리테일스케이프(Retailscape) 기반의 상업환경 이질성과 근린 가치 해석 = Urban Retailscapes: Neighborhood Values and Heterogeneity of Commercial Environments in Seoul

국문 초록 (Abstract)

근린 내 다양하고 풍부한 상업시설은 거주민에게 필수적인 재화와 서비스를 제공할 뿐만 아니라 거리의 활기, 사회적 교류, 삶의 질을 향상시키며, 자동차 의존 감소 및 보행 활성화를 통한 도시 지속가능성과 공중 보건 증진과도 관련된다. 최근 ‘15분 도시’와 같은 접근성 기반의 도시계획 모델이 주목받으면서 근린 상업환경의 중요성은 꾸준히 강조되고 있다. 그러나 기존 연구와 계획은 주로 상업시설의 ‘양’적 접근성에 치중하여 상업시설 업종 구성의 ‘질’적 차이와 그로 인한 근린 상업환경의 이질성을 고려하지 못하는 한계가 나타난다. 특히 서울과 같은 고밀 복합 대도시에서는 전통적 근린 모델이나 접근성 기반의 연구 방법론만으로 복잡한 상업환경의 양상을 해석하기에 어려움이 있다.
본 연구는 근린 위계별 상업시설 업종 구성의 관점에서 근린 상업환경을 설명하는 리테일스케이프(Retailscape) 분석 틀을 제안하고, 이에 기반하여 사회경제적 수준에 따른 근린 상업환경의 양적/질적 차이와 상업시설의 근린 가치를 실증적으로 밝힌다.
이를 위해, 본 연구는 서울시 전역의 129개 생활업종 상업시설 데이터를 활용하여 다음과 같은 절차로 진행되었다.
연구의 전반부에서는 근린 상업환경을 분석하기 위한 새로운 연구 방법론을 제안한다. 먼저, 상업시설 업종별 고유의 공간적 영향범위인 Service range를 실증적으로 도출하고, Service range 기반의 새로운 접근성 지표인 Serviceability를 제안 및 검증한다. 이를 통해 업종별 근린 위계에 따른 현실적인 상업시설 서비스 수준을 측정한다. 다음으로, 근린 상업환경의 업종 조합인 13개 ‘Retailscape 레이어’를 도출하였다. 이를 도출하기 위해, 생활업종 간 ‘주거지에 함께 서비스 되는’ 패턴을 기반으로 생활업종 관계 네트워크를 구축하고, 커뮤니티 탐지 기법을 활용하였다. Retailscape 레이어는 함께 서비스되는 생활업종의 조합으로, 근린 상업환경의 질적 특성을 나타낸다.
연구의 후반부에서는 앞서 도출한 Retailscape 프레임워크를 바탕으로 서울의 근린 상업환경을 분석한다. 먼저, 주거지의 사회경제적 수준에 따른 상업환경의 양적/질적 차이를 분석하고, 서울 근린 상업환경 불평등의 특성을 규명한다. 또한, 공간 헤도닉 주택가격 모형을 통해 거주민이 인식하는 상업환경의 근린 가치를 분석하였다. 이를 통해, Retailscape 레이어별 상업시설 서비스 수준이 거주민에게 어떤 근린 가치를 제공하는지를 밝힌다.
본 연구의 주요 결과는 다음과 같다.
첫째, 서울의 근린 상업환경은 5개의 근린 위계(기초근린, 일상근린, 근린주구, 근린지구, 지역)에서 나타나는 13개의 Retailscape 레이어가 중첩된 구조로 설명된다. 이는 근린 상업환경을 설명함에 있어, 상업시설의 ‘양’ 뿐만 아니라 생활업종 구성의 ‘질’적 특성을 종합적으로 포착한다는 점에서 기존 근린 모델과는 다른 차별성을 갖는다.
둘째, 서울 주거지의 사회경제적 수준에 따른 상업환경 불평등은 상업시설의 ‘양적 결핍’이 아닌 ‘질적 구성의 차이’에서 기인한다. 서구의 ‘식품 사막’ 또는 ‘소매 사막’ 논의와 달리, 서울의 저가 주거지는 식료품점 등 필수 생활 업종의 서비스 수준이 오히려 높은 반면, 고가 주거지는 학원, 일/양식 음식점 등 선택재 중심의 서비스가 집중되는 경향을 보였다. 즉, 서울 근린 상업환경 불평등은 상업시설의 총량의 차이가 아니라 제공되는 서비스의 구성 차이에 기인한다.
