1970~1980년대 과천신도시 주택 개발 및 공급의 의미 : 대한주택공사가 보여준 도시주택의 이상(理想) = The Significance of Housing Development and Supply in Gwacheon New Town during the 1970s?1980s: The Urban Housing Ideal Envisioned by the Korea National Housing Corporation

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Following the implementation of the First Five-Year Economic Development Plan in the 1960s, Korean society experienced rapid industrialization and urbanization, which intensified population concentration in large cities—particularly Seoul—and aggravated the housing shortage. In response, the Seoul Metropolitan Government sought to address housing problems through the physical expansion of the city. In 1963, the urban planning area was expanded in two stages to include the northeastern districts and areas south of the Han River. In this process, Gwacheon-myeon in Siheung County, Gyeonggi Province, was incorporated into Seoul’s urban planning area as part of a long-term metropolitan expansion strategy and was later designated as a site for state-led new town development.
Unlike typical residential developments within Seoul, Gwacheon New Town was conceived as an administrative city following plans for the construction of Seoul Grand Park and the Second Government Complex. With the establishment of the Gwacheon New Town Development Plan in 1979, a planned urban development aimed at relocating government officials and dispersing Seoul’s population was launched in earnest, and the Korea National Housing Corporation (KNHC) was designated as the sole developer. This designation granted the KNHC an unprecedented opportunity to plan and supply not merely housing complexes but the overall residential structure and housing typologies of an entire city.
Since its establishment in 1962, the KNHC had primarily focused on supplying public housing for low-income households and improving substandard housing. From the 1970s onward, it contributed to alleviating housing shortages in major cities through large-scale apartment developments. In Gwacheon New Town, however, the distinctive condition of an administrative city primarily intended for central government officials created an experimental setting in which the KNHC could more actively realize its planned and ideological vision of urban housing. Consequently, Gwacheon New Town was endowed with a dual character as both an administrative city and a garden city, featuring extensive green corridors, a pedestrian-oriented transportation system, and the parallel provision of diverse housing types.
This study aims to analyze the housing development process undertaken by the KNHC in Gwacheon New Town during the 1970s and 1980s and to clarify its characteristics and significance through comparison with housing supply cases in Seoul and neighboring areas during the same period. The analysis focuses on housing type composition, unit size and layout, and strategies for responding to changes in lifestyles.
The findings reveal three major characteristics of housing development in Gwacheon New Town. First, the city featured a mixed arrangement of apartments, row houses, and detached houses, with a wide range of unit sizes from 7.5 pyeong to over 40 pyeong. This reflects the KNHC’s intention to accommodate diverse housing demands at the urban scale amid growing concerns over the standardization of residential environments caused by the rapid spread of apartment housing in the 1970s. Such diversity in housing types and sizes later served as a reference model for housing composition in subsequent new towns.
Second, experimental efforts to respond to and lead changes in lifestyles were actively pursued. Innovations such as increasing the number of bathrooms within the same unit size, spatial configurations that considered privacy, the conversion of maid’s rooms into multipurpose utility spaces, and the introduction of skip-floor designs demonstrate how shifts in family structure and lifestyles were reflected in residential space. Additionally, experiments with environmental technologies, including the use of solar energy, can be evaluated as attempts to explore future housing possibilities within the social and technological context of the time.
Third, due to its character as an administrative city, Gwacheon New Town actively supplied medium- and large-sized housing units. This contrasts with the limited provision of large units in large-scale housing complexes in Seoul during the same period and illustrates how the state partially accommodated social demands for improved housing standards and larger dwelling sizes among the middle class.

Housing development in Gwacheon New Town later served as an important reference for the first-generation new towns in the Seoul metropolitan area, such as Bundang, Ilsan, and Sanbon. In this regard, the housing development of Gwacheon New Town can be understood as a significant experiment in which the state explored various values required of urban housing—such as housing type composition, spatial arrangement, qualitative residential experience, and performance improvement—while seeking prototypes for future housing in preparation for large-scale new town development from the 1980s onward.

국문 초록 (Abstract)

1960년대 제1차 경제개발 5개년 계획의 추진 이후 한국 사회는 급격한 산업화와 도시화를 경험하였으며, 이에 따라 서울을 중심으로 한 대도시 인구 집중과 주택난이 심화되었다. 이러한 상황 속에서 서울시는 도시의 물리적 확장을 통해 주거 문제에 대응하고자 하였고, 1963년 두 차례에 걸쳐 도시계획구역을 동북부와 한강 이남 지역으로 확대하였다. 이 과정에서 경기도 시흥군 과천면은 장기적인 서울 확장 전략의 일환으로 서울시 도시계획구역에 포함되었으며, 이후 국가 주도의 신도시 개발 대상지로 전환되었다.
과천신도시는 서울 내부의 일반적인 주거지 개발과는 달리, 남서울대공원 조성 계획과 정부 제2종합청사 건설계획을 계기로 행정 기능이 집적된 신도시로 구상되었다. 특히 1979년 과천신도시 건설계획이 수립되면서, 공무원 이주와 서울 인구 분산을 목적으로 한 계획적 도시 개발이 본격화되었고, 이 과정에서 대한주택공사가 단독 개발 주체로 지정되었다. 이는 대한주택공사가 기존의 단지 단위 주택 공급을 넘어, 도시 전체의 주거 구조와 주택 유형을 종합적으로 계획·공급할 수 있는 전례 없는 기회를 부여받았음을 의미한다.
대한주택공사는 1962년 설립 이후 서민층을 대상으로 한 국민주택 공급과 불량주택 개량을 주요 임무로 수행해 왔으며, 1970년대 이후에는 대규모 아파트 단지를 중심으로 대도시의 주택난 완화에 이바지하였다. 그러나 과천신도시에서는 중앙정부 공무원을 주요 거주 계층으로 하는 행정도시라는 특수한 조건 아래 주택공사가 도시주택에 대한 계획적·이념적 구상을 더욱 적극적으로 실현할 수 있는 실험의 장이 마련되었다. 이에 따라 과천신도시는 행정도시이자 전원도시라는 이중적 성격을 부여받았으며, 대규모 녹지 축 조성과 보행자 중심의 교통체계를 기반으로 다양한 주택 유형이 병행 공급되었다.

