데이터센터 개발사업 전주기 관점의 단계별 핵심 요인 중요도 분석 = An importance analysis of key factors across the full life cycle of data center development projects

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study addresses the increasing recognition of data centers as core assets for national digital competitiveness and industrial infrastructure in the context of rapid AI proliferation and accelerating digital transformation. It reconceptualizes the entire data center development process into a full life cycle and empirically analyzes the relative importance of key decision-making factors at each stage. Data centers are defined as hybrid real estate and digital infrastructure assets that integrate power and communications systems, operational performance, and financial structures. By reinterpreting and adapting Donovan’s (2014) life-cycle model for the domestic context, this study establishes a four-stage analytical framework: market analysis and project planning, project structure and financing, design and construction, and operation and disposition.
The research methodology involved a comprehensive review of prior literature and industry reports, complemented by expert focus group interviews (FGIs), to develop a hierarchical framework consisting of four major categories, twelve subcategories, and fifty indicators. Based on a survey of industry experts, the Analytic Hierarchy Process (AHP) and the Fuzzy Analytic Hierarchy Process (Fuzzy-AHP) were applied. These methods ensured logical consistency in pairwise comparisons while accounting for the uncertainty inherent in expert perceptions, thereby enhancing the stability and interpretability of the results.
The analysis reveals that the importance structure of data center projects is not evenly distributed but is concentrated in the operation and disposition stage, where value is primarily realized. This finding contrasts with conventional development-oriented approaches that emphasize the early development phase. Specifically, factors associated with operational stability—such as performance assessment, asset value enhancement, power supply redundancy arrangements, and real-time monitoring—were identified as critical. These results indicate that data center value is driven by operational performance and cash flow stability rather than the initial construction phase.
Furthermore, the Fuzzy-AHP analysis indicates that, following uncertainty adjustment, the importance of factors such as infrastructure reliability, financial feasibility, and ESG-based social acceptance was further strengthened. These findings demonstrate that data center projects are evaluated beyond technical specifications, reflecting a composite value determination structure where policy, finance, and sustainability are integrally combined.
Overall, this study defines the data center development process as the full life cycle and systematizes it into a stage-based analytical framework. It empirically demonstrates that value creation is concentrated in the operation and disposition stages. This dual nature—exhibiting real estate characteristics during development while generating value through operational performance and technology—implies that data centers are hybrid assets requiring long-term, integrated management strategies.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 5
• 제2절 연구의 범위 및 방법 6
• 1. 연구의 범위 6
• 2. 연구의 방법 7
• 제3절 연구의 구성 및 체계 8
• 1. 연구의 구성 8
• 2. 연구의 체계 9
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 11
• 제1절 데이터센터에 대한 이론적 고찰 11
• 1. 데이터센터의 개념과 복합성 11
• 2. 디지털 핵심 인프라로서의 데이터센터 위상 14
• 3. 데이터센터의 주요 유형과 특징 16
• 4. 데이터센터의 구성요소 24
• 제2절 데이터센터 환경의 변화와 새로운 흐름 30
• 1. AI 시대 데이터센터의 변화 30
• 2. 엣지 데이터센터의 확산과 위상 변화 32
• 3. 해저케이블과 데이터센터 입지 40
• 제3절 데이터센터 개발사업의 단계적 특성 고찰 42
• 1. 시장분석 및 사업구상 단계의 주요 내용 45
• 2. 사업구조 및 금융조달 단계의 주요 내용 61
• 3. 설계 및 시공 단계의 주요 내용 65
• 4. 운영 및 매각 단계의 주요 내용 74
• 제4절 부동산 개발사업과 리스크 관리 체계 91
• 1. 부동산 개발사업의 이해 91
• 2. 리스크의 구조와 관리 체계 98
• 제5절 선행연구의 고찰 및 차별성 105
• 1. 데이터센터 입지 관련 선행연구 106
• 2. 환경·에너지 효율 관련 선행연구 116
• 3. 기술·운영 체계 관련 선행연구 123
• 4. 경제·금융 구조 관련 선행연구 127
• 5. 선행연구와의 차별성 130
• 제3장 분석의 틀과 연구설계 132
• 제1절 분석의 틀 설정 132
• 1. 분석의 틀 설정 배경과 목적 132
• 2. 분석의 틀 구성과 중분류 체계 133
• 3. 선행연구 고찰 결과 및 주요 요인 도출 134
• 제2절 FGI 실시 136
• 1. FGI 실시의 개요 및 적용 목적 136
• 2. FGI 참여자 구성 및 운영 절차 137
• 3. 분석 절차 및 신뢰성 확보 141
• 4. FGI 분석 결과 142
• 제3절 변수선정 및 설문조사 개요 146
• 1. 변수선정 146
• 2. 설문조사 개요 150
• 3. 설문조사 대상 및 응답자 특성 151
• 제4절 분석 기법의 고찰 153
• 1. 계층분석기법(Analytic Hierarchy Process, AHP) 153
• 2. 퍼지 이론(Fuzzy Theory) 171
• 3. Fuzzy-AHP 기법 176
• 제4장 분석 결과 177
• 제1절 AHP 분석 177
• 1. 대분류 중요도 분석 177
• 2. 중분류 중요도 분석 179
• 3. 세분류의 중요도 분석 183
• 4. 세분류의 복합중요도 분석 196
• 제2절 Fuzzy 분석 202
• 1. 대분류 및 중분류의 절대적 중요도 분석 202
• 2. 중분류 체계에 따른 세분류 절대적 중요도 분석 204
• 3. Fuzzy 절대적 중요도 종합 분석 213
• 4. Fuzzy-AHP 중요도 산출 218
• 제3절 Fuzzy-AHP 종합 중요도 분석 결과 223
• 제4절 소결 228
• 제5장 결론 229
• 제1절 연구의 결과 및 시사점 229
• 1. 연구 결과 229
• 2. 연구의 시사점 및 정책제언 233
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 235
• 참고문헌 237
• ABSTRACT 252
• 부록 Ⅰ. AHP 분석을 위한 설문지 254
• 부록 Ⅱ. 퍼지 분석을 위한 설문지 275