거시경제 요인과 주택시장 지표가 아파트 경매 매각가율에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울 강남3구와 강북 비교를 중심으로 = A study on the effects of macroeconomic factors and housing market indices on apartment auction sale price rates: focused on the comparison between gangnam 3 districts and gangbuk

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This study empirically analyzes the determinants of apartment auction sale price ratios in consideration of the regional heterogeneity of the Korean housing market. In recent years, rising interest rates, supply imbalances, and growing uncertainty in the real estate market have heightened attention to auction outcomes. However, previous research has largely focused on ex-post analyses of realized results. To address this gap, this study employs the apartment auction sale price ratio as the dependent variable and incorporates not only current market conditions but also forward-looking indicators that reflect market expectations and sentiment (Housing Purchase Sentiment Index, Sales Price Outlook Index), as well as supply-side indicators such as housing construction starts.
The analysis focuses on two distinct submarkets in Seoul: the affluent Gangnam 3 Districts, where high-priced housing is concentrated, and the northern districts, where mid- to low-priced housing is prevalent. Quarterly data spanning from the second quarter of 2013 to the second quarter of 2025 were utilized. The econometric framework is based on a Vector Error Correction Model (VECM), and Impulse Response Functions (IRF) along with Forecast Error Variance Decomposition (FEVD) were employed to examine the dynamic interactions among variables.
The results reveal that in the Gangnam 3 Districts, shocks to the Consumer Price Index (CPI) and the Housing Purchase Sentiment Index (HPS) triggered strong short-term responses, which quickly converged. This indicates that auction sale price ratios in this market are highly sensitive to external shocks such as inflation and shifts in buyer sentiment, underscoring its short-term reactive nature. Conversely, in the northern districts, shocks to GDP growth and interest rates produced stronger and more persistent effects over time. In particular, interest rate shocks generated significant negative impacts from the outset, with effects that continued over the long run. FEVD results further demonstrated that self-explanatory power was higher in the northern districts, suggesting that structural and endogenous factors, including local financing conditions, play a greater role in shaping auction outcomes in this region.
In conclusion, the Gangnam 3 Districts exhibit characteristics of a short-term, shock-sensitive market, while the northern districts function as a medium- to long-term response market influenced by broader macroeconomic conditions. These findings highlight the necessity for differentiated policy approaches and market forecasting strategies that account for regional heterogeneity in the Seoul apartment auction market.

목차 (Table of Contents)

• 1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 5
• 제3절 연구의 내용 및 체계 7
• 제2장 이론적 고찰 9
• 제1절 주택의 개요 9
• 1. 주택의 개념 및 특성 9
• 2. 아파트의 개요 및 특성 14
• 제2절 부동산 경매시장 매각가율의 의의 및 결정절차 18
• 1. 부동산 경매시장의 개념과 특성 18
• 2. 매각가율의 의의 및 결정요인 22
• 3. 매각가율의 결정절차 23
• 제3절 주거용부동산 경매시장과 매각가율 30
• 1. 국내 주택 매매시장의 현황 30
• 2. 부동산 경매시장과 매각가율 41
• 3. 주거용부동산 경매물건과 매각가율 50
• 제4절 선행연구의 고찰 및 차별성 60
• 1. 아파트 가격 관련 선행연구 60
• 2. 부동산 경매 매각가율 관련 선행연구 68
• 3. 선행연구와의 차별성 81
• 제3장 연구대상지역 및 연구설계 83
• 제1절 연구대상지역의 개요 및 특성 83
• 1. 강남3구 지역의 개요 83
• 2. 강북의 개요 90
• 3. 강남3구와 강북의 비교 97
• 제2절 아파트 매각가율 결정요인 고찰 102
• 1. 거시경제변수 102
• 2. 주택시장변수 113
• 제3절 아파트가격 결정 연구모형 122
• 1. 4사분면 모형 122
• 2. 아파트 가격결정의 이론적 논의 125
• 3. 연구모형 128
• 4. 분석의 틀 130
• 제4장 분석결과 132
• 제1절 기술통계량과 변수의 변동추이 132
• 1. 기술통계량 132
• 2. 변수의 변동추이 134
• 제2절 강남3구 모형 분석결과 150
• 1. 정상성 검정결과 150
• 2. 공적분 검정결과 152
• 3. 그랜저 인과관계 검정결과 153
• 4. 충격반응 분석결과 157
• 5. 예측오차 분산분해 분석결과 164
• 제3절 강북 모형 분석결과 168
• 1. 정상성 검정결과 168
• 2. 공적분 검정결과 169
• 3. 그랜저 인과관계 검정결과 170
• 4. 충격반응 분석결과 173
• 5. 예측오차 분산분해 분석결과 180
• 제4절 분석결과 논의 183
• 1. 강남3구와 강북 충격반응분석 결과 비교 183
• 2. 강남3구와 강북 예측오차 분산분해 결과 비교 188
• 3. 종합 분석결과 189
• 제5장 결론 및 시사점 191
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 191
• 1. 연구의 요약 191
• 2. 시사점 193
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 194
• 참고문헌 196
• ABSTRACT 205