일본 도시재생 특별지구의 운영 특성에 관한 연구 : 도쿄 역세권 개발의 공공 공헌을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

일본 도시재생 특별지구를 대상으로 민간 주도 도시계획 과정에서 공공 공헌이 어떠한 제도적, 공간적, 운영적 메커니즘을 통해 어떻게 형성·조정·유지되는지 규명하는 것을 목적으로 한다. 일본 도시재생 특별지구 제도는 파격적인 규제완화를 기반으로 공공 공헌에 대한 평가를 통해 용적률 인센티브를 부여하면서 민간 투자 유도를 적극적으로 도시 공공성 확보를 유도하는 도시계획 제도이다. 기존 도시계획 제도에서의 공공 공헌 항목은 법령이나 지침에 의해 정해진 정량 지표를 기준으로 건축 시설이나 공개 공지와 같은 의무 항목으로 설정되어 완성시키는 대상이었으나, 일본 도시재생 특별지구에서는 공공 공헌 항목이 민간 제안에서 시작되고 행정과 면밀하면서도 지속적인 협의, 조정을 통해 도시계획 심의를 거쳐 공식적으로 공표되는 상호관계적 개념으로 진화되었다. 더 나아가 공공 공헌은 개발 이후의 운영 체제를 통해 지속적인 도시 공공성으로서의 힘을 유지한다는 것을 규명한다. 본 연구는 일본 도시재생특별지구에서 공공 공헌이 ‘결과로서의 시설’이 아니라 ‘도시 공공성을 위한 운영 체계’로 진화해야 한다는 점을 연구 결과로 도출하였다. 즉, 공공 공헌은 규제완화의 대가로 교환되는 정태적 요소가 아닌 질적 판단과 조정을 통해 축적되는 운영형 도시 공공성으로 동태적으로 진화화고 도시재생 특별지구의 작동 논리를 제도적 구조, 공간적 구현, 운영 메커니즘을 중심으로 분석하고, 개발 이후 공공 공헌이 운영 과정에서 지속성을 가진다는 것이다. 제도적 차원에서의 공공 공헌은 도시재생 특별조치법을 기반으로 민간 제안형 도시계획에서 제안된 공공 공헌 항목을 사전협의, 기술검토, 심사회, 도시계획심의회로 이어지는 다층적 행정과의 조정, 협의 속에서 완성됨을 규명하였다. 공간적 차원에서는 대표 사례 분석을 통해 공공 공헌이 역세권을 중심으로 한 공간적 연속성, 기능적 통합성, 운영 가능성과도 긴밀한 연관성을 가지고 있음을 고찰하고 도시재생 특별지구의 공공 공헌은 개별 개발 단위의 경계를 넘어, 도시 전체의 보행 네트워크, 환경 및 방재 시스템 등의 공공 운영을 매개로 도시 차원의 작동 구조를 재편하는 기능을 한다는 점을 규명하였다. 운영 차원에서의 공공 공헌은 에리어매니지먼트 조직과 같은 운영 체제를 통해 도시의 공공성과 지속성을 확보해야 한다는 중요성을 시사한다. 에리어매니지먼트 조직은 공공 공헌 항목을 유지·관리하고 프로그램 운영과 이해관계자 조정을 통해 도시적 공공성을 실질적으로 구현하며 운영 과정에서 축적된 성과는 다시 도시에 재정 조달자원, 집객력, 방재등 다양한 부분을 담당하도록 환원하는 도시의 지속성의 매개체 역할도 한다. 종합하면, 일본 도시재생 특별지구의 공공 공헌은 사전에 고정된 평가 대상이 아닌 질적 판단과 협의, 조정을 거쳐 도시를 운영하는 도시 공공성 모델이라 할 수 있다. 본 연구는 도시 메커니즘을 도시재생 맥락에서 분석하여 도시 공공성이 제도 설계에 머무르지 않고, 운영 단계까지 연속적으로 확보되어야 한다는 점을 실증적으로 제시하였다는 데 실천적 의의를 가진다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to investigate how public contributions are formed, coordinated, and maintained through institutional, spatial, and operational mechanisms in the private sector-led urban planning process of Japan's urban regeneration special districts. Japan's Urban Regeneration Special District System is an urban planning system that actively encourages private investment through floor area ratio incentives based on radical deregulation, while structurally linking it internally to secure urban publicness. In the conventional urban planning system, public contribution was set and evaluated as an obligation burden, such as a building facility, based on quantitative indicators determined by laws or guidelines. However, in the urban regeneration special district, public contribution has evolved into a reciprocal concept that begins with a private proposal, undergoes close and continuous consultation and coordination with the administration, and is officially announced after going through urban planning deliberation. It is clarified that public contribution has the power of a continuous urban publicness through the operation process after development. Focusing on these characteristics, this study sets out as its core research