GTX-A 동탄역 부분 개통이 동탄 신도시 아파트 실질가격에 미치는 영향 : 거래단위 패널자료를 이용한 헤도닉·DID 분석 = The Impact of the Partial Opening of GTX-A Dongtan Station on Apartment Prices in Dongtan New Town : A Hedonic and Difference-in-Differences Analysis Using Transaction-Level Panel Data

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study quantitatively examines the impact of the partial opening of Korea’s Great Train Express (GTX-A) service on the Dongtan–Suseo section (March 2024) on real apartment transaction prices in Dongtan New Town. Using apartment sales transaction records concluded between November 2022 and August 2025, we construct a transaction-level dataset for apartment complexes located within a 4-km radius of Dongtan Station. For each transaction, the nominal price is converted into a price per square meter (m²) by dividing by the exclusive floor area and is then deflated using the Consumer Price Index (CPI; 2020=100) to obtain the real price per m². The baseline dependent variable is the natural logarithm of the real price per m². Explanatory variables include unit attributes (exclusive floor area, floor level, and elapsed years since completion), complex attributes (number of households, parking spaces per household, constructor, and heating system), and locational attributes (e.g., distances to schools and large-scale retail facilities).

Methodologically, we estimate a regression model that combines a hedonic price framework with a distance-based difference-in-differences (DID) design. Complexes within 1 km (straight-line distance) of Dongtan Station are defined as the station-area treatment group, while those located more than 1 km and up to 4 km away are defined as the non-station-area control group. Using the partial opening date as the cutoff, we set a symmetric window of 17 months before and 17 months after the opening (34 months in total) and identify the post-opening change in the station-area premium through the Treat×Post coefficient. Robustness is assessed by additionally estimating (i) a level specification with the real price per m² (in units of 10,000 KRW per m²) as the dependent variable and (ii) alternative specifications that progressively reduce the set of control variables.

Empirically, the average real price per m² for the full sample increased from 7.246 million KRW in the pre-opening period (Nov 2022–Mar 2024) to 7.871 million KRW in the post-opening period (Apr 2024–Aug 2025), indicating an overall upward price trend during the study horizon. Station-area complexes (within 1 km) exhibited a statistically significant price premium relative to non-station-area complexes (1–4 km) even before the opening, and this gap tended to widen after the partial opening. In the baseline hedonic-DID model, the interaction term (Treat×Post) is estimated at approximately 0.014 in log terms (p=0.040), implying an additional post-opening increase of about 1.4% in the real price per m² for the station-area group relative to the control group, after controlling for structural, complex, and locational attributes as well as time fixed effects and neighborhood (dong-group) fixed effects. The level specification also yields a positive DID estimate on the order of several hundred thousand KRW per m². Across multiple specifications, the sign and statistical significance of the additional station-area premium are generally preserved, although statistical significance weakens in some more parsimonious models, suggesting that the opening effect represents a modest expansion of the station-area premium within a broader price appreciation trend rather than a large discrete shock.

This study complements the existing literature on GTX and rail-opening effects by exploiting the policy event of the partial opening of the GTX-A Dongtan–Suseo section and by analyzing changes in the station-area premium within a single new town using a transaction-level hedonic-DID model that jointly accounts for distance and timing. Limitations include the restricted 17-month pre/post window, the focus on apartments within 4 km of Dongtan Station, the inability to implement a fully saturated complex-by-time fixed-effects framework in a strict sense, and the exclusive focus on sales prices. Nevertheless, by quantifying the magnitude and spatial scope of station-area effects capitalized at the partial-opening stage, this study provides empirical evidence relevant for station-area planning, development-gain recapture, and housing affordability policies in future GTX and similar metropolitan rail projects.

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 수도권광역급행철도(GTX-A) 동탄역 부분 개통(동탄–수서 구간, 2024년 3월)이 동탄 신도시 아파트 실질거래가격에 미친 영향을 계량적으로 검토하는 데 있다. 이를 위하여 GTX-A 동탄역을 중심으로 반경 4km 이내에 위치한 아파트 단지를 대상으로 2022년 11월부터 2025년 8월까지 체결된 매매 실거래자료를 이용하여 거래단위 패널 구조의 표본을 구축하였다. 개별 거래의 명목 거래금액을 전용면적(㎡)으로 나눈 후 소비자물가지수(CPI, 2020년=100)로 디플레이트하여 실질 m²당 가격을 산출하고 그 자연로그값을 기본 사양의 종속변수로 사용하였다. 설명변수로는 전용면적, 층, 경과연수 등 주호 특성과 세대수, 세대당 주차대수, 시공사 및 난방방식 등 단지 특성, 그리고 학교, 대형마트까지의 거리 등 입지 특성을 포함하였다.

