도심 상권 1층 상업공간 공실률 및 임차의향 요인 분석 : 남포동 상권을 대상으로 = Analysis of Vacancy Rates and Leasing Intention Factors in First-Floor Commercial Spaces of Urban Business Districts: Focusing on the Nampo-dong Area

국문 초록 (Abstract)

최근 몇 년간 국내외적으로 경제 불확실성이 증대되고 소비 형태가 온라인 중심으로
빠르게 재편되면서, 오프라인 상업 시설, 특히 도심 상권의 1층 상업공간은 많은 도전에
직면하고 있다. 과거에는 유동인구가 풍부한 도심의 1층 상업공간이 높은 접근성과 가시성으로 인해 가장 선호되는 입지였으나, 이제는 이러한 공간마저도 장기적인 공실로 상권 활성화에 큰 걸림돌이 되고 있다. 이러한 공실 증가는 단순히 개별 점포의 손실을 넘어, 지역 경제 침체, 도시 미관 저해, 그리고 부동산 가치 하락 등 광범위한 부정적 영향을 초래하고 있어 그 원인을 심층적으로 분석하고 실효성 있는 대응 방안을 모색하는 것이 시급하다.
이러한 심각성을 고려하여 본 연구에서는 상권분석에서 중요한 관심사인 공실률과 임차의향 그리고 임대료 수준에 영향을 미치는 요인들을 먼저 상권요인 3개 변수, 건축물요인 3개 변수로 구분하여 이들 영향요인 각각의 영향정도를 파악하고, 추가적으로 입지적요인 10개 변수, 건축물요인 4개 변수, 정책환경요인 4개 변수로 구분하여 이들 영향요인 각각의 영향정도를 파악한 다음 상기의 종속변수에 대한 관련성 정도를 각각 부동산 관련자(임대인, 임차인, 중개업자 등)집단과 부동산 비관련자(일반시민 등)집단, 점포운영 유경험 집단과 점포운영 무경험 집단, 낮은 연령층 집단과 높은 연령층 집단 간의 영향정도 차이를 분석하였다.
분석을 위해 설문조사방식을 활용하였으며 2025년 4월 1일부터 4월 30일까지 1개월동안 남포동 구역내에서 거주 또는 영업을 운영하는 운영자 또는 건설등 부동산과 관련된 업무를 수행하는 자와 일반시민 중 남포동 상권에 대하여 잘 알고 있는 시민 등을 대상으로 설문조사를 실시하였으며 모든 항목에 대한 측정방법은 Likert의 5점척도를 사용하였다. 표본은 가급적 무작위적 표본추출이 될 수 있도록 노력하였으며 총 152부를 분석에 사용하여 지역 상권의 특성을 적절히 반영한 심도 있는 결과를 도출하는 데 활
용하였다.
수집된 자료의 속성, 표본의 특성 등을 파악하기 위하여 빈도분석을 실시하고, 각 변수들 간의 개략적인 관련성을 분석하여 종속변수와의 관계에서 누락된 독립변수가 있는지 또는 의미가 상대적으로 적은 독립변수가 포함되어 있는지를 파악하고 동시에 독립변수 상호간의 밀접성으로 다중공선성의 가능성은 없는지 등을 파악하기 위해 상관관계분석(피어슨의 상관관계분석)을 실시한 후 연구문제에 따라 다중회귀분석을 실시하였다. 이상의 모든 분석은 SPSSWIN 28.0을 사용하였다.
주요 분석 결과는 다음과 같이 요약할 수 있다.
첫째, 상권요인 중 상권의 입지 경쟁력 요인과 건축물요인 중 2층 대비 1층이 유리한
정도가 여전히 1층 상업공간 임차의향에 가장 강력한 영향을 미치는 요인으로 확인되었다. 둘째, 건축물요인 중 내부의 쾌적한 환경이 공실에 유의미한 영향을 미쳤다. 셋째, 상권요인 중 상권의 고령화 정도 요인과 동일 상권 내 유사업종의 밀집 정도 요인이 임대료 수준에 유의미한 영향을 미쳤다.
종합적으로 본 연구의 실증 분석 결과는 상권요인과 건축물요인, 추가적으로 입지적
요인, 건축물 요인, 정책환경 요인의 각 세부요인들이 임차의향과 공실과 임대료 수준에
각기 다른 형태로 영향을 미치는 것을 확인 할 수 있었다.
본 연구는 다음과 같은 측면에서 중요한 의의와 시사점을 가진다.
첫째, 지역 특화 상권 분석의 중요성을 부각시켰다는 점에서 의의가 있다. 둘째, 1층
상업공간이라는 특정 유형의 공간에 대한 집중적인 분석을 통해 실무적인 활용도를 높였다. 셋째, 공실 원인에 대한 다각적인 접근을 통해 상권 활성화 방안 마련에 기여한다.
본 연구는 남포동 상권이라는 특정 도심 상권의 1층 상업공간에 대한 심층적인 분석을 통해 임차의향 요인과 공실 원인 및 임대료 수준에 대한 이해를 높이는 데 중요한 기초 자료를 제공하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

