아파트 전세가격-전월세전환율의 단기 조정 분석

국문 초록 (Abstract)

이 연구는 아파트 전세가격의 변화가 전월세전환율에 미치는 단기적 조정효과를 분석하였다. 최근 금리 상승과 전세보증금 반환 사고 등으로 인해 전세에서 월세로의 전환이 가속화되면서, 임대차시장의 수익률 조정에 대한 연구의 필요성이 증가하였다. 이에따라 이 연구는 전세가격 변동이 전월세전환율에 어떻게 반영되는지를 검증하였다.

분석에는 2013년도부터 2025년도까지의 한국부동산원 R-ONE 통계의 월별 아파트 전세가격지수, 전월세전환율, 한국은행 기준금리를 기준으로 검증하였다. 먼저 분산지연모형과 자기회귀 보정모형을 적용하여 전세가격의 즉시효과, 시차효과를 검토하고 변수의 정상성과 모형의 안정성을 통계적으로 분석하였다.

실증분석 결과, 전세가격지수의 변동은 전월세전환율에 대하여 유의미한 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 전세가가 하락할수록 임대인의 월세 전환 요인이 강화되는것으로 확인되었다. 반면, 1개월 시차항는 유의하지 않아, 전세가격 변동의 효과가 한 달 이상 지연 없이 즉시 반영되는 것으로 분석되었다. 그리고 전환율의 자기회귀항은 유의미한 영향을 보여주며 시장 내 계약 갱신 주기나 정보 확산 등으로 인한 관성이 있음을 보여주었다. 이는 전세가격이 단순한 결과 변수가 아니라 시장 조정의 선도 지표로 기능할 수 있음을 보여준다. 또한 제도적 기준율인 월차임전환산정률과 실제 시장 전환율 간 차이를 비교한 결과, 산정률이 제도적 기준선으로 기능하고 있음을 보여준다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study examines the short-term adjustment effect of fluctuations in apartment Jeonse prices on the Jeonse-to-monthly rent conversion rate in Korea. With recent increases in interest rates and a rise in Jeonse deposit refund disputes, the shift from Jeonse to monthly rent has accelerated, heightening the need to analyze how rental market returns adjust under changing conditions. Accordingly, this research investigates the extent to which changes in Jeonse prices are reflected in the conversion rate.

The empirical analysis employs monthly data from 2013 to 2025, including the Jeonse Price Index and the Jeonse-to-monthly rent conversion rate from the Korea Real Estate Board’s R-ONE database, along with the Bank of Korea’s base interest rate. A distributed lag model and autoregressive corrected model were used to assess the immediate and lagged effects of Jeonse price fluctuations, while ensuring statistical validity through stationarity testing and model stability diagnostics.

The results indicate that changes in the Jeonse Price Index have a statistically significant negative effect on the conversion rate. This implies that when Jeonse prices decline, landlords' incentives to shift to monthly rent increase. In contrast, the one-month lagged term was found to be statistically insignificant, suggesting that the impact of Jeonse price changes is immediately reflected rather than delayed. The significant autoregressive coefficient of the conversion rate further indicates the presence of market inertia, likely driven by contract renewal cycles and information diffusion. These findings demonstrate that Jeonse prices function not merely as an outcome variable, but as a leading indicator within rental market adjustment dynamics. Moreover, a comparison between the institutional conversion standard and the actual market conversion rate confirms that the institutional rate operates primarily as a reference benchmark rather than a full explanatory mechanism for market behavior.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 3. 연구 문제와 가설 6
• 1) 연구 문제 6
• 2) 가설 1 7
• 3) 가설 2 7
• Ⅱ. 이론적 고찰 10
• 1. 이론적 배경 10
• 1) 금리의 역할과 통제변수로서의 의의 11
• 2) 제도적 산정률로서의 월차임전환산정률 11
• 3) 전세제도의 금융적 성격과 시장 연계성 12
• 4) 종합적 고찰 14
• 2. 선행연구 검토 15
• 1) 국내 선행연구 15
• 2) 해외 선행연구 19
• 3) 종합 및 연구의 시사점 21
• 3. 연구의 차별성 24
• Ⅲ. 연구의 설계와 분석방법 27
• 1. 연구의 개요 27
• 2. 연구 데이터 27
• 3. 변수의 정의 28
• 4. 기초통계량 30
• 5. 변수 간 상관관계 32
• 6. 분석 모형 33
• Ⅳ. 실증분석 35
• 1. 정상성 검정 결과 35
• 2. 회귀분석 결과 36
• 3. 모형 진단과 보정 결과 40
• 4. 가설 검증 43
• 5. 결과 해석과 논의 44
• Ⅴ. 결 론 46
• 1. 연구 요약 46
• 2. 연구의 시사점 47
• 1) 학문적 시사점 48
• 2) 정책적 시사점 48
• 3) 시장적 시사점 49
• 4) 확장적 시사점 50
• 3. 연구의 한계와 향후 연구 50
• 참고문헌 52
• Abstract 55