셋째, 상업환경의 근린 가치는 주로 일상 보행권인 약 600m 반경에서 형성되는 상업시설 업종 구성에 의해 결정된다. 분석 결과, 교육시설, 식료품점, 일·양식 음식점 등의 업종 조합은 긍정적 근린 가치와 연결된 반면, 주거지 바로 인근의 과도한 기초편의시설이나 한·중식 음식점 및 주점 중심의 상업 조합은 소음, 혼잡, 외부인 유입 등의 생활불편과 연결되어 부정적 근린 가치와 연관되는 것으로 나타났다.
넷째, 학원, 식료품점, 식당은 상업환경의 근린 가치와 사회경제적 격차의 양상을 보여주는 대표적 업종이다. 학원은 가장 높은 긍정적 근린 가치를 지니고 고가 주거지에 편중되어 있어, 근린 상업환경이 공간적 격차를 심화시키는 기제로 작용할 수 있음을 보여준다. 반면, 식료품점은 긍정적 근린 가치를 지니면서도 저가 주거지에 더 많이 분포하여, 젠트리피케이션에 대한 우려 없이 거주민의 삶의 질 향상을 도모할 수 있는 포용적 도시계획의 핵심 시설로서의 가능성을 보여준다. 마지막으로, 식당은 동일 기능의 ‘음식점업’이라도 세분류 업종에 따라 근린 가치가 양면적으로 나타날 수 있음을 보여준다.
본 연구는 리테일스케이프(Retailscape)라는 새로운 분석 틀을 통해 상업시설의 ‘양’이 아닌 업종 구성의 ‘질’적 특성의 관점에서 근린 상업환경을 재해석하고, 고밀 대도시의 복합적인 상업환경 특성과 근린 가치를 실증했다는 점에서 의의가 있다. 본 연구의 결과는 향후 근린 계획이 단순히 상업시설 공급을 넘어, 거주민의 삶의 질과 공간적 형평성을 고려한 상업시설 업종 구성의 관리로 나아가야 함을 시사한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Diverse and abundant commercial establishments in neighborhoods not only provide essential goods and services to residents but also enhance street vitality, quality of life, urban sustainability, and public health. While accessibility-oriented planning models, such as the “15-minute city,” emphasize the quantity of nearby establishments, planning and research have rarely focused on the qualitative characteristics of the commercial mix—the composition of business categories. This study proposes a “retailscape” framework to analyze the commercial environment of Seoul, a high-density and mixed-use city, examining business-category composition across neighborhood hierarchy levels.
Using location data on establishments of 129 business categories (5-digit KSIC codes) in Seoul, this study develops new methodologies for analyzing neighborhood commercial environments. It empirically derives a service range—the spatial reach specific to each business category—and proposes a serviceability index based on these service ranges. Furthermore, it identifies retailscape layers, which represent distinct bundles of co-serviced business categories, by constructing a co-serviceability network and conducting community detection. Based on the retailscape framework, this study examines (1) quantitative and qualitative differences in neighborhood commercial environments by neighborhood socioeconomic status and (2) the neighborhood value of commercial environments as capitalized into housing prices, using a spatial hedonic model.
The key findings are as follows.
First, the retailscape of Seoul is characterized by an overlay of 13 retailscape layers across five neighborhood hierarchies. This approach captures distinct patterns of neighborhood business-category composition, offering a more refined perspective than conventional neighborhood models.
Second, inequality in Seoul’s neighborhood commercial environments stems less from a quantitative shortage than from qualitative differences in business-category composition. Contrary to Western discourses on “food/retail deserts,” lower-priced neighborhoods in Seoul exhibit higher serviceability for essential daily-life categories such as grocery stores. Conversely, higher-priced neighborhoods show a concentration of discretionary services, such as education services and specific dining types (e.g., Japanese/Western cuisine).
Third, the neighborhood value of commercial environments is primarily shaped by the commercial mix within a daily walking distance of approximately 600 meters. While education services and grocery stores are associated with positive neighborhood value, higher concentrations of cafés, Korean/Chinese restaurants, and bars/pubs in the immediate residential vicinity are associated with negative neighborhood value, potentially reflecting disamenities such as noise and congestion.
Fourth, education services, grocery stores, and restaurants exemplify the dynamics of neighborhood value and socioeconomic disparity. Education services exhibit the highest positive neighborhood value and are concentrated in higher-priced neighborhoods, suggesting that this pattern may reinforce spatial inequality. Grocery stores, in contrast, offer positive neighborhood value while being more prevalent in lower-priced neighborhoods, highlighting their potential role in inclusive planning that improves quality of life without exacerbating gentrification pressures. Restaurants illustrate that neighborhood value can diverge even within the same broad sector, depending on specific business categories.
