GTX-A 개통이 주변 아파트 가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 킨텍스 역을 중심으로 = The Impact of GTX-A Line Opening on Nearby Apartment Price : Focusing on Kintex Station

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study investigated the impact of the GTX-A line opening on apartment prices in nearby areas. The study area was defined as a 2km radius around Kintex station in Goyang, Gyeonggi Province, and a total of 1502 apartment transaction records from April 2024 to September 2025 were analyzed. Hedonic Price Model and Difference-in-Differences (DID) analysis were used to estimate the policy effect of GTX-A line on housing prices, while controlling for the physical and locational characteristics of each apartment. The average apartment price per square meter was 13.02 million KRW in station areas (within 500m) and 6.12 million KRW in non-station areas (between 500m and 2000m). When applying the 1000m standard, the station areas (within 1000m) price was 9.11 million KRW, and the non-station areas (over 1000m) was 5.86 million KRW. In Hedonic Price Model, variables such as unit floor area, total number of units, number ４１ of floors, building coverage ratio, building age, and distances to elementary schools, parks, and existing subway stations were found to have significant effects on housing prices. The station-area variable showed an approximately 33% higher price level under the 500m standard and a 13% higher price level under the 1000m standard. The DID analysis revealed that, despite an overall market downturn following the opening of the GTX-A line (β=-0.057, p<.001), the interaction term (Post × Station Area) was significantly positive (β = 0.094, p<.001), indicating that apartment prices in station areas increased by an additional 9.8% compared to non-station areas. The analysis using the 1000m standard also showed a significantly positive interaction term (β=0.031, p=.042), indicating an additional price increase of about 3.2% compared to the area beyond 1000m. This result suggests that the opening of the GTX-A line generated a significant policy effect that enhanced housing values in station areas despite of the overall market downturn. This study demonstrated the post-opening market response based on actual transaction data, rather than pre-opening projections. This finding provide a foundation for future research seeking to evaluate the long-term and substantive impacts of large-scale transportation infrastructure on regional housing markets.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 수도권 광역급행철도(GTX-A) 개통이 주변 아파트 가격에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 사례지역은 경기 고양시 킨텍스역 반경 2km이내 지역으로 설정하였으며, 2024년 4월 1일부터 2025년 9월 30일까지의 실거래가 자료 총 1,502건을 분석하였다. 분석 방법으로는 헤도닉 가격 모형(Hedonic Price Model)과 이중차분법(Difference-in-Differences, DID)을 결합하여, 아파트의 물리적·입지적 특성을 통제한 상태에서 GTX-A 개통이 미치는 순수한 정책 효과를 추정하였다. 특히 분석의 강건성을 확보하기 위해 역세권의 범위를 500m 기준(500m 이내 vs. 500m 초과~2000m 이내)과 1000m 기준(1000m 이내 vs. 1000m 초과~2000m 이내)으로 이원화하여 비교 분석하였다. 기초통계분석 결과, 역세권(500m이내) 아파트의 평균 매매가격은 1,302.24만원/㎡, 비역세권(500m초과~2,000m이내)은 612.09만원/㎡로 역세권의 평균 매매가격이 높은 것으로 나타났다. 1000m 기준으로 구분하였을 때에도 역세권(1000m 이내)은 911.37만원/㎡, 비역세권(1000m 초과)은 586.95만원/㎡로 역세권의 평균 매매가격이 비역세권 대비 유의하게 높은 것으로 나타났다. 헤도닉 가격 모형 분석에서는 아파트 단위 면적, 총 세대 수, 층 수, 건폐율, 건축 연령, 초등학교·공원· 기존 지하철과의 거리 변수가 유의한 영향을 미쳤으며, 역세권 변수는 비역세권 대비 500m 기준에서는 약 33% 높은 가격 수준을 보였고 1000m 기준에서는 약 13% 높은 가격 수준을 보였다. 이중차분분석 결과, 500m 기준 GTX-A 개통 후 전반적인 시장 하락세(β=-0.057, p<0.001)가 관찰되었으나 상호작용항(개통후×역세권)은 유의한 양(+)의 값을 보여(β=0.094, p<.001) 500m이내 역세권 아파트의 평균 매매가격이 비역세권 대비 약 9.8% 추가 상승한 것으로 나타났다. 1000m 기준 분석에서도 상호작용항은 유의한 양(+)의 값(β=0.031, p=.042)을 보여, 1000m 초과 지역 대비 1000m이내 아파트 가격은 약 3.2%의 추가 상승 효과가 발생하였다. 이는 GTX-A 개통이 시장 하락기에서도 역세권 지역의 주택 가치를 상승시킨 정책적 효과가 있음을 의미한다. 본 연구는 GTX-A 개통 이후 실제 거래 자료를 기반으로 개통 효과를 분석하고 시장에 나타난 구체적 가격 변화를 검증하였다는 점에서 의의가 있다. 향후 GTX 개통의 효과를 장기적으로 분석하는 후속 연구의 기초자료로 활용될 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 표목차 ⅲ
• 그림목차 ⅳ
• 국문초록 ⅴ
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구 배경 및 목적 1
• 제2절 연구 대상 지역 3
• 제3절 연구 범위 및 방법 5
• 1. 연구 범위 5
• 2. 연구 구성 및 방법 5
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 7
• 제1절 선행연구 고찰 7
• 1. 교통 인프라와 주거용 부동산 가격에 관한 연구 7
• 2. GTX가 주거용 부동산 가격에 미치는 영향에 관한 연구 11
• 제2절 기존 연구와의 차별성. 13
• 제3장 분석모형 14
• 제1절 변수구성 14
• 1. 종속변수. 14
• 2. 독립변수. 14
• 3. 이중차분변수 15
• 제2절 헤도닉 가격 모형 17
• 제3절 이중차분법 분석 18
• 제4장 실증분석 19
• 제1절 기초통계분석 19
• 1. 각 변수 별 기초통계량 19
• 2. 역세권, 비역세권 별 기초통계량 21
• 제2절 헤도닉 가격 모형 분석 25
• 제3절 헤도닉 가격 모형을 결합한 이중 차분 모형 분석. 30
• 제5장 결론 및 한계점. 34
• 제1절 연구결과 34
• 제2절 연구의 시사점 및 한계점 35
• 1. 연구의 시사점. 35
• 2. 연구의 한계점. 36
• 참고문헌 38
• ABSTRACT 41