부산광역시 공동주택의 확산과정과 분포특성 : 1965년부터 2005년까지를 중심으로 = The Diffusion Process and Distribution Characteristics of Apartments in Busan Metropolitan City: Focusing on the Period from 1965 to 2005

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The population of Busan has been on a steady decline since the mid-1990s. Despite this demographic trend, construction permits for large-scale apartment complexes continue to be issued annually by the Busan Metropolitan Government. Facing population decline and the onset of a super-aged society, a shift in housing policy is required to induce residential environments suitable for these changes. Against this backdrop, this study aims to establish basic data that can serve as a reference for future housing policies in Busan. The temporal scope of this study ranges from the 1960s, when apartment complexes were first introduced to Busan, to 2005. The spatial scope covers "apartment complexes with 30 or more households" located across the 16 districts (Gu/Gun) of Busan. The study analyzes the characteristics of growth, locational environment, number of buildings, building height (stories), number of households, and characteristics relative to population size by period and region. Based on this data, the study derives development patterns by comparing and synthesizing the distribution characteristics of apartment complexes in each region.
The results of the study are summarized as follows: First, the diffusion process of apartment complexes in Busan aligns with the expansion and structural changes of the urban space, exhibiting characteristics across five distinct stages: 1) The 1960s (Genesis Stage): Characterized by public-led relief housing, such as "Civic Apartments," aimed at improving substandard shantytowns formed by refugees on hillsides. 2) The 1970s (Diffusion Stage): Private sector participation began.
"Market-Apartments" (mixed-use residential-commercial buildings) emerged in downtown station influence areas, enhancing land use efficiency. 3) The 1980s (Quantitative Expansion Stage): Apartment complexes spread throughout Busan, and large-scale land development in the outskirts began in earnest, establishing apartments as a universal housing type. 4) The 1990s (Qualitative & Quantitative Growth Stage): Under the government's "Two Million Housing Units" policy, large-scale new towns (e.g., Haeundae, Hwamyung) were developed. This period saw simultaneous quantitative growth and qualitative improvement through high-rise and large-scale complex trends. 5) The 2000s (CBD Diffusion & Sophistication Stage): A phenomenon of returning to the city center occurred through reconstruction and redevelopment. Qualitative sophistication was achieved, emphasizing intangible values such as brand identity and view rights.
Second, regional supply patterns exhibit a dual structure: "decline and small-scale regeneration of the old city center" versus "large-scale planned development of new towns." In the old city center (e.g., Jung-gu, Dong-gu), supply dropped sharply in the mid-1980s due to the exhaustion of available land, and only resumed in the 2000s in the form of small-scale spot development replacing existing housing. In contrast, new town areas (e.g., Haeundae-gu, Buk-gu) saw explosive supply through large-scale reclamation and land development in the 1990s, causing Busan’s residential axis to shift toward the outskirts.
Third, the analysis of physical scale (number of buildings and stories) confirms a "polarization of development density" depending on location conditions. Due to narrow plots, the old city center was dominated by high-density vertical
development focusing on "single-building apartments." In contrast, new towns realized planned high-density development, securing both horizontal scale and vertical height due to a high ratio of large-scale complexes. Regarding building height, while low-rise housing (5 stories or less) formed a broad base, super high-rise mixed-use complexes (21 stories or more) emerged after the 2000s, leading changes in the skyline.Fourth, since the 2000s, the criteria for housing selection have shifted from "survival and convenience" to "quality of life." While transport convenience and accessibility to commercial facilities were paramount in the past, factors such as ocean views, green spaces, and brand value emerged as key variables determining housing prices and preferences after the 2000s. This led to design evolution, such as a shift in building typology from uniform plate-types to tower-types that consider views and natural lighting, as well as diversified complex layouts.
In conclusion, the current state of apartment complexes in Busan is the result of the complex interaction of periodic urban policies, economic growth, and topographical characteristics. The city faces divergent challenges: the regeneration of aging small-scale complexes in the old city center, versus the performance improvement (remodeling) of large-scale complexes in new towns supplied intensively in the 1990s. Therefore, future housing policies in Busan must adopt a customized approach that differentiates between support for small-scale maintenance projects in the old city center and planned management schemes for new towns. Furthermore, these policies must be established based on population planning that reflects the characteristics of population decline to prepare for the future.

