주요국 상장리츠 지속가능성 보고서 발간 동향에 관한 연구 : 미국, 호주, 일본, 싱가포르 4개국을 대상으로 = A Study on Sustainability Reporting Trends of Listed REITs - Evidence from the United Stated, Australia, Japan, and Singapore -

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recent increases in interest in corporate social responsibility (CSR) and environmental, social, and governance (ESG) issues have heightened the global importance of sustainability disclosure. Large corporations worldwide are establishing non-financial reporting as a common managerial practice, and many regions or countries are advancing the introduction of mandatory sustainability disclosure regimes. As a result, the European Union implemented the Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) in January 2023, and the U.S. Securities and Exchange Commission adopted its Climate-Related Disclosure Rule in March 2024.
Meanwhile, sustainability disclosure is particularly emphasized in the real estate sector. This sector consumes substantial amounts of energy and resources during the construction and operation of buildings and accounts for approximately 42% of global built-environment emissions, thereby exerting a significant environmental impact. Owing to these characteristics, the necessity of sustainability disclosure is especially pronounced in the real estate industry.
Nevertheless, sustainability disclosure among listed REITs in Korea remains highly insufficient. As of December 2024, only one listed REIT (ESR Kendall Square REIT) had published a sustainability report, a situation that is closely related to the uncertainty of Korea’s mandatory sustainability disclosure schedule, which has been postponed from 2025 to 2026 or later.
The scarcity of existing research on the real estate sector is also noteworthy. Although the need for sustainability disclosure in an environmentally impactful industry has been emphasized, prior studies have mainly focused on listed corporations or large enterprises, especially in the Korean context, where research has centered on listed firms and public institutions.
Based on this recognition, the present study examines listed REITs in major countries. Since listed REITs are subject to disclosure regulations comparable to those applied to listed corporations, analyzing their sustainability reporting trends within the context of expanding mandatory disclosure is meaningful. Specifically, the United States, Australia, Japan, and Singapore were selected as the four major markets, and the institutional conditions of mandatory sustainability disclosure and the reporting trends of listed REITs in these countries were analyzed.
To examine sustainability reporting trends, the study first reviewed whether sustainability reports were issued. Despite the costs associated with measuring greenhouse gas emissions and establishing sustainability strategies, firms have voluntarily published sustainability reports; therefore, examining report issuance provides meaningful insights into their level of engagement in sustainability disclosure.
Next, the study assessed compliance with disclosure standards, which is an important factor in determining whether information is presented consistently. Sustainability disclosure varies across firms due to differences in corporate priorities, stakeholder expectations, and industry characteristics, resulting in limited comparability across firms. Thus, determining whether firms comply with standardized disclosure frameworks is significant for evaluating the consistency of information and analyzing reporting trends. This study focused on three widely used and practically adopted disclosure frameworks: the GRI Standards, the TCFD Framework, and the SASB Standards.
Finally, the study examined whether sustainability reports were subject to third-party assurance to secure their reliability and transparency. Similar to the role of external audit reports in financial disclosure, independent assurance of sustainability reports serves as a key criterion for assessing the credibility of disclosed information.
This study analyzed the three elements—report issuance, compliance with disclosure standards, and third-party assurance—based on sustainability reports published by listed REITs in major countries. In particular, the years 2020 and 2024 were selected as comparison points, corresponding to the period in which sustainability disclosure began to be emphasized and the period in which implementation schedules have been established.
The findings indicate that sustainability disclosure practices strengthened across all four countries. In the United States, the number of REITs issuing reports increased from 64 in 2020 to 109 in 2024, and the adoption rates of TCFD and SASB rose from 28.1% to 66.1% and from 26.6% to 65.1%, respectively.
Australia also exhibited changes in disclosure behavior. The Australian Treasury conducted two rounds of consultations in December 2022 and June 2023, and as a result, the number of REITs issuing reports increased from 15 in 2020 to 26 in 2024. Some adoption rates declined due to the development of the Australian Sustainability Reporting Standards (ASRS), suggesting that Australia is in a transitional phase as it shifts from voluntary to mandatory disclosure. In September 2024, the Climate-Related Financial Disclosure requirement entered into force, and mandatory sustainability disclosure will be phased in beginning in FY2025.