question the question of how public contributions in urban regeneration special districts are formed not as "facilities as outcomes" but as "operational systems as processes." Therefore, public contribution is conceptualized not as a static element exchanged in exchange for deregulation, but as an operational publicness accumulated through qualitative judgment and adjustment. This study analyzes the operational logic of urban regeneration special districts, focusing on their institutional structure, spatial implementation, and operational mechanisms. Furthermore, this study examines the characteristics of post-development public contribution adjustments during the operational process. At the institutional level, focusing on the Urban Regeneration Special Measures Act, this study demonstrates that public contribution in privately proposed urban plans is completed through multi-layered administrative procedures and consultations, including prior consultation, technical review, review committees, and the Urban Planning Deliberation Council. Public contributions have emerged because of urbanization beyond the boundaries of individual development zones, through pedestrian networks, environmental and disaster prevention systems, and public space management. In the spatial dimension, we examine spatial continuity, functional integration, operability, and close connection with metropolitan city policies centered around the station area. The analysis of representative cases of public contribution suggests that urban regeneration special districts are not a collection of individual projects but rather function as an operating system that reorganizes the operational structure of the entire city. At the operational level, the fact that this extends to the operational level through the area management organization also suggests its importance in urban publicness and operational management. Area management serves as a key mechanism for maintaining and managing established public contributions and effectively realizing urban publicness through program operation and stakeholder coordination. The accumulated performance in this operational process is then returned to the city, serving various functions such as financing resources, attracting visitors, and disaster prevention, and serving as a medium for urban sustainability. In summary, the public contribution of Japan's urban regeneration special districts can be considered an urban operation model that operates urban mechanisms for qualitative judgment, consultation, coordination, and management, rather than a fixed, pre-existing evaluation target. This study has practical significance in that it empirically demonstrates that urban publicness is continuously secured through to the operational stage, not just at the institutional design stage, in the context of urban regeneration.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 가. 시간적 범위 5
