가산동 지식산업센터의 임대료 결정요인 : 근린생활시설 면적의 영향력을 중심으로 = Determinants of Rental Price for Knowledge Industry Center in Gasan-dong: Focusing on the Impact of Neighborhood Living Facility Area

국문 초록 (Abstract)

가산동 지식산업센터의 임대료 결정요인 근린생활시설 면적의 영향력을 중심으로 서울디지털국가산업단지(G-Valley)는 대한민국 지식기반산업의 메카로서 과 거 제조업 중심의 생산 기지에서 업무, 휴식, 문화가 공존하는 복합 비즈니 스 플랫폼으로 진화하고 있다. 그러나 최근 가산동 일대에 대규모 신규 공 급이 집중되고 금리 인상에 따른 경기 침체가 맞물리면서 시장은 공급자 우 위에서 임차인 우위로 급격히 재편되었다. 이제 입주 기업들은 단순한 물리 적 공간을 넘어 직원의 복지와 업무 효율을 높여줄 수 있는 쾌적한 편의 환 경을 임대차 계약의 핵심 조건으로 고려하고 있다. 이에 본 연구는 가산동 지식산업센터 임대료 형성에 있어 근린생활시설의 양적·질적 특성이 미치는 영향을 실증적으로 규명하고자 하였다. 이를 위 해 2020년 1월부터 2025년 9월까지 가산동 일대에서 체결된 총 394건의 지 식산업센터 임대차 실거래 데이터를 수집하였으며 이는 호가 위주의 기존 선행연구가 가진 한계를 극복하고 시장의 실질적인 가치를 반영했다는 점에 서 차별성을 갖는다. 분석 방법으로는 변수 간의 비선형성을 설명하고 가격 탄력성을 추정하기 위해 이중로그 형태의 헤도닉 가격 모형을 적용하였다. 실증 분석 결과 가산동 지식산업센터 임대료는 건물의 외형적 규모보다는 실제 이용 가능한 근린생활시설의 총량에 의해 유의미하게 결정되는 것으로 나타났다. 구체적으로 근린생활시설의 절대적 면적은 임대료 상승에 뚜렷한 정의 영향을 미쳤다. 이는 임차인들이 건물 내에서 식사, 미팅, 편의 서비스 를 원스톱으로 해결할 수 있는 시설의 절대적 규모와 다양성에 더 민감하게 반응함을 시사한다. 흥미로운 점은 구내식당이나 병원 등 특정 앵커 시설이 입점한 건물의 임 대료가 오히려 낮게 나타나는 역설적 현상이 관측되었다는 것이다. 추가 분 석 결과 이는 가산동의 지역적 특수성에 기인한 것으로 보인다. 대형 편의 시설은 주로 준공 연한이 오래된 지식산업센터에 집중되어 있어 시설의 편 의성보다 건물의 노후화에 따른 감가상각 효과가 임대료를 하락시키는 지배 적인 요인으로 작용했기 때문이다. 즉 특정 시설의 유무보다는 건물의 물리 적 컨디션과 근린생활시설 총량이 임대 가치를 결정하는 우선순위임이 확인 되었다. 입지 조건에 따른 차별적 영향 분석을 통해 입지와 근린생활시설 간의 상 쇄 관계를 입증하였다. 초역세권 건물에서는 근린생활시설 면적의 영향력이 제한적인 반면 입지가 불리한 비역세권 건물에서는 근린생활시설이 임대료 를 방어하는 강력한 기제로 작동하였다. 이는 교통의 불편함을 상쇄하기 위 해 건물 자체의 자족 기능을 확보하는 것이 비역세권 개발의 필수 성공 전 략임을 시사한다. 이 외에도 개별 호실 특성 중에서는 실사용 면적을 극대화할 수 있는 2면 발코니와 소규모 창업 트렌드를 반영한 분할 호실이 확실한 임대료 프리미 엄 요인으로 확인되었다. 반면 지역 내 지식산업센터 누적 공급량의 증가는 전반적인 시장 임대료를 하락시키는 압력으로 작용하고 있음이 드러났다. 결론적으로 본 연구는 실거래 데이터를 바탕으로 향후 지식산업센터 개발 시 단순히 연면적을 늘리는 것에 그치지 않고 입주민의 삶의 질을 고려한 근린생활시설의 절대적 총량을 확보해야 하며 특히 입지가 불리할수록 내부 콘텐츠 강화를 통해 자산 가치를 제고해야 한다는 실무적 시사점을 제공한 다. 주제어 : 지식산업센터, 임대료 결정요인, 근린생활시설, 실거래가 분석