In Japan, the Cabinet Office Ordinance on Disclosure of Corporate Affairs was promulgated and implemented in January 2023, making sustainability information disclosure mandatory for fiscal years ending on or after March 2023. Consequently, the number of reports increased from 13 in 2020 to 41 in 2024, representing the largest growth among the four countries. TCFD adoption rose sharply from 15.4% to 95.1%, reflecting the increasing emphasis on TCFD recommendations during the introduction of mandatory disclosure. Third-party assurance rates increased from 7.7% to 70.7%, the highest among the four markets.
Singapore has long been the most proactive among the four countries in encouraging voluntary sustainability disclosure. In 2021, it introduced the concept of climate-related disclosure (CRD) as the foundation for sustainability reporting, and from FY2022, all listed companies were required to disclose climate-related information on a “comply or explain” basis. In July 2023, the Sustainability Reporting Advisory Committee published its recommendations, and the final version was issued in February 2024. As a result, Singapore recorded the highest level of report issuance, increasing from 26 REITs in 2020 to 33 in 2024, with all listed REITs publishing sustainability reports in 2024. Adoption of disclosure standards also remained high, with GRI at 100% in both years and TCFD increasing from 3.8% to 100%.
As shown in these results, the sustainability reporting trends of listed REITs are closely linked to the advancement of mandatory disclosure in each country. All four markets have either enacted sustainability disclosure legislation or clarified implementation timelines, and notable increases were observed in report issuance, standard adoption, and third-party assurance. This suggests that progress in mandatory sustainability disclosure has influenced REIT reporting behavior, thereby strengthening disclosure practices.
The findings of this study offer important implications for Korea’s ongoing discussions on mandatory sustainability disclosure. First, the establishment of a clear roadmap is urgently required. As demonstrated in major countries, specifying implementation timelines and clarifying disclosure standards at the early stages of institutional development play a critical role in determining the level of industry response. Nevertheless, Korea remains in the early phase of institutionalization. Thus, a roadmap must be promptly established to enhance the credibility and transparency of the domestic REIT market.
Stock prices of listed REITs in Korea remain relatively low compared with those of REITs in advanced markets and with domestic listed corporations. Although stock prices are influenced by various factors, insufficient disclosure of non-financial information contributes to information asymmetry, diminished credibility, and reduced transparency. Therefore, the introduction of a mandatory sustainability disclosure regime and the development of REIT-specific reporting guidelines are required. Relevant authorities must also provide detailed guidance reflecting the characteristics of the REIT industry and ensure alignment with international standards. Without such a framework, it will be difficult to secure the trust of both domestic and global ESG investors, potentially impairing capital inflows.
Furthermore, establishing a structured disclosure framework aligned with international norms is expected to enhance the global competitiveness of Korean REITs. Such a framework would enable standardized, sector-specific disclosures, strengthen the basis for rational investor decision-making, and contribute to improving the transparency and credibility of the domestic REIT market.
This study emphasizes that sustainability disclosure by Korean listed REITs should not remain at the voluntary stage but must be institutionalized through a regulatory framework with clear timelines and standards. This transition is expected to restore investor confidence and reduce information asymmetry in the short term, while supporting the sustainable growth of the Korean REIT market in the long term.

국문 초록 (Abstract)

최근 기업의 사회적 책임(CSR)과 환경·사회·지배구조(ESG)에 대한 관심이 증대됨에 따라 전 세계적으로 지속가능성 공시의 중요성이 크게 부각되고 있다. 전 세계 대기업은 비재무적 정보공개를 보편적 경영 관행으로 정착하고 있으며, 지역 또는 국가는 지속가능성 공시 의무화 제도 도입을 추진하고 있다. 그 결과 유럽에서는 2023년 1월부터 「EU 기업 지속가능성 보고지침(CSRD)」이 시행되었으며, 미국 증권거래위원회는 2024년 3월 「기후 관련 공시규칙」을 통과시켰다.
한편, 지속가능성 공시는 부동산 산업에서 특히 강조된다. 부동산 산업은 건물의 건설 및 운영 과정에서 상당한 에너지와 자원을 소비하며, 전 세계 건축환경 배출량의 약 42%를 차지할 정도로 환경적 영향이 크다. 이러한 특성으로 인해 부동산 산업에서는 지속가능성 공시의 필요성이 더욱 부각되고 있다.