본 연구는 1970~80년대 대한주택공사가 과천신도시에서 수행한 주택 개발 과정을 분석하고, 같은 시기 서울 및 인근 지역에서 이루어진 주택 공급 사례와의 비교를 통해 과천신도시 주택 개발의 특성과 의의를 규명하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 주택 유형 구성, 주호 규모와 평면, 생활 양식 변화에 대한 대응 방식 등을 중심으로 분석을 진행하였다.
연구 결과, 과천신도시의 주택 개발은 다음과 같은 세 가지 주요한 특성을 보인 것으로 나타났다. 첫째, 과천신도시에는 아파트, 연립주택, 단독주택이 혼합 배치되고, 7.5평형에서 40평형대에 이르는 다양한 주택 규모가 공급되었다. 이는 1970년대 급속한 아파트 확산으로 인한 주거환경의 획일화에 대한 문제의식 속에서, 주택공사가 도시 차원에서 다양한 주거 수요를 수용하고자 했음을 보여준다. 이러한 주택 유형과 규모의 혼합은 이후 신도시 주택 구성의 기준으로 작용하였다.
둘째, 과천신도시의 주택에서는 생활 양식 변화에 대응하고 이를 선도하려는 실험적 시도가 적극적으로 이루어졌다. 동일 평형 내 욕실 수 증가, 프라이버시를 고려한 공간 구성, 가정부 방의 다용도실화, 스킵 플로어 도입 등은 가족 구조와 생활방식 변화가 주거 공간에 반영되는 과정을 보여준다. 또한 태양열 활용과 같은 환경 설비 실험은 당시의 사회적·기술적 조건 속에서 미래 주거의 가능성을 모색한 시도로 평가할 수 있다.
셋째, 과천신도시에서는 행정도시라는 특수성에 따라 중·대형 주택이 적극적으로 공급되었다. 이는 같은 시기 서울의 대규모 주택 단지에서 대형 주호 공급이 제한적이었던 점과 대비되며, 국가가 중산층의 주거 수준 향상과 주택 대형화에 대한 사회적 요구를 일정 부분 수용하고 있었음을 보여주는 사례라 할 수 있다.
과천신도시 주택 개발은 이후 분당, 일산, 산본 등 수도권 1기 신도시 개발에 중요한 참고 사례로 작용하였다. 이러한 점에서 과천신도시 주택 개발은 국가가 1980년대 이후 우리나라 신도시 건설을 앞두고 도시주택의 유형 구성, 배치, 주호의 질적 경험과 성능 향상 등 주거에 요구되는 다양한 가치들을 실험하고 미래 주택의 프로토타입을 모색한 사건으로써 그 의의를 발견할 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구 배경 및 목적 1
• 제 2 절 선행연구 분석 3
• 제 3 절 연구의 범위와 방법 5
• 제 2 장 1960~80년대 서울 도시계획과 과천신도시 개발 8
• 2.1 서울 도시계획구역 및 행정구역 변천과 과천의 위상 8
• 2.1.1 서울시 도시계획구역 및 행정구역 변천 8
• 2.1.2 서울 도시계획 속 과천의 위상 13
• 2.2 1970~80년대 서울의 주택개발 19
• 2.2.1 대한주택공사의 아파트 중심 주택 공급 19
• 2.2.2 서울시·민간 건설사의 다양한 주택 유형 공급 25
• 2.3 과천 도시 개발 계획 28
• 2.3.1 (남)서울대공원 건설 계획 28
• 2.3.2 제2청사 건설 계획 37
• 2.3.3 과천신도시 건설 계획 40
• 제 3 장 과천신도시 주택 개발 주안점 49
• 3.1 주택 건설 계획 및 배치 49
• 3.1.1 이주민 대책과 주택 건설 계획 49
• 3.1.2 주택 배치 계획 52
• 3.2 주택 유형 및 단위면적 54
• 3.2.1 아파트(저층, 고층) 54
• 3.2.2 연립주택 / 태양열 실험 연립주택 68
• 3.2.3 단독주택 택지개발 및 분양 77
• 제 4 장 과천신도시 주택 개발의 특성 80
• 4.1 주택 유형 집대성을 통한 다양화 추구 80
• 4.1.1 주택 유형의 다양화 80
• 4.1.2 평형 구성의 다양화 83
• 4.2 시대의 흐름을 선도하는 실험적 유형 개발 87
• 4.2.1 프로그램과 기능의 재편 87
• 4.2.2 평면과 공간 구성 실험 92
• 4.2.3 환경 설비 개발 99
• 4.3 현실적 시장 수요를 반영한 대형화 전환 103
• 제 5 장 결론 110
• 참고문헌 113
• Abstract 118
• 부록 122