A comparative analysis of the determinants of office building vacancy rates in global metropolitan cities : Focus on the impact of macroeconomic variables on the seoul and new york office markets = 글로벌 대도시 오피스빌딩 공실률 결정요인 비교 : 서울과 뉴욕 오피스시장 거시경제 변수 영향을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 글로벌 대도시 오피스빌딩의 공실률 결정요인을 규명하기 위하여 한국의 서울과 미국의 뉴욕을 대표 지역으로 선정하고, 거시경제 변수 변화에 대해 오피스 공실률의 동태적 반응을 실증적으로 분석하였다. 분석 기간은 2014년 1분기부터 2025년 2분기까지의 분기별 시계열 자료가 활용되었다. 종속변수는 오피스 공실률로 설정하였으며, 독립변수는 이자율, 경제성장률, 소비자물가지수, 환율, 실업률, 리츠(REITs) 지수, 무역수지 등으로 구성하였다. 정상성 검정 결과 비정상성이 확인되었으며, 1차 차분을 통해 정상성이 확보되었다. 본 연구는 공적분 검정을 통해 변수 간 장기 균형 관계를 확인한 후 벡터오차수정모형(VECM)을 구축하였으며, 이를 기반으로 충격반응분석과 예측오차 분산분해를 수행하였다.
분석 결과, 서울과 뉴욕 모두 오피스 공실률은 외생 변수보다 자체 변수의 영향력이 더 크게 나타났으며, 이자율은 두 지역에서 공통적으로 가장 유의미한 외생 변수로 확인되었다. 서울은 이자율 충격에 대해 단기적으로 정(+)의 반응을 보인 후 안정화되는 경향을 나타냈으며, 외생 변수 중에서는 의미있는 기여도를 보였다. 반면 뉴욕은 이자율 충격에 대해 장·단기 전반에서 지속적인 부(–)의 반응을 나타냈으며, 그 외 변수의 영향력은 상대적으로 제한적인 것으로 확인되었다.
예측오차 분산분해 분석에서도 두 도시 모두 오피스 공실률은 시장 내부 구조적 요인의 영향이 지속되는 특성이 확인되었으며, 외부 요인 중에서는 이자율의 기여도가 점진적으로 증가하여 주요 변수로 작용하는 것으로 나타났다. 이는 두 도시 모두 금리 변동에 대해 구조적으로 높은 민감도를 지니고 있으며, 글로벌 금융 환경 변화와 무관하게 오피스 시장의 공실률은 구조적·내부적 요인에 의해 중장기적으로 형성되는 시장 특성을 반영하는 결과라 할 수 있다.
본 연구는 서울과 뉴욕을 비교함으로써 기존 연구가 가지는 지역적 한계를 보완하였으며, 글로벌 오피스 시장에서 공실률이 외생 변수보다 내부 시장 구조의 지속성과 조정력에 의해 더 크게 결정된다는 점을 확인하였다. 또한 두 도시 모두 금리가 공실률 변동에서 핵심 외생 변수임을 실증적으로 규명하였으며, 지역별 경제 구조와 금융 환경에 따라 동일 변수의 작용 방식이 상이할 수 있음을 제시하였다. 본 연구 결과는 글로벌 오피스 자산 투자 전략 수립, 지역별 리스크 관리 및 정책적 대응 체계 구축에 활용 가능한 실증적 근거를 제공한다.

목차 (Table of Contents)

• Chapter 1. Introduction 1
• 1. Background and Purpose of the Study 1
• 1.1 Research Background 1
• 1.2 Research Purpose 3
• 2. Scope and Methodology of the Study 5
• 2.1 Scope of the Study 5
• 2.2 Research Methodology 6
• 3. Structure and Framework of the Study 8
• 3.1 Structure of the Study 8
• Chapter 2. Theoretical Background and Review of Previous Studies 11
• 1. Definition and Classification of Office Buildings 11
• 1.1 Definition of Office Buildings 11
• 1.2 Classification of Office Buildings 15
• 2. Characteristics of the Office Building Market and Location Theories 22
• 2.1 Characteristics of the Office Building Market 22
• 2.2 Location Theories in the Office Building Market 27
• 2.3 Current Status of Office Building Vacancy Rates in Seoul and New York 33
• 3. Dynamics of Office Vacancy and Price Determination 38
• 3.1 Concept and Structure of the Four-Quadrant Model 38
• 3.2 The Relationship between Economic Environmental Changes and Office Vacancy Rates 42
• 4. Review of Previous Studies and Research Differentiation 48
• 4.1 Previous Studies on Determinants of Office Vacancy Rates 48
• 4.2 Differentiation from Previous Studies 55
• Chapter 3. Research Design 59
• 1. Theoretical Review of Office Building Vacancy Rate Variables 59
• 1.1 Gross Domestic Product and Vacancy Rate 59
• 1.2 Consumer Price Index and Vacancy Rate 60
• 1.3 Interest Rate and Office Vacancy Rate 62
• 1.4 Exchange Rate and Vacancy Rate 63
• 1.5 Unemployment Rate and Vacancy Rate 65
• 1.6 REITs Index and Vacancy Rate 66
• 1.7 Trade Balance and Vacancy Rate 66
• 2. Research Model for Office Building Vacancy Rates 68
• 2.1 Analytical Framework and Methodology 68
• 2.2 Research Model 70
• Chapter 4. Results of Empirical Analysis 73
• 1. Results of the Office Vacancy Determinants Models 73
• 1.1 Descriptive Statistics 73
• 1.2 Trends in Variables 79
• 1.3 Results of the Stationarity Tests 93
• 1.4 Results of the Cointegration Tests (Long-Run Equilibrium Relationship) 96
• 1.5 Determination of Optimal Lag Length and Estimation Model 99
• 1.6 Results of Impulse Response Analysis 102
• 1.7 Forecast Error Variance Decomposition Analysis 122
• 2. A Comparative Analysis of Results: Seoul and New York 127
• Chapter 5. Conclusion 130
• 1. Summary and Implications 130
• 2. Limitations and Future Research 139
• References 141
• ABSTRACT 145