그럼에도 국내 상장리츠의 지속가능성 공시는 여전히 매우 미흡하다. 2024년 12월 기준 지속가능성 보고서 발간 사례는 단 한 곳(ESR 켄달스퀘어리츠)에 불과하며, 이러한 현상은 지속가능성 공시 의무화 시기가 2025년에서 2026년 이후로 연기되는 등 제도화의 불확실성과 밀접하게 관련된다.
부동산 산업에 대한 기존 연구의 부족 역시 지적된다. 환경적 영향이 큰 부동산 산업에서 지속가능성 공시의 필요성이 강조되고 있음에도 지속가능성 공시 관련 기존 연구는 주로 상장기업이나 일부 대기업을 중심으로 이루어지고 있다. 특히 국내는 상장기업이나 공공기관을 중심으로 연구가 이루어지고 있다.
이러한 문제의식을 바탕으로 본 연구는 주요국 상장리츠를 조사대상으로 한다. 상장리츠는 상장기업과 동일한 공시 규제를 적용받기 때문에 최근 확산되고 있는 지속가능성 공시 의무화의 흐름 속에서 이들의 지속가능성 보고 동향을 분석하는 것은 의미가 있다. 구체적으로 미국, 호주, 일본, 싱가포르 등 4개국을 상장리츠 주요국으로 선정하고, 이를 국가를 대상으로 지속가능성 공시 의무화의 제도적 현황과 각국 상장리츠의 지속가능성 보고서 발간 동향을 분석하였다.
지속가능성 보고서 발간 동향을 분석하기 위해 발간 여부를 우선적으로 검토하였다. 기업은 지속가능성 보고서 발간을 위해 온실가스 배출량을 측정하거나 지속가능성 전략을 수립하는 과정에서 비용이 수반됨에도 불구하고 자발적으로 지속가능성 보고서를 발간해왔다. 따라서 보고서 발간 여부를 검토하는 것 자체만으로도 기업의 지속가능성 공시에 대한 참여 수준과 동향을 파악하는 데 중요한 의의를 갖는다.
보고서가 일관된 정보를 제공하기 위해 어떠한 공시기준을 준수하였는지도 중요한 분석 요소가 된다. 지속가능성 정보는 기업의 관심사, 이해관계자 요구, 산업 특성 등에 따라 공시 내용이 상이해 기업 간 비교 가능성이 낮다는 한계를 지닌다. 따라서 표준화된 공시기준의 준수 여부를 파악하는 것은 일관된 정보공시의 수준을 평가하고 동향을 분석하는데 중요한 의미를 지닌다. 본 연구는 국제적으로 보편화되고 실무적 활용도가 높은 GRI Standards, TCFD Framework, SASB Standards 세 가지 공시기준을 중심으로 검토하였다.
마지막으로 지속가능성 보고서의 신뢰성과 투명성 확보를 위한 제3자 검증 여부를 검토하였다. 이는 재무공시에서 외부감사 보고서가 투자자 보호를 위한 제도적 장치로 기능하는 것과 마찬가지로, 지속가능성 보고서 역시 독립된 제3자의 검증 여부가 공시 신뢰성을 판단하는 핵심 기준이 되기 때문이다.
본 연구는 주요국 상장리츠의 지속가능성 보고서를 중심으로 보고서 발간 여부, 공시기준 준수, 제3자 검증 여부 세 가지 항목을 분석하였다. 특히 재무공시와 비재무공시의 통합이 강조되면서 지속가능성 공시 의무화가 본격적으로 추진되기 시작한 2020년과 시행 시기가 확정되고 있는 2024년 두 시점을 비교·분석하였다.
분석 결과, 4개국 상장리츠 모두 지속가능성 공시행태가 강화되었다. 미국은 2022년 3월 「기후 관련 공시규칙 초안」 발표 이후, 2024년 3월 최종안을 공식적으로 채택하였다. 그 결과 보고서 발간 수는 2020년 64곳에서 2024년 109곳으로 증가하였으며, TCFD와 SASB의 채택률은 각각 28.1%에서 66.1%로, 26.6%에서 65.1%로 증가하였다.