Overall, this study reinterprets neighborhood commercial environments through the qualitative lens of business-category composition rather than the quantitative lens of supply. The findings suggest that urban planning should move beyond simply increasing the number of establishments and toward managing the commercial mix to promote both quality of life and spatial equity.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 1.1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2. 연구의 방법 및 절차 6
• 1.3. 용어 및 조작적 정의 11
• 제 2 장 이론적 고찰 13
• 2.1. 근린 이론 및 계획에서의 상업시설 계획 13
• 2.2. 상업시설 접근성 계획 및 연구 22
• 2.2.1. 국내외 도시계획 기조와 상업시설 접근성 논의 22
• 2.2.2. 상업시설 접근성 실증 연구 24
• 2.2.3. 상업시설 접근성 실증 연구의 방법론적 한계 34
• 2.3. 상업시설 입지 및 집적 연구 39
• 2.3.1. 고전적 소매 입지 이론 39
• 2.3.2. 상업시설의 입지와 집적 특성 42
• 2.4. 연구의 차별점 47
• 제 3 장 Service range 측정과 실증적 근린 위계 도출 49
• 3.1. 서론 49
• 3.2. Service range 및 Serviceability측정 및 검증 방법 52
• 3.2.1. 데이터 52
• 3.2.2. 공간 분석 단위 59
• 3.2.3. Service range 측정 방법 62
• 3.2.4. Service range 기반 실증적 근린 위계 도출 방법 65
• 3.2.5. Service range 기반 Serviceability 측정 방법 67
• 3.2.6. Service range 및 Serviceability 검증 방법 70
• 3.3. 생활업종 Service range 측정 및 검증 결과 73
• 3.3.1. 생활업종의 최근접거리 분포와 Service range 측정 73
• 3.3.2. Service range 기반 실증적 근린 위계 도출 및 전통적 근린 모델과의 비교 78
• 3.3.3. 주택 가격 모형을 통한 Service range 및 Serviceability 검증 81
• 3.4. Service range의 연구 방법론적 의의와 근린 계획 논의 83
• 3.4.1. Service range의 Serviceability의 연구 방법론적 의의 83
• 3.4.2. 오늘날 고밀 대도시 생활업종 상업시설의 근린 위계 해석 88
• 제 4 장 Retailscape 기반의 근린 상업환경 양상 분석 93
• 4.1. 서론 93
• 4.2. Retailscape 도출 및 근린 상업환경 양상 분석 방법 96
• 4.2.1. 데이터 96
• 4.2.2. Retailscape 레이어 도출 방법 96
• 4.2.3. 사회경제적 수준에 따른 근린 상업환경 양상 분석 방법 106
• 4.2.4. 근린 상업환경 사례 분석 방법 109
• 4.3. Retailscape 도출 결과와 서울의 근린 상업환경 양상 110
• 4.3.1. Retailscape 레이어 구분과 업종 구성 110
• 4.3.2. Retailscape 레이어별 Service range 분포 115
• 4.3.3. Retailscape 레이어별 상업시설 분포 119
• 4.3.4. 사회경제적 수준에 따른 근린 상업환경의 양상 123
• 4.3.5. 근린 위계별 상업환경 사례 분석 134
• 4.4. Retailscape 관점의 근린 상업환경 논의 152
• 4.4.1. 근린 모델과 근린 상업 환경 분석에 대한 이론적 기여 152
• 4.4.2. 사회경제적 수준에 따른 근린 상업환경의 이질성 153
• 제 5 장 상업시설의 근린 가치 분석 156
• 5.1. 서론 156
• 5.2. 상업환경의 근린 가치 분석 방법 158
• 5.2.1. 데이터 및 변수 처리 158
• 5.2.2. 회귀분석 및 공간회귀분석 방법 160
• 5.3. Retailscape 레이어별 근린 가치 분석 결과 167
• 5.3.1. 모델별 설명력 비교 168
• 5.3.2. Retailscape 레이어별 Serviceability Index와 주택 가격과의 관계 169
• 5.3.3. 주택 및 상업시설 외 근린환경 통제변수와 주택 가격과의 관계 179
• 5.4. 상업환경의 근린 가치 논의 180
• 5.4.1. 상업환경의 근린 가치는 어떤 공간적 범위에서, 어떤 상업적 조합으로 설명되는가? 180
• 5.4.2. 상업환경의 ‘근린 가치’와 ‘사회경제적 차이’의 종합 논의: 긍정적 가치의 상업환경은 항상 고가 주거지에 더 많이 분포하는가? 184
• 제 6 장 결 론 189
• 참고 문헌 199
• Abstract 208