주택시장 입체적 분석을 위한 거래회전율 도입 연구

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울특별시 25개 자치구를 대상으로 2019년부터 2023년까지의 주택거래 자료와 주택총조사 기반 재고자료를 결합하여, 주택유형과 주택면적별 거래회전율을 산출하고 이를 통해 서울 주택시장의 구조적 특성과 순환성을 분석하고자 수행되었다. 기존의 주택시장 분석은 대부분 거래량이라는 단일 지표에 의존해 왔으며, 재고 규모가 큰 지역과 작은 지역을 동일한 기준에서 비교하기 어렵다는 한계를 갖고 있었다. 이에 본 연구는 거래량 대비 재고 비율로 정의되는 거래회전율을 주요 분석 도구로 활용함으로써, 단순 거래 건수만으로는 파악하기 힘든 지역 간·유형 간 시장 유동성의 차이를 보다 정교하게 드러내고자 하였다.
선행연구를 통해 거래회전율이 해외에서 시장 유동성과 거래활성도를 측정하는 핵심 지표로 사용되어왔음을 확인하였다. 해외 연구들은 가격·거래량 조합만으로는 시장의 순환성, 매물 소화 속도, 참여자 구성 변화를 설명하기 어렵다는 점을 지적해 왔으며, 재고량을 함께 고려하는 거래회전율이 이러한 한계를 보완하는 지표임을 보여주었다. 또한 DiPasquale & Wheaton(1992)의 사분면 모형이나 Easley & O’Hara(1987)의 정보 비대칭과 거래 참여자 구성에 기반한 유동성 개념은 재고·가격·거래가 상호작용하며 시장 구조를 형성한다는 점에서 본 연구의 이론적 근거를 제공하였다.
이러한 이론과 선행연구 검토를 바탕으로, 제3장에서는 본 연구에서 활용한 자료의 구성과 분석 절차를 정리하였다. 국토교통부 실거래가 자료를 통해 거래량을 유형·면적별로 분기 단위로 집계하고, 주택총조사 자료는 연도별 재고량을 분기 단위로 보정하여 거래자료와 동일한 기준으로 재정비하였다. 신축주택은 재고 변동의 불연속성과 단기간 급증에 의한 지표 왜곡이 크다는 점에서 거래량과 재고량 모두에서 제외하여 분석의 일관성을 확보하였다. 이를 기반으로 주택유형과 면적별 거래회전율을 산출하고, 시계열 변화, 공간적 분포, 충격기 반응, 가격·거래·회전율 간 동적 관계를 순차적으로 분석하였다.
제4장에서는 거래회전율 분석을 통해 도출된 실증결과를 중심으로 서울 주택시장의 구조적 특성을 살펴보았다. 동일한 기간 동안 거래량과 거래회전율은 서로 다른 공간적 분포를 보였으며, 거래량 기준 분석에서는 재고 규모가 큰 지역이 과대평가될 수 있는 반면, 거래회전율은 재고 대비 순환성이 높은 지역을 별도로 드러내는 것으로 나타났다. 이는 거래량 중심 분석이 정책 판단 과정에서 시장 활성도를 오해할 수 있는 가능성이 있음을 시사한다. 또한 코로나19와 전세사기라는 외부 충격은 주택유형별 시장 반응의 구조적 차이를 명확히 보여주었다. 그랜저 인과관계 분석 결과, 아파트 시장에서는 가격이 거래량과 거래회전율을 선도하는 구조가 주로 확인되었으며, 일부 지역에서는 거래회전율이 가격 변동을 선행하는 관계도 관찰되었다.
마지막으로 제5장에서는 이러한 분석결과를 종합하여 거래회전율이 거래량 중심 분석이 갖는 한계를 보완하고, 시장의 유동성과 구조적 취약성을 파악하는 데 유용한 지표임을 제시하였다. 거래회전율은 재고 규모를 고려함으로써 지역 간 비교 가능성을 높이며, 충격기와 전환기 국면에서 거래량보다 구조적이고 안정적인 신호를 제공한다는 점에서 정책적 활용 가능성이 크다. 본 연구는 서울을 대상으로 한 분석이라는 점과 일부 자료적 제약을 전제로 결과를 해석한다는 한계를 갖지만, 재고 기반 거래회전율을 활용한 분석구조를 제시함으로써 국내 주택시장 구조 진단과 정책 설계에 적용 가능한 실증적 근거를 제공하였다는 점에서 의의를 가진다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study analyzes the structural characteristics and circulation of Seoul’s housing market by employing the housing turnover rate, calculated by housing type and size for 25 districts in Seoul from 2019 to 2023. Previous housing market analyses have largely relied on transaction volume as a single indicator, which limits comparability across regions with heterogeneous housing stock levels. To address this limitation, this study adopts the housing turnover rate, defined as the ratio of transaction volume to housing stock, as a key analytical indicator to better capture regional and structural differences in market liquidity.
Based on a review of prior international studies, the housing turnover rate has been widely used as an indicator of market liquidity and transaction activity, complementing conventional price and volume measures. Using transaction data from the Ministry of Land, Infrastructure and Transport and housing stock data from the Korean Housing Census, this study constructs quarterly turnover rates by housing type and size. Newly built housing units are excluded to minimize potential distortions caused by discontinuities in housing stock.
The empirical results show that transaction volume and turnover rate exhibit distinct spatial patterns across districts. While transaction volume tends to be higher in areas with larger housing stock, the turnover rate highlights regions with higher circulation relative to stock size. Furthermore, external shocks such as the COVID-19 pandemic and the rental fraud crisis reveal differentiated market responses across housing types. Granger causality analysis indicates that, in the apartment market, housing prices generally lead changes in both transaction volume and turnover rate, while in some districts the turnover rate precedes price movements.
These findings suggest that the housing turnover rate provides a useful complementary indicator to transaction volume by offering more structurally stable signals of market activity, particularly during periods of market transition. Although this study is subject to data limitations inherent in the use of publicly available statistics, it contributes empirical evidence supporting the applicability of stock-adjusted indicators for diagnosing housing market structure and informing policy interpretation.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구 배경 1
• 제 2 절 연구 목적 2
• 제 2 장 주택시장 거래량과 거래회전율에 관한 이론적 고찰 5
• 제 1 절 가격과 거래량에 관한 이론 5
• 제 2 절 선행연구 검토 10
• 제 3 절 선행연구와의 차별성 18
• 제 3 장 분석자료와 분석방법 20
• 제 1 절 분석 자료 20
• 제 2 절 분석 방법 23
• 제 3 절 연구의 한계점 26
• 제 4 장 연구 결과 27
• 제 1 절 거래량과 거래회전율 구조적 차이 27
• 제 2 절 주택 유형과 면적에 따른 거래량 및 회전율 변화 34
• 제 3 절 외부요인에 의한 거래량과 회전율의 시계열적 특성 50
• 제 4 절 가격과 거래량·거래회전율 간 그랜저 인과관계 분석 55
• 제 5 장 결론과 시사점 79
• 참고문헌 82
• Abstract 84