공공임대주택 유형별 생활SOC 수요-공급 불일치 분석 : 서울시를 중심으로 = Analysis of Supply–Demand Mismatch in Neighborhood-Scale Community Facilities by Type of Public Rental Housing: A Case of Seoul|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to identify vulnerable public rental housing types and spatial areas in Seoul where mismatches emerge between residents’ sociodemographic characteristics and the provision of daily life-oriented community facilities. In Korea, public rental housing has been supplied in several policy-driven categories—Permanent Rental, National Rental, and Happiness Housing. Because eligibility criteria and resident composition differ across these categories, demand for neighborhood-scale community facilities is also expected to vary by housing type. However, existing provision mechanisms have not sufficiently reflected such demand characteristics, raising limitations in terms of equity in housing welfare and operational efficiency.

The study covers 211 public rental housing complexes (120,982 units) managed by LH and SH in Seoul as of May 2022. Methodologically, it applies the Enhanced Two-Step Floating Catchment Area (E2SFCA) model to compute facility-group-specific accessibility indices that incorporate supply–demand interactions and distance-decay effects. It further quantifies equity in accessibility distributions using Lorenz curves and Gini coefficients, and examines spatial clustering of accessibility vulnerability through Getis–Ord Gi* hotspot analysis.

The results reveal pronounced accessibility disparities by facility type and housing category. Childcare and education facilities (public daycare centers and public kindergartens) generally exhibited high accessibility and relatively even distributions. In contrast, healthcare facilities, senior leisure/welfare facilities, and public culture/sports facilities showed low average accessibility and substantial inter-complex inequality (high Gini coefficients). Comparisons with citywide conditions further indicated that public rental housing achieved accessibility levels comparable to or slightly above the Seoul-wide average for childcare, whereas accessibility indices for multiple facility groups—including public libraries, public culture/sports facilities, senior leisure/welfare facilities, and healthcare facilities—fell below the citywide average, confirming a relative disadvantage in neighborhood-scale community facility availability compared to the urban baseline. Notably, Permanent Rental housing, which had the highest share of older residents (48.9%), recorded the lowest accessibility to senior leisure/welfare facilities and public culture/sports facilities among the three housing types, suggesting the need for tailored facility placement strategies that explicitly incorporate residents’ sociodemographic profiles rather than relying solely on unit-based supply targets.

Finally, mismatches in community facility accessibility exhibited statistically significant spatial clustering. Getis–Ord Gi* analysis classified many complexes in northern and peripheral areas of Seoul—where public rental housing is concentrated (e.g., Dobong, Nowon, Jungnang, and Geumcheon)—as cold spots characterized by low accessibility. In particular, for senior leisure/welfare and healthcare facilities, the share of cold spots among public rental housing complexes was higher than the citywide average, indicating a spatial mismatch in which areas with vulnerable residents face lower service availability. Complementary case analyses of three representative complexes (Seocho–Umyun Jugong, Gwanaksan Huminsia Complex 3, and Junggye Mongnyeon Complex 3) further showed neighborhood-scale service gaps for selected facility groups, where accessibility indices were estimated as zero or the surrounding area was classified as a cold spot (p < 0.05), reinforcing that vulnerable clusters identified at the city scale can be linked to reduced service availability at the complex scale.

By integrating housing-type-specific demand characteristics with neighborhood-scale service availability, this study quantifies demand–supply mismatches and spatially pinpoints vulnerable areas, thereby complementing prior research focused primarily on locational attributes. The findings provide a spatial basis for prioritizing community facility placement and designing locally tailored housing welfare policies.

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국문 초록 (Abstract)

한국의 공공임대주택은 정책 변화에 따라 영구임대, 국민임대, 행복주택 등으로 유형화되어 공급되고 있으며, 각 유형별로 입주 자격과 거주자 특성이 상이함에 따라 필요한 생활SOC의 수요 또한 다르게 나타난다. 그러나 기존의 공급 방식은 이러한 수요 특성을 충분히 반영하지 못하여 주거복지의 형평성과 운영 효율성 측면에서 한계가 제기되어 왔다.

본 연구는 서울특별시 공공임대주택을 대상으로 임대유형별 거주자의 인구사회학적 특성과 생활밀착형 사회기반시설(이하 생활SOC) 공급 간의 적합성을 분석하여, 수요와 공급의 불일치가 발생하는 취약 유형 및 권역을 도출하는 것을 목적으로 한다.

연구의 범위는 2022년 5월 기준 서울특별시 내 LH 및 SH 공공임대주택 211개 단지(120,982호)로 설정하였다. 분석 방법으로는 공급-수요 상호작용과 거리 감쇠 효과를 반영하는 E2SFCA(Enhanced Two-Step Floating Catchment Area) 모형을 활용하여 생활SOC 시설군별 접근성 지수를 분석하였다. 또한, 로렌츠 곡선 및 지니계수를 통해 접근성 분포의 형평성을 정량화하고, Getis–Ord Gi* 통계 기반 핫스팟 분석을 통해 접근성 취약 지역의 공간적 군집을 분석하였다.