분석 방법으로는 헤도닉 가격모형에 거리 기반 이중차분(Difference-in-Differences, DID) 구조를 결합한 회귀모형을 사용하였다. 동탄역 직선거리 1km 이내 단지를 역세권(처치집단), 1km 초과 4km 이내 단지를 비역세권(통제집단)으로 정의하고 GTX-A 동탄역 부분 개통일을 기준으로 개통 전·후 각각 17개월의 대칭 윈도우(총 34개월)를 설정하여 개통 이후 역세권 추가 프리미엄(Treat×Post 계수)을 추정하였다. 아울러 실질 m²당 가격 수준(만원/㎡)을 종속변수로 사용한 수준형 모형과 통제변수 범위를 단계적으로 축소한 대안 사양을 함께 추정함으로써 결과의 강건성을 점검하였다.

실증분석 결과 표본 전체에서 동탄 신도시 아파트의 실질 m²당 가격은 GTX-A 동탄역 부분 개통 전(2022.11.01~2024.03.29) 평균 724.6만원에서 개통 후(2024.03.30~2025.08.31) 787.1만원으로 상승하는 등 개통 전·후를 포괄하는 기간 동안 전반적인 가격 상승 흐름이 관측되었다. 이 과정에서 역세권 단지(직선거리 1km 이내)는 개통 이전에도 비역세권 단지(1~4km)에 비해 유의한 가격 프리미엄을 보였으며 부분 개통 이후에는 이 격차가 추가적으로 확대되는 경향이 확인되었다. 기준 헤도닉–DID 모형에서 DID 상호작용항(Treat×Post)은 로그 기준 약 0.014(p=0.040) 수준으로 추정되어 구조·단지·입지 특성과 기간·동 그룹을 통제한 이후에도 부분 개통 이후 역세권 단지의 실질 m²당 가격이 비역세권 단지에 비해 약 1%포인트대의 추가 상승을 보였을 가능성을 시사한다. 실질 m²당 가격 수준을 종속변수로 한 수준형 모형에서도 DID 계수는 수십만원/㎡ 내외의 양(+)의 값으로 추정되었으며 설명변수 구성을 달리한 다수의 사양에서 역세권 추가 프리미엄의 방향과 통계적 유의성이 대체로 유지되었다. 다만 일부 축소 사양에서는 DID 계수의 유의성이 다소 약화되는 양상도 나타나, 개통 효과가 “매우 큰 충격”이라기보다는 전반적인 가격 상승 흐름 속에서 역세권 프리미엄을 완만하게 확대하는 정도의 성격을 가짐을 시사한다.

본 연구는 GTX-A 동탄–수서 구간의 부분 개통이라는 특정 정책 이벤트를 활용하여 단일 신도시 내부에서 거리와 시점을 동시에 고려한 거래단위 헤도닉–DID 모형으로 역세권 프리미엄 변화를 분석했다는 점에서 기존 GTX·철도 개통 연구를 보완한다. 아울러 개통 전후 17개월이라는 제한된 윈도우와 동탄역 반경 4km 이내 아파트에 초점을 맞추었다는 점, 완전한 의미의 단지·시간 고정효과 모형을 적용하지 못했다는 점, 매매가격에만 분석 범위를 한정했다는 점 등에서 한계도 존재한다. 그럼에도 불구하고, 부분 개통 단계에서 자본화되는 역세권 효과의 크기와 공간적 범위를 계량적으로 제시함으로써 향후 GTX 및 유사 광역철도 사업의 역세권 계획, 개발이익 환수, 주거비 부담 관리 정책을 설계하는 데 참고 가능한 실증적 근거를 제공한다는 점에서 일정한 정책적·학술적 의의를 갖는 것으로 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 필요성 1
• 제2절 연구 목적 및 연구문제 4
• 제3절 연구의 범위 및 방법 6
• 제4절 논문의 구성 14
• 제2장 이론적 배경 및 선행 연구 16
• 제1절 수도권 광역교통망과 GTX-A 사업 개요 16
• 제2절 교통 인프라와 주택시장에 관한 이론 18
• 제3절 GTX 및 철도 개통의 가격 효과에 관한 선행연구 22
• 제4절 선행연구의 한계 및 본 연구의 차별성 26
• 제3장 연구자료 및 분석 방법 30
• 제1절 연구 대상 지역 및 분석 범위 30
• 제2절 자료 구성 및 변수 정의 35
• 제3절 분석 모형 및 추정 방법 45
• 제4장 실증분석 결과 48
• 제1절 기술통계 및 기초분석 48
• 제2절 헤도닉 모형 추정 결과 51
• 제3절 DID 추정 결과 55
• 제4절 추가 분석 및 강건성 검증 57
• 제5장 결론 및 시사점 59
• 제1절 연구결과 요약 59
• 제2절 정책적·실무적 시사점 61
• 제3절 연구의 한계 및 향후 연구 과제 62
• 참고문헌 65
• ABSTRACT 68