호주 역시 상장리츠의 공시행태에 변화가 있었다. 호주 재무부는 2022년 12월, 2023년 6월 두 차례에 걸쳐 기후 관련 재무공시의 시행 시기 등 구체적인 논의를 진행하였고, 그 결과 보고서 발간 수는 2020년 15곳에서 2024년 26곳으로 증가하였다. 한편, 일부 공시기준의 채택률이 감소하였는데, 이는 호주지속가능성공시기준(ASRS) 개발의 영향으로 분석된다. 이러한 변화는 자발적 공시 단계에서 제도적 공시체계로 이행하는 과도기에 있음을 시사하며, 지속가능성 공시 의무화가 점차 정착되는 과정에 있음을 보여준다. 호주는 2024년 9월 「기후 관련 재무공시」가 발효되어, FY2025부터 지속가능성 공시 의무화가 단계적으로 적용된다.
일본은 2023년 1월 「기업 내용 등의 공시에 관한 내각부령」이 공포·시행되어, 2023년 3월 이후에 종료되는 회계연도부터 지속가능성 정보 공시가 의무화되었다. 그 결과, 2020년 13곳에 불과하던 보고서 발간 수는 2024년 41곳으로 확대되어, 4개국 중 가장 큰 폭으로 증가하였다. TCFD 채택률 역시 2020년 15.4%에서 2024년 95.1%로 급증하였다. 의무화 과정에서 TCFD 권고안의 필요성과 기후 관련 정보공개의 중요성이 지속적으로 강조된 영향으로 분석된다. 독립된 제3자의 검증률은 2020년 7.7%에서 2024년 70.7%로 증가하여 4개국 중 가장 높은 검증률을 기록하였다.
싱가포르는 4개국 중 가장 선도적으로 지속가능성 정보공시에 대한 자발적 권고를 추진해왔다. 2021년 지속가능성 보고체계의 기반이 되는 기후관련공시(CRD) 체계를 도입하였으며, 모든 상장기업에게 FY2022부터 ‘준수 또는 설명’ 방식으로 기후 관련 공시 의무를 부여했다. 이어 2023년 7월에는 「지속가능성 보고 권고안」을 발표한 후, 2024년 2월 최종안을 확정하였다. 이러한 제도화 추진의 결과, 싱가포르는 4개국 중 보고서 발간이 가장 활발하게 이루어졌다. 보고서를 발간한 상장리츠의 수는 2020년 26곳에서 2024년 33곳으로 증가하여, 2024년에는 조사대상 모든 상장리츠가 지속가능성 보고서를 발간하였다. 공시기준 채택률 또한 높은 수준을 기록하였는데, GRI는 2020년과 2024년 모두에서 100% 채택률을 유지하였으며, TCFD는 2020년 3.8%에서 2024년 100%로 급증하였다.
분석 결과에서 살펴본 바와 같이 상장리츠의 보고서 발간 동향은 각국의 지속가능성 공시 의무화 추진과 밀접한 관련이 있는 것을 확인하였다. 4개국 모두 지속가능성 공시 관련 법안을 확정·시행하거나 시행 시기를 명확히 설정하였으며, 보고서 발간 여부, 공시기준 준수, 제3자 검증 여부 세 가지 항목 모두에서 뚜렷한 증가세가 관찰되었다. 이는 지속가능성 공시 의무화의 진전이 상장리츠의 공시 활동에 영향을 미쳤으며 그 결과 공시행태가 강화된 것으로 해석된다.
본 연구의 결과는 국내 지속가능성 공시 의무화 논의에 중요한 시사점을 제공한다. 먼저, 명확한 지속가능성 공시 의무화 로드맵의 수립이 시급하다. 주요국 사례에서 확인되듯, 제도 도입 초기 단계에서의 구체적인 일정 제시와 공시기준의 명확화는 상장리츠의 대응 수준을 결정짓는 핵심 요인으로 작용한다. 그럼에도 국내의 지속가능성 공시 제도화는 여전히 초기 단계에 머무르고 있다. 따라서 리츠 시장의 신뢰도와 투명성 제고를 위해 로드맵 마련이 조속히 추진될 필요가 있다.
