토지 경매 낙찰가율 결정요인 분석 : 지목별 다층모형 접근|RISS 상세보기

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 부동산 법원경매에서 토지 낙찰가율의 결정 요인과 지목 별 구조적 차이를 실증적으로 규명하는 데 있다. 기존 경매 연구는 아파트· 연립주택 등 주거용 부동산을 중심으로 축적되어 왔으며, 토지는 지목을 구분하지 않거나 일부 통제변수로만 다루어진 경우가 많았다. 그러나 토지는 전·답·임야 등 지목에 따라 법적 규제, 개발·전용 가능성, 투자자의 위험 인 식이 상이하므로, 낙찰가율이 형성되는 메커니즘 역시 주거용 부동산과 다른 구조를 가질 가능성이 크다. 연구 대상은 경기도 화성시·평택시·용인시·안성시·광주시 등 5개 도시에서 2022년 5월 농지법 개정 이후 2024년 5월까지 진행된 전·답·임야 토지 경 매 낙찰 사례 861건이다. 먼저 다중회귀분석을 통해 낙찰가율을 종속변수로 설정하고, 입찰자 수·유찰 횟수·재매각 여부 등 경매 과정 변수와 도로 접합, 분묘기지권, 면적(로그), 도시 및 연도 더미를 독립변수로 포함하여 토지 낙 찰가율의 일반적 결정 요인을 추정하였다. 이어서 지목(전·답·임야)을 상위수 준으로 설정한 2수준 다층모형을 적용하여, 낙찰가율의 분산 중 어느 정도가 지목 수준에서 설명되는지와 핵심 변수의 효과가 지목별로 상이한지를 검증 하였다. 분석 결과, 입찰자 수는 낙찰가율을 유의하게 상승시키는 반면 유찰 횟수 는 낙찰가율을 크게 하락시키는 요인으로 나타났고, 재매각 물건은 일반 물 건에 비해 더 높은 낙찰가율을 보였다. 이는 토지 경매에서 낙찰가율이 토지 의 고정적 속성보다는 입찰 경쟁 강도와 유찰·재매각 과정에서 형성되는 시 장 신호, 특히 유찰 이력이 초래하는 낙인효과에 더 민감하게 반응한다는 점 을 시사한다. 도로 접합, 분묘기지권, 면적(로그)은 모형 내에서 통계적으로 유의하지 않았는데, 이는 해당 특성들이 감정가 단계에서 이미 상당 부분 반 영되어 실제 낙찰 단계에서는 추가적인 프리미엄·디스카운트로 작동하는 폭 이 제한적이기 때문으로 해석된다. 다층모형 결과, 낙찰가율의 대부분은 개별 경매사건(수준 1)에서 설명되지 만, 지목(수준 2) 수준의 분산도 완전히 무시할 정도는 아니어서 전·답·임야 간 평균 낙찰가율 구조가 일정 부분 상이함이 확인되었다. 특히 입찰자 수의 기울기 분산이 지목 수준에서 통계적으로 유의하게 나타나, “입찰자 수가 늘 어날수록 낙찰가율이 상승한다”는 공통된 메커니즘은 유지되되 그 상승 폭 은 지목별로 다르다는 점이 드러났다. 전·답에서는 입찰 경쟁이 개발 기대와 결합되며 낙찰가율을 보다 가파르게 끌어올리는 반면, 임야에서는 산지전용 규제와 환경 제약 등으로 인해 동일한 경쟁 수준에서도 가격 상승 폭이 제 한되는 구조를 보였다. 반면 유찰 횟수의 효과는 지목과 무관하게 일관된 방 향과 유사한 크기로 나타나, 유찰이 토지 유형을 불문하고 공통적으로 작동 하는 가격 할인·낙인 요인임을 보여준다. 이와 같이 본 연구는 토지 경매를 독립된 분석 대상으로 설정하고, 지목을 상위수준으로 한 다층모형을 통해 지목별 낙찰가율 구조와 경쟁 효과의 탄 력성을 계량적으로 제시함으로써 기존 건축물 중심 경매 연구를 보완하였다. 또한 입찰자 수, 유찰, 재매각, 지목, 지역, 연도 등 다차원 요인을 통합한 분석틀을 제시하여 향후 토지 경매 연구와 경매 실무에서 낙찰가율 예측 및 위험 평가를 정교화하는 데 기초자료를 제공한다.

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본 연구의 목적은 부동산 법원경매에서 토지 낙찰가율의 결정 요인과 지목 별 구조적 차이를 실증적으로 규명하는 데 있다. 기존 경매 연구는 아파트· 연립주택 등 주거용 부동산을 중심으�...

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