• 나. 공간적 범위 5
• 다. 내용적 범위 8
• 2. 연구의 방법 8
• 제3절 연구의 구성과 주안점 및 의의 11
• 1. 연구의 구성 11
• 2. 연구의 주안점과 의의 12
• 제2장 일본 도시재생 및 공공 공헌 제도의 이론적 고찰 16
• 제1절 일본 도시재생 개념과 정책적 전개 16
• 1. 일본 도시재생 개념과 정책적 대응 16
• 2. 일본 용적률 인센티브 제도 체계와 도시재생 특별지구의 위상 18
• 3. 도시재생 특별조치법의 제도적 의의 22
• 제2절 TOD(Transit-Oriented Development)와 일본 역세권 개발의 공간 구조적 특성 23
• 1. 일본 도시재생 구조와 일본형 TOD 모델의 성립 23
• 2. 도시재생 특별지구와 TOD의 제도적 결합 24
• 제3절 공공 공헌(公共貢)의 개념과 제도적 구조 25
• 1. 일본의 공공 공헌 개념과 도시 공공성의 이론적 기반 25
• 2. 공공 공헌의 기능과 유형 26
• 3. 공공 공헌과 협의형 도시계획 체계의 형성 29
• 제4절 에리어매니지먼트(Area Management)의 개념과 필요성 30
• 1. 에리어매니지먼트의 개념과 도시 운영 이론 30
• 제5절 선행연구 고찰 및 본 연구의 위치 33
• 1. 일본 도시재생 특별지구 관련 연구 동향 33
• 2. 선행 연구의 한계와 본 연구의 차별성 37
• 제 6절 소결 39
• 제3장 일본 도시재생 특별지구의 제도적 구조 및 공공 공헌 체계 41
• 제 1절 도시재생 특별지구의 법제적 기반과 제도적 작동 체계 41
• 1. 도시재생 특별지구의 제정 배경과 제도적 목표 41
• 2. 도시재생 특별조치법의 기본 구조와 법제적 특성 42
• 제2절 도시재생 특별지구의 지정심의운영 체계 55
• 1. 제안-협의-심의-결정-운영의 5단계 절차 57
• 2. 공공 공헌 평가 절차와 인센티브 부여 구조 60
• 3. 협의형 도시계획 체제의 성격 63
• 4. 민간주도 도시재생의 운영 구조 65
• 제3절 공공 공헌 제도의 구조와 질적 평가 체계의 형성 67
• 1. 공공 공헌 제도의 법적 정의와 제도적 의의 67
• 2. 정량형 공공 공헌에서 질적 평가형 공공 공헌으로의 전환 68
• 제4절 에리어매니지먼트(Area Management) 의 운영체계 70
• 1. 일본 에리어매니지먼트 도입 배경과 특징 70
• 2. 에리어매니지먼트 조직의 역할구성운영체계 71
• 3. 에리어매니지먼트 도입 장점과 주체별 참여 목적 76
• 4. 광역 에리어매니지먼트의 기능과 제도적 발전 78
• 제5절 운영 단계에서의 사후 관리와 공공성 확보 메커니즘 81
• 1. 사전 협의형 공공 공헌의 구조적 한계와 사후 관리의 필요성 81
• 2. 운영 기반 공공성 모델로서 도시재생 특별지구의 의의 83
• 제6절 소결 84
• 제4장 일본 도시재생 특별지구의 공간적 특성과 운영형 공공공헌의 사례분석 86
• 제1절 사례 분석의 목적과 틀 86
• 1. 분석의 방향 86
• 2. 분석 대상 및 사례 선정 배경 87
• 제2절 사례 분석을 통해 본 공간 재편과 운영형 공공 공헌 체계 89
• 1. 오테마치 1-2 지구 (오테마치원 타워) 89
• 가. 다이마루유 가이드라인 속에서의 위치와 공간도시적 맥락 89
• 나. 민간제안과 도시재생 특별지구 특례 구조 95
• 다. 공공 공헌의 구성 99
• 라. 운영관리 체계와 다이마루유 에리어매니지먼트와의 관계 101
• 2. 오테마치 D-1 지구 (토치 타워) 102
• 가. 다이마루유 가이드라인 속에서의 위치와 공간도시적 맥락 102
• 나. 민간제안과 도시재생 특별지구 특례 구조 105
• 다. 공공 공헌의 구성 107
• 라. 운영관리 체계와 다이마루유 에리어매니지먼트와의 관계 108
• 3. JP 타워 (KITTE) 109
• 가. 다이마루유 가이드라인 속에서의 위치와 공간도시적 맥락 109
• 나. 민간제안과 도시재생 특별지구 특례 구조 112
• 다. 공공 공헌의 구성 115
• 라. 운영관리 체계와 다이마루유 에리어매니지먼트의 관계 116
• 4. 토라노몬 1,2초메 지구 (토라노몬 스테이션 타워) 118
• 가. 공간도시적 맥락 118
• 나. 민간제안과 도시재생 특별지구 특례 구조 121
• 다. 공공 공헌의 구성 125
• 라. 운영관리 체계와 광역 에리어매니지먼트와의 관계 127
• 5. 토라노몬아자부다이지구 (아자부다이 힐즈) 129
• 가. 공간도시적 맥락 129
• 나. 민간제안과 도시재생 특별지구 특례 구조 134
• 다. 공공 공헌의 구성 136
• 라. 운영관리 체계와 광역 에리어매니지먼트와의 관계 140
• 6. 시부야 3초메 21지구 (시부야 스트림 + 어반코어) 142
• 가. 공간도시적 맥락 142
• 나. 민간제안과 도시재생 특별지구 특례 구조 148
• 다. 공공 공헌의 구성 151
• 라. 운영관리 체계와 광역 에리어매니지먼트와의 관계 153
• 7. 시나가와 북측 주변지구 (다카나와 게이트웨이 시티) 155
• 가. 공간도시적 맥락 155
• 나. 민간제안과 도시재생 특별지구 특례 구조 157
• 다. 공공 공헌의 구성 160
• 라. 운영관리 체계와 광역 에리어매니지먼트와의 관계 164
• 제 3절 소결 165
• 제5장 일본 도시재생 특별지구의 공공 공헌과 운영 메커니즘 169
• 제 1절 공공 공헌의 개념적 전환과 질적 조정 체계의 구축 169
• 제 2절 사례 종합을 통해 본 공간 재편 구조와 운영형 공공 공헌 체계 172
• 제 3절 운영 체계를 통한 공공 공헌의 완성 175
• 제 4절 지구 단위 공공 공헌의 도시적 확장 메커니즘 176
• 제 5절 질적 판단 기반 운영 모델의 특징과 구조적 한계 178
• 제 6절 소결 179
• 제6장 결론 181