미디어 기반 토지은행 성과 평가 : 디트로이트 토지은행에 대한 시민과 기관의 인식 비교 = A Media-Based Performance Evaluation of the Land Bank: A Comparison of Citizen and Institutional Perceptions of the Detroit Land Bank Authority|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The increase in vacant houses is accompanied by various urban problems, such as the deterioration of living environments, regional decline, and issues regarding crime and safety. To address these, many cities are utilizing land bank systems as a policy tool. A land bank is an institution that acquires and manages abandoned properties to resolve urban vacancy and revitalize local communities. South Korea also operates a land bank system led by the Korea Land and Housing Corporation (LH), with its primary goals being public-led land acquisition and management. However, performance evaluations of Korea's land bank have focused mainly on objective indicators, such as supply performance and project scale, which has the limitation of not adequately reflecting the experiences and opinions of citizens—the actual beneficiaries of the policy.
In this context, there is a growing need to integrate a citizen experience-based perspective into land bank evaluations. With this awareness, this study conducts a case study of the Detroit Land Bank Authority (DLBA) in the United States to derive implications for the operation and evaluation of the Korean land bank system. Since the 2000s, the U.S. has actively utilized land banks to address vacant housing. In particular, the DLBA is considered a prime example, having accumulated extensive institutional experience along with various policy controversies. These projects are gaining attention for positive outcomes, such as providing affordable housing, improving the environment, and revitalizing local economies. However, they also face criticism for issues like a lack of operational transparency, business practices favoring certain developers, and racial inequality.
Existing studies have primarily relied on objective indicators like real estate value, crime rates, and tax delinquency rates for their analyses, which limits their ability to reflect the actual experiences and opinions of citizens. To address this gap, this study aims to investigate how key topics emerging in the land bank operation process are perceived by different stakeholders by combining citizen-generated online platform data with local media citations. By setting Importance-Performance Analysis (IPA) as the central analytical framework and combining topic modeling, sentiment analysis, and deep neural network-based SHAP (Shapley Additive Explanations) techniques, we quantitatively measure the importance and performance of each topic. The analysis utilizes 97 Google Maps reviews directly reflecting the experiences of Detroit citizens, 1,263 Reddit posts and comments, and 222 quotes from local news articles—including official statements from Detroit Land Bank officials—to compare the gap between citizen perceptions and institutional stances over approximately a decade, from 2012 to 2024. The analysis revealed that perceptions and evaluations of the Detroit Land Bank differed significantly depending on the platform's information structure and user characteristics. Overall, Google Maps reviews and user-generated content like Reddit highlighted service experiences and administrative inefficiencies, while official media outlets focused on physical outcomes, revealing a gap between the citizen experience and the official perspective. These results suggest that the operation of the land bank may have been managed with a focus on tangible, quantitative performance.
Based on the results derived from analyzing the US case, this study suggests the necessity of incorporating a citizen experience-based perspective into the operational evaluation of land banks and derives implications applicable to the performance evaluation and policy design of the Korean land bank system in the future.

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국문 초록 (Abstract)

빈집 증가는 주거 환경 악화, 지역 쇠퇴, 범죄 및 안전 문제 등 다양한 도시 문제를 동반하며, 이에 대응하기 위한 정책 수단으로 많은 도시에서 토지은행(Land Bank) 제도가 활용되고 있다. 토지은행은 방치된 부동산을 취득·관리함으로써 도시의 공가 문제를 해결하고 지역사회를 재활성화하기 위한 기관이다. 한국 역시 한국토지주택공사(LH)를 주도로 토지은행 제도를 운영하고 있으며, 공공 주도의 토지 확보 및 관리를 주요 목표로 설정하고 있다. 그러나 한국의 토지은행 성과 평가는 주로 공급 실적, 사업 집행 규모 등 객관적 지표에 집중되어 왔으며, 실제 정책 수혜자인 시민들의 경험과 의견을 충분히 반영하지 못한 한계를 지닌다. 이러한 맥락에서 시민 경험 기반 관점을 토지은행 평가에 통합할 필요성이 제기된다.
이러한 문제의식 하에 본 연구는 한국 토지은행 제도의 운영 및 평가에 대한 함의를 도출하기 위해 미국 디트로이트 토지은행(Detroit Land Bank Authority, DLBA)을 사례로 분석하였다. 미국은 2000년대 이후 빈집 문제에 대응하기 위해 토지은행 제도를 적극적으로 활용해 왔으며, 특히 디트로이트 토지은행은 오래된 제도적 경험과 함께 다양한 정책적 논란이 동시에 축적된 대표적 사례로 평가된다. 이들은 저렴한 주택 공급, 환경 개선, 지역경제 활성화 등 긍정적인 성과로 주목받는 동시에, 운영 과정에서의 투명성 부족, 특정 개발업자 중심의 사업 관행, 인종적 불평등 문제 등으로 비판도 받고 있다. 미국의 토지은행을 평가한 기존 연구들 역시 주로 부동산 가치, 범죄율, 세금 체납률 등 객관적 지표에 의존하여 분석을 수행해 왔으며, 실제 시민들의 경험과 의견을 충분히 반영하지 못한 한계를 지닌다.
본 연구는 이러한 연구 공백을 메우기 위해, 시민이 생산한 온라인 플랫폼 데이터와 지역 언론 인용문을 결합함으로써 토지은행 운영과정에서 나타나는 주요 토픽들이 서로 다른 이해관계자에 의해 어떻게 인식되는지를 규명하고자 한다. 중요도-성과 분석(Importance-Performance Analysis, IPA)을 중심 분석 틀로 설정하여, 토픽 모델링, 감성 분석, 심층 신경망 기반 SHAP(Shapley Additive Explanations) 기법을 결합하여 토픽별 중요도와 성과를 정량적으로 측정한다. 분석 자료로는 디트로이트 시민의 경험이 직접 반영된 Google Maps 리뷰 97건, Reddit 게시물 및 댓글 1,263건을 활용하였으며, 동시에 지역 언론 기사 인용문 222건에서 디트로이트 토지은행 관계자 등의 공식적 발언을 수집하여 2012년부터 2024년까지 약 10여 년간 시민 인식과 기관 입장과의 차이를 비교하고자 한다. 분석 결과, 디트로이트 토지은행에 대한 인식과 평가는 플랫폼의 정보 구조와 이용자 특성에 따라 뚜렷한 차이를 보였다. 전반적으로 Google Maps 리뷰와 Reddit과 같은 사용자 생성 콘텐츠는 서비스 경험과 행정 비효율성을 강조한 반면, 공식 언론 매체는 물리적 결과에 집중하여 시민 경험과 공식적 관점 사이에 간극이 있음을 드러냈다. 이러한 결과는 토지은행 운영이 가시적인 정량 성과 중심으로 관리되어 왔을 가능성을 시사한다.
본 연구는 미국 사례 분석을 통해 도출된 결과를 바탕으로, 토지은행 운영 평가에 시민 경험 기반 관점을 통합할 필요성을 제시하고, 향후 한국 토지은행 제도의 성과 평가와 정책 설계에 적용 가능한 함의를 도출한다.

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빈집 증가는 주거 환경 악화, 지역 쇠퇴, 범죄 및 안전 문제 등 다양한 도시 문제를 동반하며, 이에 대응하기 위한 정책 수단으로 많은 도시에서 토지은행(Land Bank) 제도가 활용되고 있다. 토...

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