2017-2025 서울시 호텔 부지 용도 전환 결정 요인과 유형 변화 : 업무·주거시설 전환을 중심으로 = Determinants and Typological Changes in the Land Use Conversion of Hotel Sites in Seoul (2017

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study examines changes in the use and conversion of hotel sites in Seoul, focusing on the conditions under which hotel sites are converted and the implications of these changes for urban spatial structure. Hotels, traditionally regarded as tourism facilities, are also large-scale assets located in core urban areas, and their use has increasingly been reconsidered in response to changes in tourism demand, urban functions, and market conditions. In particular, the rapid expansion of hotel supply in the mid-2010s, growing volatility in inbound tourism demand, and the external shock of the COVID-19 pandemic have accelerated the reassessment of hotel site utilization in Seoul.
This study analyzes tourist hotel sites that were in operation in Seoul as of 2017 and traces their utilization changes through 2025. A logistic regression analysis was conducted with permanent use conversion as the dependent variable. Explanatory variables include asset characteristics (site area, building age, presence of underground parking), market factors (official land price, number of nearby hotels), and locational attributes. In addition, in-depth case studies were conducted by selecting representative cases according to conversion type in order to complement the quantitative analysis.
The main findings of the study are as follows.
First, the conversion of hotel sites in Seoul was observed only in a limited portion of the total sample, indicating that use conversion is not a generalized phenomenon but occurs selectively under specific locational and asset-related conditions. This suggests that hotel site conversion is shaped by structural factors rather than short-term or universal trends.
Second, hotel site conversion was more likely to occur where development feasibility and economic conditions converged. Sites with underground parking facilities showed a significantly higher probability of conversion, while sites with relatively lower levels of official land prices were more frequently converted. These results indicate that conversion decisions are closely related to development feasibility and the relative opportunity costs of maintaining hotel operations versus alternative uses.
Third, hotel site conversions followed diverse pathways, including conversion to office buildings, residential facilities, and public rental housing. Even under similar external pressures, conversion outcomes varied depending on locational hierarchy, demand structure, asset characteristics, and policy intervention. Office conversions were more common in areas with strong and stable office demand, high-end residential developments were selected in locations with irreplaceable land value, and public-led housing conversions occurred where private market redevelopment was constrained.
Fourth, in some prime urban tourism districts, hotel functions were maintained or reinforced rather than replaced. These cases demonstrate that in locations where tourism demand is structurally concentrated, hotel use continues to be recognized as the highest and best use of the site, even after temporary operational disruptions. This highlights the resilience of hotel functions in top-tier urban tourism areas.
In conclusion, changes in the use of hotel sites in Seoul should be understood not as the result of a temporary crisis in the tourism industry, but as a structural process in which the highest and best use of urban assets is continuously reassessed within evolving urban and market conditions. By redefining hotel sites as strategic urban assets rather than fixed tourism facilities, this study provides empirical insights for future urban land-use planning and differentiated policy responses in high-density metropolitan areas.

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국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울시 호텔 부지의 활용 변화와 용도 전환 현상을 중심으로 호텔 부지가 도시 공간 내에서 어떠한 조건에서 전환되고 어떠한 의미를 갖는지를 분석하였다. 관광 인프라로 인식되어 온 호텔은 도심 핵심 입지에 위치한 대규모 자산으로서 관광 수요 구조 변화와 도시 기능 재편에 따라 다양한 활용 가능성을 내포하고 있다. 특히 2010년대 중반 이후 호텔 공급 확대와 외래 관광 수요의 변동성 증대, 그리고 팬데믹이라는 외부 충격은 서울시 호텔 부지의 활용 방식을 재검토하게 하는 계기로 작용하였다.
본 연구에서는 2017년 기준 서울시에서 영업 중이었던 관광호텔 부지를 대상으로 2025년까지의 활용 변화를 추적하여 호텔 부지의 용도 전환 양상과 입지적·물리적·경제적 특성을 분석하였다. 이를 위해 호텔 부지의 용도 전환 여부를 종속 변수로 설정하고 대지면적, 노후도, 지하주차장 보유 여부, 공시지가, 인접 호텔 수, 도심 및 대로변 입지 여부 등을 설명 변수로 구성한 로지스틱 회귀분석을 수행하였다. 또한 정량 분석 결과를 보완하기 위해 전환 유형별 대표 사례를 선정하여 심층 사례 분석을 병행하였다.
연구 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 서울시 호텔 부지의 용도 전환은 전체 표본 중 일부에서만 관찰되는 제한적인 현상으로 나타났으며 전환은 특정 입지 및 자산 조건이 결합된 부지에서 집중적으로 발생하였다. 이는 호텔 부지의 전환이 보편적인 현상이 아니라 구조적 조건에 의해 선택적으로 이루어짐을 시사한다.
둘째, 호텔 부지의 용도 전환 여부는 단일 요인보다는 개발 실행 가능성과 경제적 조건이 결합되는 지점에서 높게 나타났다. 지하주차장을 보유한 부지는 그렇지 않은 경우에 비해 전환 가능성이 유의미하게 높았으며 공시지가 수준이 상대적으로 낮은 부지에서 전환이 더 빈번하게 발생하였다. 이는 숙박 기능 유지의 기회비용과 대체 용도의 상대적 수익성이 전환 판단에 중요한 영향을 미쳤음을 의미한다.
셋째, 호텔 부지의 용도 전환은 업무시설, 주거시설, 공공임대주택 등 다양한 방향으로 나타났으며 동일한 전환 압력 하에서도 입지 위계와 수요 구조, 자산 특성에 따라 서로 다른 활용 경로가 선택되었다. 도심 업무 수요가 우세한 지역에서는 업무시설 전환이, 희소한 입지를 가진 지역에서는 고급 주거 전환이, 민간 시장에서 활용이 어려운 부지에서는 공공 주도의 주거 전환이 이루어졌다.
넷째, 일부 도심 핵심 관광 입지에서는 용도 전환 대신 호텔 기능이 유지되거나 재강화되는 사례가 확인되었다. 이는 해당 입지에서 관광 기능이 여전히 최유효이용으로 인식되고 있으며 호텔 부지가 일시적 위기 이후에도 회복 탄력성을 지닌 자산임을 보여준다.
종합하면, 서울시 호텔 부지의 활용 변화는 관광 산업의 위기나 단기적 외부 충격의 결과라기보다 도시 구조와 수요 변화 속에서 자산의 최유효이용이 재검토되는 과정으로 이해할 수 있다. 본 연구는 호텔 부지를 관광시설이 아닌 도시 핵심 입지를 점유한 전략적 자산으로 재정의함으로써 향후 도심 토지 이용 변화와 도시계획 정책 수립에 있어 차별화된 관리 전략의 필요성을 시사한다.

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본 연구는 서울시 호텔 부지의 활용 변화와 용도 전환 현상을 중심으로 호텔 부지가 도시 공간 내에서 어떠한 조건에서 전환되고 어떠한 의미를 갖는지를 분석하였다. 관광 인프라로 인식되...

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