국문 초록 (Abstract)

부산의 인구는 1990년대 중반 이후부터 줄어드는 상황이다. 부산광역시에서는 인구 증가나 감소 추이와는 달리 해마다 대규모 공동주택 신축을 허가해 주고 있다. 부산의 인구감소와 초고령사회를 맞이하며, 이에 적합한 주거 환경을 유도할 수 있는 주거정 책의 전환이 필요하다. 이러한 배경에서 본 연구는 향후 부산광역시의 주거정책에 참 조가 될 수 있는 기초적인 자료를 구축하고자 한다.
본 연구는 부산광역시에 공동주택이 건축되기 시작한 1960년대부터 2005년까지1) 부산의 16개 구·군의 ‘30세대 이상 공동주택’을 대상으로 그 증가 특성과 입지 환경을 분석하여, 부산의 권역별로 시기별로 공동주택의 동수, 높이, 세대수, 인구수 대비 특성 을 분석해서 기초 자료를 구축하였다. 이 자료를 기반으로 부산광역시의 각 지역별로 공동주택 분포 특성을 비교, 종합하여 개발 패턴을 도출하고자 하였다.
연구의 결과는 다음과 같이 정리될 수 있다.
첫째, 부산의 공동주택 확산 과정은 도시 공간구조의 확장 및 성격 변화와 같은 흐 름을 가지며 시기별로 다섯 단계의 특성으로 꾸준하였다. 그 첫 단계인 1960년대는 ' 발생기'에 해당하며 피란민의 구릉지 불량 판자촌 형성과 이를 개선하기 위한 시민아 파트 등 공공 주도의 구호적 성격이 강했다. 1970년대의 '확산기'에는 민간에서 공동주 택 사업에 참여하기 시작하였고, 한편으로는 주거와 상업 기능을 결합한 '시장아파트' 가 도심 역세권에 등장하여 토지이용의 효율성을 높인 시기이다. 1980년대의 '양적 팽 창기'에는 부산 전역으로의 공동주택 단지의 확산과 함께 외곽지역의 대규모 택지개발 이 본격화되었다. 이로 인해 공동주택이 보편적인 주거 양식으로 자리 잡게 되었다. 1990년대는 정부의 ‘주택 200만 호’ 공급 정책 기조에서 ‘양적인 증가’와 함께 '질적 향상'이 동시에 진행된 시기이다. 해운대, 화명 등 대규모 신시가지 개발과 함께 고층· 대단지화가 이루어졌다. 2000년대에는 '도심 확산기'에는 재건축·재개발을 통한 도심 회귀 현상과 함께 브랜드, 조망권 등 무형의 가치가 중시되는 질적 고도화가 이루어졌 다고 시기별로 나타난 공동주택의 특성을 분석하였다.
둘째, 지역별 공급 패턴은 '원도심의 쇠퇴 및 소규모 재생'과 '신시가지의 대규모 계 획 개발'이라는 이원화된 특성이 나타난다. 중구, 동구 등 원도심 지역은 1980년대 중 반 이전에 가용 택지가 고갈되어 공급이 급감하였으며, 2000년대에 들어서야 기존 주 거지를 대체하는 소규모 점적 개발 형태의 공급이 재개되었다. 반면, 해운대구, 북구 등 신시가지 지역은 1990년대 대규모 매립과 택지 조성을 통해 폭발적인 공급이 이루 어졌으며, 계획적인 대단지 구성을 통해 부산의 주거 중심축이 외곽으로 이동되는 원 인이 되었다.
셋째, 공동주택의 물리적 규모(동수, 층수) 분석 결과, 입지 여건에 따른 '개발 밀도 의 양극화' 현상을 확인하였다. 원도심(중구 87.8%, 서구 71.6%)은 협소한 부지 특성상 1개 동으로 구성된 '나홀로 아파트' 위주의 고밀도 수직 개발이 주를 이루었다. 이와 대조적으로 신시가지(해운대구, 북구)는 5개 동 이상의 대규모 단지 비율이 높아 수평 적 규모와 수직적 높이를 동시에 확보한 계획적 고밀화가 실현되었다. 층수 면에서는 5층 이하의 저층 주거가 광범위한 기반(38.1%)을 형성하는 가운데, 11층에서 15층 규 모의 표준형 아파트를 거쳐 2000년대 이후 21층 이상의 초고층 주상복합이 등장하며 스카이라인의 변화를 주도하였다.
넷째, 2000년대 이후 주거 선택의 기준이 '생존과 편의'에서 '삶의 질'로 전환되는 시 기의 특성을 도출하였다. 과거에는 교통 편리성과 상업 시설 접근성이 최우선 고려 대 상이었으나, 2000년대 이후에는 바다 조망권, 녹지 공간, 브랜드 가치 등의 요소가 주 택 가격과 선호도를 결정하는 핵심 변수로 부상하였다. 이는 주동 형태가 획일적인 판 상형에서 조망과 채광을 고려한 탑상형으로 변화하고, 단지 배치 또한 사선 배치가 도 입되는 등 설계적 진화를 이끌어냈다.
종합적으로, 부산의 공동주택이 나타난 현상은 시기별 도시 정책과 경제 성장, 그리 고 지형적 특성이 복합적으로 작용하여 형성된 결과물이다. 원도심은 노후화된 소규모 단지의 재생이라는 과제를, 1990년대 집중적으로 공급된 신시가지 대단지 아파트는 리 모델링을 통한 성능 개선이라는 서로 다른 도시 정비 과제에 직면해 있다. 따라서 향 후 부산의 주거정책은 지역별로 다소 상이한 형성 배경과 입지특성이 나타났다.
본 연구를 계기로 향후 부산시의 주거정책을 수립할 경우 원도심의 소규모 정비사 업 지원과 신시가지의 계획적 관리방안을 차별화하는 맞춤형 접근과 인구 감소특성을 기반으로 인구 계획에 입각하여 부산의 미래에 대비할 수 있도록 수립할 필요가 있다

