

분석 결과, 기업형 한옥스테이는 북촌 전역에 균등하게 분포하기보다 관광 수요와 보행 접근성이 높은 핵심 구역을 중심으로 집중되는 양상을 보였으며, 주요 관광 보행축을 따라 연속적으로 입지하는 공간 분포 특성이 확인되었다. 또한 대체로 중소 규모의 필지와 장방형 필지를 중심으로 입지하며, 이에 대응하여 한옥의 평면 구성과 공간 활용 방식 또한 필지 조건에 대응하여 활용되는 경향을 보인다.

공간 변화 측면에서 기업형 한옥스테이는 숙박이라는 새로운 용도에 대응하여 기존 한옥의 담장, 개구부, 외벽, 내부 평면 등 공간 요소를 적극적으로 재구성함으로써, 주거 중심의 공간 질서를 점진적으로 전환하고 있다. 특히 사적 영역의 강조는 완화되고, 외부와의 연계를 전제로 한 개방적 공간 구성으로 전환되는 경향이 두드러졌다. 내부 공간 역시 공용 공간 중심의 평면 구성과 욕조 등 이벤트성 요소의 도입을 통해 일상적 거주 공간에서 체험 중심의 체류 공간으로 성격이 재편되고 있으며, 일부 사례에서는 작가 협업을 통한 공간 기획이 이루어지며 한옥의 현대적 활용 가능성을 확장하는 시도도 확인되었다.

이러한 변화는 개별 한옥 차원의 활용에 그치지 않고, 골목 단위로 반복ㆍ누적되며 북촌 전반의 공간 성격과 경관에 점진적인 변화를 가져오고 있다. 이는 기업형 한옥스테이가 개별 숙박시설의 집합을 넘어, 특정 골목과 보행 환경을 중심으로 공간 인식과 이용 방식에 일정한 영향을 미치고 있음을 시사한다. 이에 따라 향후 기업형 한옥스테이 확산 과정에서는 숙박업 허용 여부를 중심으로 한 용도 차원의 접근을 넘어, 골목 경관과 한옥의 활용 측면에서 나타나는 공간 변화 양상을 종합적으로 고려한 관리 기준의 마련이 요구된다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 9
• 제 3 절 선행연구 검토 11
• 1. 북촌 내 제도와 운영 관련 연구 11
• 2. 관광 및 상업화에 관한 연구 13
• 3. 단기임대로 인한 이슈와 동네의 변화 17
• 제 2 장 기업형 한옥스테이 개념 및 배경 20
• 제 1 절 한옥스테이의 개념적 이해 20
• 1. 한옥스테이의 특징 20
• 2. 관광진흥법상 한옥 숙박업 유형의 제도적 비교 21
• 제 2 절 한옥체험업의 제도적 기반과 운영 현황 23
• 1. 한옥체험업의 등록 기준 23
• 2. 한옥체험업의 지원 제도 25
• 3. 한옥체험업의 전국적 운영 현황 26
• 제 3 절 기업형 한옥스테이의 등장 배경 28
• 1. 한옥체험업 제도 변화와 정책 지원 28
• 2. 기업형 한옥스테이의 확산 37
• 3. 공급 확보 전략과 운영 방식 40
• 제 4 절 소결 42
• 제 3 장 기업형 한옥스테이 입지 및 분포 44
• 제 1 절 북촌 내 공간적 분포 특성 44
• 1. 법정동 별 분포 44
• 2. 공간 분포와 집적 양상 46
• 3. 업소별 입지 클러스터와 필지 규모 특성 50
• 제 2 절 필지 규모 및 형태적 특성 53
• 1. 필지 규모별 분포 53
• 2. 필지 형태별 분포 54
• 3. 한옥 형태별 분포 55
• 제 3 절 사회ㆍ경제적 환경 변화 58
• 1. 공시지가 변화 58
• 2. 한옥 활용 인식의 변화 59
• 제 4 절 소결 61
• 제 4 장 기업형 한옥스테이 공간 특성 63
• 제 1 절 외부 공간의 변화 분석 63
• 1. 분석 대상 및 방법 63
• 2. 입면 및 경계 요소의 재구성 65
• 3. 저층부 공간 개방과 골목 경관 변화 70
• 4. 간판 및 안내물 설치에 따른 브랜드 전략 72
• 제 2 절 내부 공간의 변화 분석 75
• 1. 분석 대상 및 방법 75
• 2. 공용 공간 중심으로의 전환 77
• 3. 브랜드 협업을 통한 노후 한옥의 보수 80
• 4. 이벤트성 욕실의 구성 82
• 제 3 절 소결 84
• 제 5 장 결론 86
• 제 1 절 결론 및 제언 86
• 1. 연구 결과의 종합 86
• 2. 연구의 시사점 87
• 제 2 절 연구의 한계 90
• 참고문헌 90
• 부록 94
• Abstract 99