국내 상장리츠의 주가는 리츠 선진국의 상장리츠뿐만 아니라 국내 일반 상장기업과 비교하더라도 상대적으로 낮은 수준을 보인다. 주가 형성에는 다양한 요인이 작용하지만, 비재무정보 공시의 미흡으로 인한 정보 비대칭, 신뢰도 저하, 투명성 부족 역시 중요한 요인으로 작용될 것이다. 이러한 문제를 개선하기 위해서는 지속가능성 공시 제도의 도입과 리츠 산업에 적합한 공시 가이드라인의 정비가 요구된다. 아울러 관련 기관은 리츠 산업의 특수성을 반영한 세부 가이드라인을 제공하고 국제기준과의 정합성을 확보해야 한다. 만약 이러한 공시체계가 구축되지 않을 경우, 국내 투자자는 물론 해외 ESG 투자자로부터도 시장의 투명성과 신뢰를 확보하기 어려워 투자 유치에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 크다.
나아가 이러한 제도적 공시체계가 구축될 경우, 국내 상장리츠의 공시 수준이 국제적 수준과의 정합성을 확보하게 되어 글로벌 자본시장 내 경쟁력 향상에도 긍정적인 효과를 가져올 것으로 판단된다. 또한 공시체계 정비는 리츠 산업의 특수성을 반영한 표준화된 정보 제공을 가능하게 함으로써 투자자의 합리적 의사결정 기반을 강화하고, 국내 리츠 시장의 투명성과 신뢰성을 제고하는 데 중요한 역할을 수행할 것이다.
본 연구는 국내 상장리츠의 지속가능성 공시가 자율적 보고 단계에 머물러서는 안되며, 명확한 일정과 기준을 갖춘 제도적 틀 속에서 정착되어야 함을 강조한다. 이는 단기적으로는 투자자 신뢰 회복과 정보 비대칭 해소를, 장기적으로는 국내 리츠 시장의 지속가능한 성장 기반 조성에 기여할 것으로 기대된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제2절 연구의 내용과 절차 4
• 1. 연구의 내용 4
• 2. 연구의 절차 4
• 제2장 이론적 고찰 6
• 제1절 지속가능성 공시의 개념과 유형 6
• 1. 지속가능성 공시의 개념 6
• 2. 공시 수단으로서 지속가능성 보고서 8
• 3. 지속가능성 보고서의 유형 10
• 제2절 지속가능성 공시 관련 선행연구 21
• 1. 공시현황에 관한 선행연구 21
• 2. 공시효과와 공시제도에 관한 선행연구 25
• 3. 본 연구의 차별성 28
• 제3장 주요국 지속가능성 공시 의무화 현황 30
• 제1절 미국 지속가능성 공시 의무화 현황 30
• 1. 2020년 이전 30
• 2. 2020년 이후 31
• 제2절 호주 지속가능성 공시 의무화 현황 33
• 1. 2020년 이전 33
• 2. 2020년 이후 35
• 제3절 일본 지속가능성 공시 의무화 현황 36
• 1. 2020년 이전 37
• 2. 2020년 이후 38
• 제4절 싱가포르 지속가능성 공시 의무화 현황 40
• 1. 2020년 이전 40
• 2. 2020년 이후 40
• 제4장 주요국 상장리츠 지속가능성 보고서 발간 동향 44
• 제1절 조사개요 44
• 1. 조사대상 44
• 2. 조사항목 46
• 3. 조사방법 48
• 제2절 미국 상장리츠 지속가능성 보고서 발간 동향 51
• 1. 지속가능성 보고서 발간 여부 52
• 2. 지속가능성 보고서 공시기준 준수 53
• 3. 제3자 검증 여부 54
• 제3절 호주 상장리츠 지속가능성 보고서 발간 동향 55
• 1. 지속가능성 보고서 발간 여부 56
• 2. 지속가능성 보고서 공시기준 준수 57
• 3. 제3자 검증 여부 58
• 제4절 일본 상장리츠 지속가능성 보고서 발간 동향 59
• 1. 지속가능성 보고서 발간 여부 60
• 2. 지속가능성 보고서 공시기준 준수 61
• 3. 제3자 검증 여부 62
• 제5절 싱가포르 상장리츠 지속가능성 보고서 발간 동향 63
• 1. 지속가능성 보고서 발간 여부 64
• 2. 지속가능성 보고서 공시기준 준수 65
• 3. 제3자 검증 여부 66
• 제6절 주요국 종합과 국내 현황 67
• 1. 주요국 종합 67
• 2. 국내 현황 72
• 제5장 결론 74
• 제1절 연구의 결과와 시사점 74
• 제2절 연구의 한계와 향후 과제 76
• 참고 문헌 79
• 부록 86
• Abstrack 98