With increasing global economic uncertainty and the rapid transition of consumption patterns toward online platforms, offline commercial facilities—particularly first-floor commercial spaces in urban districts—face significant challenges. Traditionally, these spaces were highly preferred due to superior accessibility and visibility; however, persistent vacancies now hinder district revitalization. Such vacancies lead to regional economic stagnation, urban blight, and declining real estate values. Therefore, an in-depth analysis of their causes and the formulation of effective countermeasures are urgently required.
This study identifies the factors influencing vacancy rates, leasing intentions, and rental levels. The research framework categorizes these factors into three commercial district variables and three building-related variables, followed by an expanded analysis involving ten locational, four building-related, and four policy-environment variables. Furthermore, the study analyzes differences in the degree of influence across various groups: real estate stakeholders (lessors, lessees, brokers) versus non-stakeholders (general public), experienced versus inexperienced store operators, and younger versus older age groups.
Data were collected through a survey conducted from April 1 to April 30, 2025, targeting residents, business operators, real estate professionals, and citizens familiar with the Nampo-dong district. Utilizing a 5-point Likert scale and random sampling, 152 valid responses were analyzed. To ensure robust findings, frequency analysis and Pearson correlation analysis were performed to assess variable relevance and detect multicollinearity. Multiple regression analysis was then conducted using SPSS WIN 28.0 to test the research hypotheses.

The major findings of this study are summarized as follows:
First, among the commercial district factors, the locational competitiveness of the district was identified as the most powerful determinant of leasing intention for first-floor commercial spaces. Regarding building-related factors, the relative advantage of the first floor compared to the second floor also exerted a significant influence on leasing intention.
Second, within the building-related factors, the amenity of the interior environment was found to have a statistically significant impact on vacancy rates.
Third, regarding rental levels, the age of the commercial district (level of district obsolescence) and the agglomeration density of similar business types within the same district were confirmed to have statistically significant effects.

Overall, the empirical results confirm that sub-factors within the commercial district, building, locational, and policy environment categories distinctly affect leasing intentions, vacancies, and rental price levels.
This research provides significant implications:
First, it highlights the importance of area-specific commercial district analysis. Second, it enhances practical utility by focusing on the specific typology of first-floor commercial spaces. Third, it contributes to the development of revitalization strategies through a multi-dimensional approach to vacancy causes. Ultimately, this study offers foundational data for understanding the dynamics of leasing intentions, vacancies, and rental levels in specialized urban districts like Nampo-dong.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 1
• 제 2 절 연구의 목적 2
• 제 2 장 이론적 배경 및 선행연구 고찰 4
• 제 1 절 이론적 배경 4
• 1. 상업용 부동산의 개념 및 유형 4
• 2. 공실 5
• 3. 임차의향 6
• 4. 임대료 7
• 5. 입지 7
• 6. 상권 8
• 제 2 절 선행연구 고찰 9
• 1. 공실률에 관한 연구 9
• 2. 공실률에 영향을 미치는 요인에 대한 선행연구 10
• 3. 임차의향에 관한 연구 12
• 4. 임대료에 관한 연구 13
• 5. 임대료 결정 구조에 관한 선행연구 14
• 6. 부산광역시 상업용 부동산 시장 현황 16
• 제 3 장 연구설계 17
• 제 1 절 연구모형 17
• 제 2 절 연구가설 18
• 1. 공실률에 미치는 영향 18
• 2. 임차의향에 미치는 영향 20
• 제 3 절 조사의 설계 23
• 1. 표본의 설계 23
• 2. 변수의 정의와 측정 24
• 3. 설문지 구성 24
• 4. 분석방법 및 절차 25
• 제 4 장 분석결과 및 가설검정 26
• 제 1 절 조사표본의 일반적 특성 26
• 제 2 절 연구가설의 검정 28
• 1. 변수 간 상관관계분석 28
• 2. 공실률에 미치는 영향 29
• 3. 임차의향에 미치는 영향 31
• 4. 임대료에 미치는 영향 33
• 제 3 절 실무변수를 이용한 추가분석(1) - 심층실태분석 35
• 1. 공실률에 영향을 미치는 요인 41
• 2. 임차의향에 영향을 미치는 요인 43
• 3. 임대료에 영향을 미치는 요인 44
• 제 4 절 실무변수를 이용한 추가분석(2) -집단간 차이 분석 46
• 1. 공실률에 영향을 미치는 요인 46
• 2. 임차의향에 영향을 미치는 요인 55
• 3. 임대료에 영향을 미치는 요인 63
• 제 5 장 결 론 72
• 제 1 절 분석 결과의 요약 72
• 제 2 절 연구의 시사점 및 향후 연구 방향 73
• 1. 연구의 의의 및 시사점 73
• 2. 향후 연구 방향 74