편의점 매출액과 임대료의 결정 요인에 관한 연구 : 입지·운영·인구 사회경제적 요인을 중심으로 = A study on the determinants of convenience store sales and rent : focusing on location, operational, and socioeconomic factors

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This study empirically investigates the determinants of convenience store sales and rents by integrating location and spatial characteristics, operational and competitive factors, and demographic and socio-economic variables. Against the backdrop of structural changes in the Korean retail environment since 2020—marked by the contraction of consumer mobility, the expansion of neighborhood-based consumption, and large-scale apartment developments—traditional location-centered approaches have become insufficient to explain the performance of convenience stores. In response, this study proposes a comprehensive analytical framework that jointly examines sales performance and rental structures using actual store-level operational data.
The analysis is based on a balanced panel dataset comprising quarterly observations from 31 convenience stores operating exclusively within the same living area between the third quarter of 2020 and the second quarter of 2025. Multiple econometric approaches are employed, including descriptive statistics, correlation analysis, pooled regression models with alternative functional forms, panel data models, and dynamic panel estimation using the system Generalized Method of Moments (GMM). This multi-layered methodology allows for a comparative assessment of static and dynamic determinants while addressing unobserved heterogeneity and endogeneity concerns.
The empirical results reveal that convenience store sales are primarily driven by demand-related and operational efficiency factors. Daily customer traffic and average transaction value consistently exhibit strong positive effects across all model specifications, while labor costs, store size, and inventory inefficiencies tend to exert negative impacts on sales performance. These findings suggest that, in a mature and highly competitive retail market, operational precision and demand management outweigh scale expansion or purely locational advantages. Furthermore, dynamic panel results indicate strong sales persistence, implying that accumulated customer bases and past operational performance significantly influence current sales.
In contrast, rent determinants display a markedly different structure. Rental levels are more strongly associated with spatial value indicators such as accessibility, frontage width, local income levels, and competitive structure, rather than short-term operational outcomes. Notably, rent and sales exhibit a bidirectional relationship: higher sales tend to increase rental pressure, while excessive rent burdens subsequently constrain sales performance. This endogenous interaction underscores the necessity of analyzing sales and rents as distinct yet interrelated outcome variables.
Overall, the study demonstrates that sales and rents are governed by fundamentally different decision logics. While sales outcomes are sensitive to operational and demand-side management, rents primarily reflect spatial scarcity and market valuation of location. These findings offer practical implications for store operators, franchisors, and developers by emphasizing the importance of differentiated strategies in site selection, operational management, and rent negotiation. The study contributes to the literature by providing empirical evidence on the dynamic interplay between operational performance and real estate value in neighborhood-based retail environments.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 4
• 제2절 연구의 범위 및 방법 5
• 1. 연구의 범위 5
• 2. 연구의 방법 8
• 제3절 연구의 구성 및 체계 10
• 1. 연구의 구성 10
• 2. 연구의 체계 12
• 제2장 이론적 고찰 및 선행 연구 검토 13
• 제1절 상업용 부동산의 개념과 특성 13
• 1. 상업용 부동산의 정의와 유형 13
• 2. 소매 부동산의 기능과 공간적 특성 19
• 제2절 편의점 산업의 구조 24
• 1. 편의점 산업의 개념과 공간적 구조 24
• 2. 편의점 산업의 운영 구조 29
• 제3절 편의점 매출액과 임대료 결정 요인 32
• 1. 입지 및 공간환경 요인 33
• 2. 운영 및 경쟁환경 요인 34
• 3. 인구 및 사회경제적 요인 36
• 제4절 선행 연구 고찰 및 차별성 39
• 1. 상업용 부동산 관련 선행 연구 고찰 39
• 2. 편의점 관련 선행 연구 고찰 47
• 3. 선행 연구와의 차별성 57
• 제3장 연구설계 61
• 제1절 변수의 선정 61
• 제2절 변수의 정의 64
• 1. 종속변수 65
• 2. 독립변수 67
• 제3절 분석 방법 82
• 1. 다중 회귀모형 82
• 2. 하우스만 검정과 패널 회귀모형 85
• 3. 시스템 GMM 모형 89
• 제4절 연구모형 및 가설 설정 92
• 1. 매출액과 임대료 연구모형 92
• 2. 연구가설 96
• 제4장 분석 결과 99
• 제1절 기초 통계 및 상관관계 분석 99
• 1. 기술통계량 99
• 2. 상관관계 분석 101
• 제2절 다중 회귀모형 분석 결과 105
• 1. 매출액 모형 분석 결과 105
• 2. 임대료 모형 분석 결과 115
• 제3절 패널 및 시스템 GMM 모형 분석 결과 126
• 1. 패널 모형 분석 결과 126
• 2. 시스템 GMM 모형 분석 결과 130
• 제4절 분석모형 결과 비교 135
• 1. 비교 분석의 관점과 범위 135
• 2. 매출액 결정 요인의 모형 간 비교 135
• 3. 임대료 결정 요인의 모형 간 비교 136
• 4. 분석 결과의 비교 137
• 3. 매출액과 임대료 결정 요인의 비교 종합 139
• 제5장 결론 142
• 제1절 연구 결과 요약 및 시사점 142
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 149
• 참고문헌 151
• Abstract 155