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Seoul Digital Industrial Complex (G-Valley) has evolved from a manufacturing hub into a high-tech center, transforming Knowledge Industry Centers into complex business platforms. with the recent market shift from supplier-driven to tenant-driven due to economic downturns, tenants now prioritize Amenity facilities over simple physical space. this study empirically analyzes the determinants of rental prices for Knowledge Industry Centers in Gasan-dong, specifically focusing on the impact of amenity areas. utilizing actual transaction data of 394 lease contracts from January 2020 to September 2025, the study employs a Double-Log Hedonic Price Model to ensure analytical reliability. The key findings are as follows: First, the absolute total area of amenity facilities had a statistically significant positive effect on rental prices. tenants are more sensitive to the absolute volume of support facilities than to legal ratios, indicating that a One-stop Life environment increases willingness to pay. Second, a paradoxical negative correlation was observed between specific large-scale facilities (e.g., food courts) and rent. this is attributed to the age effect, as these facilities are often located in older buildings where physical depreciation outweighs the utility of the amenities. Third, a trade-off exists between location and amenities. while accessibility is the dominant factor in super-station areas, rich amenities act as a powerful price defense mechanism in non-station areas by ensuring self-sufficiency. Additionally, unit characteristics such as 2-sided balconies and split units were identified as premium factors, whereas cumulative oversupply exerted downward pressure on rents. In conclusion, this study statistically demonstrates that the valuation standard for Knowledge Industry Centers is shifting from hardware (building scale) to software (amenities). the findings suggest that developers should focus on securing an overwhelming volume of amenities, particularly in non-prime locations, and policymakers should consider flexible regulations to support this structural shift.

목차 (Table of Contents)

• 표목차ⅲ
• 국문초록ⅳ
• 제1장 서론1
• 제1절 연구의 배경 및 목적.1
• 1. 연구의 배경1
• 2. 연구의 목적3
• 제2절 연구의 범위4
• 1. 공간적 범위4
• 2. 시간적 범위4
• 3. 내용적 범위4
• 제2장 이론적 배경과 선행연구6
• 제1절 지식산업센터.6
• 1. 지식산업센터의 개념.6
• 2. 지식산업센터의 설립목적 및 혜택.7
• 제2절 선행연구검토.9
• 1. 지식산업센터 임대 가격 관련 선행연구9
• 2. 근린생활시설관련 선행연구13
• 제3장 연구대상지역, 연구모형 및 분석방법론 15
• 제1절 가산동 지식산업센터의 자료 및 현황.15
• 1. 가산동 지식산업센터의 현황15
• 2. 소결21
• 제2절 임대가격 결정 모형 및 연구가설21
• 1. 분석자료21
• 2. 연구모형24
• 3. 연구가설 설정29
• 제3절 변수의 조작적 정의 및 분석방법고찰 31
• 1. 변수의 조작적 정의31
• 2. 분석방법고찰34
• 제4장 분석결과 36
• 제1절 변수의 기술통계량과 상관관계36
• 1. 기술통계량36
• 2. 상관관계 분석37
• 제2절 가산동 지식산업센터 임대가격 결정모형 분석결과.39
• 1. 모형 요약 및 적합도 검증39
• 2. 분산분석(ANOVA) 결과40
• 3.회귀계수 해석41
• 제3절 입지 조건에따른 근린생활시설 면적의 영향력 분석.44
• 제5장 결론. 47
• 제1절 연구의 요약 및 가설검증47
• 제2절 연구의 시사점.49
• 제3절 연구의 한계 및 향후 연구과제50
• 참고문헌51
• ABSTRACT.52