분석 결과 첫째, 시설 유형 및 임대주택 유형에 따른 접근성 격차가 뚜렷하게 나타났다. 보육·교육시설(국공립어린이집, 공립유치원)은 전반적으로 높은 접근성과 균등한 분포를 보인 반면, 보건의료·노인여가·공공문화체육시설은 평균 접근성이 낮고 단지 간 격차(지니계수)가 크게 나타났다. 나아가 서울시 전역과의 비교 분석 결과, 국공립어린이집 등 보육 시설의 접근성은 서울시 전역 평균과 대등하거나 소폭 높은 수준을 보였으나, 공공도서관·공공문화체육시설·노인여가복지시설·보건의료시설 등 다수의 생활SOC에서 공공임대주택의 접근성 지수가 서울시 전역 평균에 미치지 못하는 것으로 나타나 도시 평균 대비 생활SOC 이용가능성의 상대적 열위가 확인되었다. 특히 고령자 비중이 48.9%로 가장 높은 영구임대주택은 노인여가복지시설 및 공공문화체육시설에 대한 접근성이 영구임대, 국민임대, 행복주택 세 유형 중 가장 낮게 나타났다. 이는 60대 이상의 높은 생활체육 참여율과 복지 수요를 정책적으로 뒷받침하지 못하는 공급의 한계를 시사하며, 향후 임대주택 공급 시 단순 물량 확보를 넘어 입주자의 인구사회학적 특성을 고려한 맞춤형 생활SOC 배치 전략이 필요함을 보여준다.
둘째, 생활SOC 접근성 불일치는 공간적으로 유의한 군집성을 보였다. Getis–Ord Gi* 핫스팟 분석 결과, 공공임대주택이 밀집한 서울 강북 및 외곽 지역(도봉·노원·중랑·금천 등)에서 다수의 단지가 낮은 접근성의 콜드스팟으로 분류되었다. 특히 노인여가복지시설과 보건의료시설의 경우 공공임대주택 단지의 콜드스팟 비율이 서울시 전역 대비 높게 나타나, 취약 집단이 거주하는 지역일수록 생활SOC 이용가능성이 상대적으로 낮아지는 공간적 불일치가 확인되었다. 또한 권역별 대표 단지 사례(서초우면주공, 관악산휴먼시아3단지, 중계목련3단지)를 분석한 결과, 보건의료·노인여가 등 일부 시설군에서 접근성 지수가 0으로 산정되거나 콜드스팟(p<0.05)으로 분류되는 등 생활권 차원의 서비스 공백이 확인되었다. 이는 공간 군집 분석에서 도출된 취약 권역이 단지 수준의 이용가능성 저하와 연계될 수 있음을 보완적으로 보여준다.

본 연구는 공공임대주택을 공급물량 중심으로 평가하던 관점에서 나아가, 유형별 수요 특성과 생활권 서비스 이용가능성을 결합해 수요-공급 불일치를 계량화하고, 취약 권역을 공간통계로 특정함으로써 기존의 입지 중심 연구를 보완하였다. 분석 결과 도출된 취약 권역 및 유형별 데이터는 향후 생활SOC의 효율적 배치와 지역 맞춤형 주거복지 정책 수립을 위한 공간적 근거로 활용될 수 있을 것으로 기대된다.

이러한 분석 결과를 바탕으로 본 연구의 시사점을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 공공임대주택 공급 및 재정비 과정에서 단순 물량 중심의 접근을 넘어, 임대유형별 거주자 구성과 시설군별 취약도를 반영한 생활SOC 배치 우선순위 설정이 필요하다. 둘째, 서울시 전역 대비 상대적 열위가 확인된 공공도서관, 공공문화체육시설, 노인여가복지시설, 보건의료시설 등 취약 시설군을 중심으로, 공공임대주택 밀집 지역의 서비스 공백을 우선적으로 보완할 필요가 있다. 셋째, Gi* 분석에서 콜드스팟으로 확인된 강북·외곽 등 취약 권역을 대상으로 단지–생활권 단위의 연계 서비스를 강화하고, 단계적 공급을 추진함으로써 지역 간 공간적 불균형을 완화할 필요가 있다.

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한국의 공공임대주택은 정책 변화에 따라 영구임대, 국민임대, 행복주택 등으로 유형화되어 공급되고 있으며, 각 유형별로 입주 자격과 거주자 특성이 상이함에 따라 필요한 생활SOC의 수요 ...

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