부동산 PF 개발사업 초기단계(브릿지론·토지담보대출)의 비용과 수익률 영향요인 분석 = Costs and Profitability Determinants in Early-Stage Real Estate Project Financing

국문 초록 (Abstract)

국내 부동산 프로젝트 파이낸싱(Project Financing, PF) 시장은 200조 원 규모로 성장하며 건설 및 부동산 개발의 핵심적 자금조달 방식으로 자리 잡았다. 그러나 최근 고금리 기조, 공사비 상승, 경기 침체가 겹치면서 PF 사업장의 수익성이 급격히 악화되었으며, 특히 브릿지론·토지담보대출과 같은 PF 초기 단계는 본PF 보다 부실률이 현저히 높아 구조적 취약성이 부각되었다.
이러한 문제의식 하에 본 연구는 PF 초기 단계의 연체율과 주요 경제지표 간의 변동 관계를 확인하고, 사업수지표를 기반으로 초기 단계 PF 사업장의 비용 구조 및 수익성 결정요인을 실증적으로 규명하는 데 목적을 두었다. 먼저 연체율의 변동과 외부경제 지표 간의 관계를 검토한 결과, 물가와 공사비 등 원가 요인의 상승이 초기 단계 연체율과 밀접하게 연동되는 특성이 확인되었다. 반면 본 PF 단계의 연체율은 외부 변수보다 사업장의 내재적 요인에 의해 설명되는 비중이 더 큰 것으로 나타나, PF 사업은 단계별로 상이한 위험 구조를 가진다는 점이 드러났다.
사업수지표를 활용한 횡단면 분석에서는 토지비·건축비·금융비로 구성된 초기 단계 PF의 비용 구조를 정량적으로 확인하였다. 전체 표본에서 건축비 비중이 가장 높은 항목으로 나타났으며, 지역과 용도에 따라 비용구조의 차이가 존재하는 것으로 분석되었다. 더불어 총사업비 결정요인을 검토한 결과, 비용항목의 영향력은 모두 유의하였으나 지역·용도 더미는 대부분 유의하지 않아 총사업비는 주로 내부 비용구조에 의해 결정되는 것으로 나타났다. 수익성 분석에서는 비용비중 세 항목 모두 수익률에 음(-)의 영향을 미쳤으며, 특히 금융비 비중의 영향이 가장 크게 나타나 조달비용의 부담이 초기 단계 PF의 수익성 저하에 중요한 요인임을 확인하였다.
본 연구는 PF 초기 단계의 위험 요인이 외부경제 요인과 내부 비용구조에 의해 복합적으로 설명될 수 있음을 실증적으로 제시하였다는 점에서 의의가 있다. 이에 따라 향후 정책은 이러한 구조적 특성을 고려하여 단계별 위험을 보다 세밀하게 점검·관리하는 방향으로 보완될 필요가 있다. 또한 향후 연구에서는 분양성과, 조달구조, 보증장치 등 추가적인 요인을 고려한 확장된 분석을 통해 PF 사업의 단계별 리스크 전이 구조를 보다 정교하게 규명할 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Korean real estate project financing (PF) market has grown to a scale of KRW 200 trillion and now serves as a core mechanism for development funding.
However, profitability has deteriorated sharply in recent years due to high interest rates, rising construction costs, and a cyclical downturn in the property market. In particular, bridge loans and land-backed loans in the early stage of PF projects exhibit significantly higher delinquency rates than main PF loans, highlighting their structural vulnerability.
This study aims to empirically examine (i) the relationship between early-stage PF delinquency rates and key macroeconomic indicators and (ii) the cost structure and profitability determinants of early-stage PF projects based on project-level financial statements. The trend analysis reveals that increases in price and construction cost indices are closely linked to rising early-stage delinquency rates, whereas delinquency in the main PF stage is explained more by project-specific internal factors, indicating that PF risk structures differ across stages.
Using cross-sectional data from 145 PF projects that applied to the government stabilization fund, the study further quantifies the cost structure of early-stage PF—comprising land, construction, and financing costs—and evaluates their influence on profitability. The analysis shows that construction and financing costs are the primary drivers of profitability deterioration, confirming that cost inflation and financial burden exert substantial pressure in the early phase of development.
Overall, the study provides empirical evidence on the structural fragility of early-stage PF projects by combining macro-level sensitivity analysis with micro-level cost and profitability evaluation. The findings offer policy implications for improving the stability of the PF market, particularly through interest-rate management and construction cost stabilization, and contribute to a deeper understanding of risk factors inherent in early-stage PF financing. Keywords: Project Financing, Bridge Loans, Delinquency Rates, Cost Structure, Profitability, Macroeconomic Conditions

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경과 목적 1
• 가. 연구의 배경 1
• 나. 연구 목적 3
• 2. 연구의 범위와 방법 4
• 3. 선행연구 및 기존 연구와의 차별화 5
• 가. 선행연구 고찰 5
• 나. 본 연구의 차별성 9
• Ⅱ. 국내 부동산 PF 개발사업의 구조와 특성 11
• 1. 부동산 PF 사업의 개념 및 특성 11
• 가. PF 사업의 개념 11
• 나. 부동산 PF의 특성 14
• 다. 부동산 PF에 대한 신용보강 장치 16
• 2. 부동산 PF 현황 및 위험요인 분석 17
• 가. 부동산 PF 현황 17
• 나. 위험 요인 분석 19
• 다. 부동산 PF 연체율 현황 22
• 3. 정부정책 방향 25
• 가. 부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 정책 추진 25
• 나. PF사업장 정상화 지원펀드(한국자산관리공사) 프로그램 27
• Ⅲ. 연구모형 설정 및 기초분석 28
• 1. 연구모형의 설정 28
• 2. 자료의 수집 29
• 3. 분석을 위한 지표 선정 32
• 가. 상관관계 분석 32
• 나. 횡단면 분석 33
• 4. 기초통계량 분석 35
• 가. 연체율 및 경제지표의 기초통계량 35
• 나. 횡단면 분석의 기초통계량 36
• Ⅳ. 실증분석 38
• 1. 외부환경 변화에 대한 연체율 반응 분석 38
• 가. 추세 분석 38
• 나. 변화율(차분)에 기반한 연체율과 거시경제 변수 간 동행성 분석 39
• 다. 분석의 한계 40
• 2. 횡단면 분석 결과 42
• 가. 비용구조 분석 42
• 나. 비용분석 및 지역용도 특성의 총사업비 결정 효과 48
• 다. 수익률 분석 50
• Ⅴ. 결론 53
• 1. 연구결과 요약 53
• 2. 분석결과에 따른 제언 54
• 3. 연구의 한계와 향후 과제 55