목차 (Table of Contents)

• 1. 서론 1
• 1.1. 연구의 배경과 목적 1
• 1.2. 연구의 방법과 범위 3
• 1.3. 선행연구 고찰 5
• 2. 부산시 공동주택 형성과정 8
• 2.1. 한국전쟁과 부산지역 공동주택의 등장 8
• 2.1.1. 한국전쟁과 부산의 주거와 아파트 8
• 2.1.2. 1960년대 이후 부산의 초창기 민간아파트 9
• 2.1.3. 산복도로 개발과 시영아파트의 등장 11
• 2.2. 부산지역 공동주택 확산 과정 13
• 2.2.1. 부산의 도시 확장 13
• 2.2.2. 부산의 아파트 확산 15
• 2.2.3. 1970년대의 주택정책 16
• 2.2.4. 1970년대 중반 이후 민간아파트 활성기 17
• 2.2.5. 1970년대 후반 이후 단지형 아파트의 등장 26
• 2.3. 1980년대 부산지역 공동주택 확산 과정 28
• 2.3.1. 1980년대의 공동주택 확산 과정과 배경 28
• 2.3.2. 1980년대 초반 시영주공아파트의 등장 28
• 2.3.3. 1980년대 주택정책과 사회적 상황 31
• 2.3.4. 1980년대 공동주택의 대형화와 다양화 32
• 2.4. 1990년대 이후의 부산시 공동주택의 거대화 35
• 2.4.1. 1990년대의 부산시 아파트 35
• 2.4.2. 2000년대 이후의 부산시 아파트 39
• 3. 부산의 공동주택 현황과 건축적 특성 41
• 3.1. 원도심권 공동주택 현황 분석 44
• 3.1.1. 중구 44
• 3.1.2. 동구 45
• 3.1.3. 서구 46
• 3.1.4. 영도구 47
• 3.2. 동부산권 공동주택 49
• 3.2.1. 해운대구 49
• 3.2.2. 기장군 50
• 3.3. 중부산권 공동주택 52
• 3.3.1. 남구 52
• 3.3.2. 수영구 53
• 3.3.3. 부산진구 54
• 3.3.4. 동래구 55
• 3.3.5. 금정구 57
• 3.3.6. 연제구 58
• 3.4. 서부산권 공동주택 현황 60
• 3.4.1. 사하구 60
• 3.4.2. 사상구 61
• 3.4.3. 북구 62
• 3.4.4. 강서구 64
• 3.5. 소결 65
• 4. 부산의 시기별 공동주택 확산 분포 특성 67
• 4.1. 시기별 공동주택 확산 특성 67
• 4.1.1. 시기별 공동주택 현황 67
• 4.1.2. 공동주택 발생기의 공동주택 확산 특성(1960년대) 71
• 4.1.3. 공동주택 확산기의 확산 특성(1970년대) 72
• 4.1.4. 공동주택 양적 팽창기의 확산 특성(1980년대) 74
• 4.1.5. 공동주택의 질적향상기의 확산 특성(1990년대) 76
• 4.1.6. 공동주택의 도심 확산기의 확산 특성(2000년대) 77
• 4.2. 시기별 공동주택 규모 특성 80
• 4.2.1. 공동주택 단지의 동 규모 특성 80
• 4.2.2. 공동주택 높이별 규모 특성 81
• 4.2.3. 공동주택 세대수별 공동주택 특성 83
• 4.2.4. 인구대비 공동주택 규모 특성 85
• 4.2.5. 구군별 시기에 따른 공동주택 확산 특성 87
• 4.2.6. 재건축 공동주택 입지 현황과 입지특성 88
• 4.3. 부산광역시 권역의 규모별 공동주택 특성 90
• 4.3.1. 원도심권의 공동주택 분포 특성 90
• 4.3.2. 동부산권의 공동주택 분포 특성 91
• 4.3.3. 서부산권의 공동주택 분포 특성 92
• 4.3.4. 중부산권의 공동주택 분포 특성 93
• 5. 결 론 95
• 참고문헌 97
• 부록 101
• Abstract 124