신도시 상가 매출액 결정요인 연구 : 인천송도 상가를 중심으로 = Determinants of Sales Revenue in Planned City Commercial Buildings : Focused on songdo, Incheon

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 인천광역시 연수구 송도동 상업지역 및 준주거지역 내 상가건물을 대상으로, 연면적당 월매출(월매출 총액/총 연면적)에 영향을 미치는 결정요인을 실증적으로 규명하였다. 분석 대상은 2005년~2024년 준공 상가 중
대형 유통기업 직영 시설을 제외하고, 매출·건축물·입지 자료의 신뢰성이 확보된 총 112개 상가건물로 구성하였다. 종속변수는 상가 규모 차이를 보정한 연면적당 월매출로 설정하였으며, 독립변수는 건물의 물리적 특성, 입지 및 계획 특성, 수요 특성 등을 포함하는 총 15개 변수로 구성되었다. 주요 독립변수에는 5개 지하철 역명 더미(센트럴파크역, 송도달빛축제공원, 인천대입구역, 지식정보단지역, 캠퍼스타운역), 대학교거리구분, 일평균유동인구, 오피스, 주상복합 등이 포함되었다.
다중회귀분석 결과, 본 모형은 높은 설명력(R2=0.448,F=5.199,p<.001)을 보였으며, 모든 변수에서 다중공선성 문제가 발견되지 않았다.
주요 유의미한 요인으로는 건물 유형(오피스·주상복합), 5개 역세권 더미, 도로 접면성(대로·중소로), 경과년도, 입점률, 대학교거리구분, 일평균유동인구 등이 도출되었다.
구체적으로 오피스(B=12.940,p<.001)와 주상복합(B=7.310,p<.001) 유형 상가는 일반 상가 대비 월등히 높은 매출 효율을 보였으며, 이는 복합용도 개발을 통한 내재적 수요 확보의 중요성을 시사한다. 5개 더미중 4개 역세권은 유의한 정(+)의 영향을 미쳤으며, 특히 송도달빛 축제공원역(B=9.591,p=.002)이 가장 강력한 영향력을 보였다. 도로 접근성 측면에서는 대로 접면(B=4.312,p=.006)과 중소로 접면(B=3.454,p=.035)이 매출에 유의미한 정(+)의 효과를 미쳤다. 반면, 대학교거리구분(B=−5.035,p=.022)은 단위당 매출에 유의한 음(-)의 영향력을 보이는 변수였다. 입점률(B=0.056,p=.025)과 경과년도(B=0.274,p=.031) 또한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 확인되었다.본 연구는 연면적당 월매출이라는 실질적 성과지표를 활용하여 계획도시 상가 성과를 분석하였으며, 정책·실무적으로는 (1) 주요 역세권 및 간선도로 접면을 중심으로 한 상업용지 배치, (2) 복합용도 개발을 통한 내재적 수요
확보, (3) 유동인구 증대 전략 등을 통해 상가 효율성을 극대화해야 함을 제안한다

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study empirically investigates the determinants of monthly sales per gross floor area for 112 commercial buildings located in Songdo-dong, completed between 2005 and 2024. The independent variables include a total of 15 factors covering physical characteristics, locational/planning features (e.g., 5 subway station dummies, road frontage), and market/hinterland demand. The regression results indicate a high model fit (R2=0.448,F=5.199,p< .001) and mixed-use residential complexes (B = 7.310, p < .001) showed the strongest positive effects. All four subway station dummies were significantly positive, with Songdo Moonlight Festival Park Station (B = 9.591, p = .002) having the largest coefficient, affirming the critical role of TOD in Songdo's commercial success. Furthermore, arterial roads (B = 4.312, p = .006) and collector roads (B = 3.454, p = .035) positively impact sales. Conversely, the university distance variable (B = -5.035, p = .022) was the factor exhibiting a significant negative impact on unit sales. It was confirmed that the occupancy rate (B=0.056, p=.025) and building age (B=0.274, p=.031) also exert a positive (+) effect,. This study analyzed the performance of commercial properties in a planned city by utilizing monthly sales per gross floor area as a practical performance indicator,. The policy and practical implications propose that commercial property efficiency must be maximized through (1) the strategic placement of commercial land focusing on key transit stations and arterial road frontage(2) securing intrinsic demand through mixed-use development and (3) strategies to increase floating population

목차 (Table of Contents)

• 목차 i
• 표목차 ii
• 그림목차 ⅲ
• 국문초록 ⅳ
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구 배경 및 목적1
• 제2절 연구범위 및 방법. 2
• 제2장 문헌검토. 5
• 제1절 상가시설과 개념5
• 제2절 선행연구검토5
• 제3절 본 연구의 차별성과 의의8
• 제3장 연구방법11
• 제1절 연구설계 및 개요11
• 제2절 변수 및 자료구성11
• 제3절 연구모형 및 가설설정15
• 제4장 연구분석결과 17
• 제1절 기술통계 및 상관관계 17
• 제2절 다중회귀분석 결과 20
• 제5장 결론 및 시사점 25
• 제1절 연구결과요약 25
• 제2절 정책 및 실무적 시사점 25
• 제3절 연구의 한계 및 향후과제 27
• 참고문헌 28
• ABSTRACT 30