도시개발구역 내 상업용지의 매각특성에 관한 연구 : 경기도 사업을 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to analyze the characteristics and influencing factors of commercial land sales within urban development zones Gyeonggi-do, Republic of Korea. The purpose is to identify the spatial and planning determinants that affect the success of commercial land sales and to derive meaningful implications for future urban development palnning and policy decisions.
To achieve this, empirical data were collected from 33 urban development projects containing 368 commercial land parcels in Gyeonggi Province. The Study constructed a database based on official development approval documents and public records. Key analytical variables included the size of the development area, number of planned households, commercial land ratio, and accessibility factors such as proximity to inerchanges and subway stations. Using both hierarchical cluster analysis (Ward’s method) and K-means clustering, the research classified the study sites into five distinct groups according to their sales performance and locational characteristics.
The results revealed that commercial land sales performance significantly varies depending on development scale, commercial land proportion, and transportation accessibility. Medium-scale development zones (500,000-1,000,000 ㎡) with balanced land use and favorable transport connections exhibited higher sales ratios, while small or large-scale zones with excessive commercial land supply or poor accessibility showed lower performance. These finding demonstrate that balanced planning of commercial land and effective transport linkages play crucial roles in enhancing the success of land sales within urban development projects.
Policy implications suggest that future urban development plans should prioritize moderate-scale zones with strategic connections to metroplitan transport networks and avoid excessive allocation of commercial land that may reduce project profitability. This study provdes empirical evidence that can contribute to practical decision-making in urban development management and commercial land disposition planning.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 도시개발법에 따라 지정된 도시개발구역 내 상업용지의 매각 특성을 실증적으로 분석하고, 이를 바탕으로 도시개발사업의 효율적 추진을 위한 정책적․실무적 시사점을 제시하는 데 목적이 있다
최근 정부가 6.27., 9.7., 10.15.대책 등 일련의 부동산 정책을 발표하였음에도 불구하고, 수도권 주택 시장의 불안정성은 여전히 지속되고 있는 실정이다. 이러한 상황에서 민간 자본과 창의력을 활용한 도시개발사업의 역할과 중요성은 더욱 강조되고 있다. 사업의 성공은 상업용지 등 매각용지의 적기 매각을 통한 사업비의 확보가 중요하다. 상업용지의 매각 성과는 곧 사업비 회수와 수익 구조 안정화에 직결되는 핵심 요소이다.
본 연구는 경기도 내 상업용지가 포함된 도시개발구역을 대상으로 하였다. 상업용지 매각 성과에 영향을 미치는 요인을 구역 면적, 세대수, 상업용지 비율 등 개발 계획상의 요인과 교통여건 등 입지적 요인으로 구분하였다. 분석 방법은 군집분석(Cluster Analysis)으로 상업용지를 매각 특성에 따라 유형을 구분하고 각 유형별 특성을 비교하였다. 연구자료는 경기도 내 시·군의 도시개발사업 통계자료와 상업용지의 실제 매각 현황 조사자료를 기반으로 구축하였다.
연구자료를 SPSS 프로그램을 통해 분석하면 교통 접근성이 양호하고 구역 내 거주민의 상업수요가 있는 중․대규모의 도시개발사업의 상업용지 매각 성과가 상대적으로 좋은 것으로 결과를 얻을 수 있다. 지하철역과의 거리 등 교통여건과 상업용지의 비율 등의 개발계획에 따라 매각성과가 달라진다.
따라서 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립 시에 연구결과에 따른 매각특성에 영향을 미치는 요인들을 고려하여 사업계획을 수립하는 것이 필요하다. 결론적으로, 본 연구는 향후 도시개발사업의 분양 전략 수립, 리스크 관리, 민간 투자 활성화를 위한 실질적인 기초자료를 제공하는 데 기여할 것으로 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론
• 1. 연구의 배경 및 필요성
• 2. 연구의 범위 및 방법
• 3. 선행연구 검토
• 제 2 장 이론적 고찰
• 1. 도시개발제도의 개념 및 절차
• 2. 상업용지의 개념 및 역할
• 3. 군집분석 이론
• 4. 부동산 입지 이론
• 제 3 장 연구의 설계와 분석방법
• 1. 연구의 범위
• 2. 자료 수집 및 변수 정의
• 3. 분석방법
• 4. 분석절차
• 제 4 장 분석결과
• 1. 기술통계량 분석
• 2. 군집분석 결과
• 제 5 장 결론 및 제언
• 1. 연구의 요약 및 시사점
• 2. 정책적 제언
• 3. 연구의 한계 및 향후 과제
• 참고문헌
• Abstract