대체투자상품으로서 국내 데이터센터 개발사업에 관한 연구 = A Research on the Development of Data Center in Korea as an Alternative Investment Product|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to analyze data center development projects in South Korea from the perspective of real estate development and finance, and to evaluate their potential as alternative investment assets. Unlike previous research, which has predominantly focused on information and communication technology (ICT) or industrial policy, this study redefines data centers as a type of special-purpose real estate and examines their development and financial structures in a systematic manner. The research employs literature review, market analysis, and case studies, comparing Hyperscale Build-to-Suit projects with Multi-tenant Colocation developments to identify structural characteristics, revenue models, and risk profiles.
The findings indicate that data centers function as hybrid assets that heavily depend on technical infrastructure—particularly power and network capacity—while providing stable long-term cash flows through extended lease agreements. Hyperscale-oriented developments exhibit advantages in project financing accessibility, cash flow stability, and reduced vacancy risk, although they involve considerable technical and development risks due to stringent specifications. Conversely, Colocation projects benefit from tenant diversification but involve greater uncertainty during the initial lease-up phase. These outcomes suggest that data centers can serve as valuable components of institutional alternative investment portfolios and highlight the need for improved power infrastructure planning and regional decentralization policies.
While the study offers academic contributions by establishing a real estate–oriented analytical framework for data center development, it acknowledges limitations related to the lack of quantitative empirical analysis and the rapid pace of technological change, which should be addressed in future research.

Keywords: Data center, alternative investment, real estate development, project finance, Hyperscale, Colocation

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국문 초록 (Abstract)

본 연구는 국내 데이터센터 개발사업을 부동산 개발 및 금융 관점에서 분석하고, 이를 대체투자자산으로서 평가하는 것을 목적으로 한다. 기존 연구가 주로 정보통신기술(ICT) 또는 산업정책 중심에 머물렀던 한계를 극복하기 위해, 본 연구는 데이터센터를 특수부동산(Special-Purpose Real Estate)으로 재정의하고 개발·금융 구조를 체계적으로 검토하였다. 연구는 문헌연구, 국내 시장 분석, 사례 분석을 기반으로 수행되었으며, Hyperscale Build-to-Suit 모델과 Multi-tenant Colocation 모델을 비교함으로써 국내 개발사업의 구조적 특징과 수익·위험 요인을 도출하였다.
연구 결과, 데이터센터는 전력·통신 인프라의 기술적 요소에 크게 의존하면서도 장기 임대 기반의 안정적 현금흐름을 창출하는 하이브리드 자산군으로 확인되었다. Hyperscale 중심 개발은 PF 조달 용이성, 장기 수익 안정성, 공실 위험 최소화 측면에서 유리하지만, 기술적 요구조건이 높아 개발 리스크가 크다. 반면 Colocation 모델은 테넌트 다변화로 장기적 안정성을 확보할 수 있으나 초기 리스업 단계의 불확실성을 내포한다. 이러한 결과는 데이터센터 자산이 부동산 포트폴리오에서 중요한 대체투자 역할을 수행할 수 있음을 시사하며, 전력 인프라 정책 개선·지역 분산형 데이터센터 지원 정책의 필요성을 제기한다.
본 연구는 데이터센터 개발사업의 부동산적 접근을 통해 학술적 기여를 제공하였으나, 정량적 실증 분석의 한계와 기술 환경 변화의 빠른 특성 등을 향후 연구과제로 제시한다.

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본 연구는 국내 데이터센터 개발사업을 부동산 개발 및 금융 관점에서 분석하고, 이를 대체투자자산으로서 평가하는 것을 목적으로 한다. 기존 연구가 주로 정보통신기술(ICT) 또는 산업정책...

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