개발제한구역 내 상업용 부동산의 실거래가 결정요인 : 한강 이남 남부지역 중심

국문 초록 (Abstract)

1971년 중심 도심에서 외곽으로의 비계획적, 비효율적인 확산을 억제하기 위한 수단으로 도입하게 된 개발제한구역(Green Belt)은 여러 차례 일부 지역 폐지와 녹지 보전을 위한 강화를 반복하며 기능을 유지해 왔다. 강력한 정책에 의한 장기간 재산권의 제한이 초래한 불법한 토지이용, 불법 창고와 불법 제조공장이 난립하는 등, 훼손지가 증가하는 문제가 제기되어 왔다.
본 연구는 한강이남 남부지역 그린벨트 내 상업용부동산의 실거래 데이터를 활용하여 헤도닉 가격모형으로 가격 결정요인을 분석하였다.
한강이남 남부지역 그린벨트 내부에 위치한 상업용부동산(공장, 창고)의 거래가격이 어떤 요인에 의해 영향을 받는지를 헤도닉 가격모형으로 규명하고, 변수별 평균단가의 차이로 나타내는 비율을 분석하여 실무 의사결정에 참고할 수 있는 자료를 제시하고자 한다.
동일한 149개 표본으로 2025년 8월로 시점보정한 CPI지수와 지가지수를 교차 적용하여 모형의 강건성을 점검했다. 검증한 결과 주요한 일부 결론들이 일관되었다. 두 방식 모두에서 도로 폭과 실질용적률은 양(+)의 효과, 인구 밀집은 음(−)의 효과를 보였다. ICㆍ산단ㆍ상권 거리는 근접할수록 유리한 방향성은 유지, 표본 분포와 시기에 따라 유의성의 강도는 제한적이었다.
결과적으로 전면도로의 폭과 용적률 활용 정도, 현장의 특성을 구분하여 공장, 창고 등의 주변 환경, 기반 시설 등의 접근성이 투자의 중심이 되는 근거를 확인했다. 선행연구가 주로 제도ㆍ정책성과의 평가나 제언에 집중하였다면 본 연구는 실거래가 데이터를 활용한 정량적 분석으로 개발제한구역의 가격결정에 영향을 미치는 요인을 분석한 점에 차별성을 갖는다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Green Belt (GB), which was introduced in 1971 as a measure to suppress unplanned and inefficient urban sprawl from the central city to the periphery, has maintained its function through repeated partial boundary abolishment and reinforcement for green preservation. However, the long-term restriction of property rights resulting from this strong policy has led to issues such as illegal land use and the proliferation of illegal warehouses and factories, increasing land deterioration.
This study analyzes the determinants of commercial real estate prices within the Green Belt in the southern area south of the Han River, utilizing real transaction data and the Hedonic Price Model (HPM). The research aims to identify the factors influencing the transaction prices of commercial properties (factories and warehouses) located inside the Green Belt in this area, and to provide data useful for practical decision-making by analyzing the proportional difference in average unit prices for each variable.
To assess the robustness of the empirical results, the study applies both a Consumer Price Index (CPI) adjustment and a land price index adjustment to the same sample of 149 observations, standardized to August 2025. The findings reveal that several key conclusions remain consistent across both adjustment methods. In both models, road width and effective floor area ratio exhibit positive effects on transaction prices, while population density shows a negative effect. Proximity to interchanges, industrial complexes, and commercial areas remains directionally favorable, although the strength of statistical significance varies depending on sample distribution and timing.
Overall, the results confirm that road accessibility, the degree of floor area utilization, and site-specific characteristics—such as surrounding land use and infrastructure accessibility—constitute core determinants in investment decisions for factories and warehouse properties within the Green Belt. While prior studies have largely focused on institutional evaluations and policy-oriented discussions, this research contributes to the literature by employing transaction-based quantitative analysis to identify price-determining factors in development-restricted areas, thereby offering empirical evidence on market behavior under long-term land-use regulation.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 필요성 1
• 제 2 절 연구의 목적 3
• 제 2 장 이론적 배경 6
• 제 1 절 부동산 가격 결정 이론 6
• 제 2 절 개발제한구역 제도의 이론적 배경 10
• 제 3 절 연구가설 18
• 제 3 장 선행연구 검토 24
• 제 1 절 개발제한구역 제도ㆍ법제 및 관리체계 관련 선행연구 24
• 제 2 절 환경ㆍ생태 및 관리계획 관련 선행연구 25
• 제 3 절 도시공간구조ㆍ토지이용ㆍ교통 관련 선행연구 26
• 제 4 절 토지가격ㆍ임대료ㆍ산업단지ㆍ지역경제효과 관련 선행연구 27
• 제 5 절 선행연구와 본 연구의 차별성 28
• 제 4 장 연구 방법 32
• 제 1 절 연구 설계 32
• 제 2 절 변수의 선정 및 정의 35
• 제 3 절 분석 모형 38
• 제 5 장 결과분석 42
• 제 1 절 기술통계량 분석 42
• 제 2 절 CPI 기준 토지 단가 모형 분석 45
• 제 3 절 지가지수 기준 토지 단가 모형 분석 52
• 제 4 절 CPI 대비 지가지수 모형의 차별성 58
• 제 6 장 결론 61
• 제 1 절 개발제한구역의 특성과 함의 61
• 제 2 절 연구의 한계와 향후 연구과제 63
• 제 3 절 맺음말 64
• 참고문헌 65
• Abstract 69