재개발사업 투자위험 지각이 투자의도에 미치는 영향 = The Impact of Redevelopment Project Investment Risk Perception on Investment Intention

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 수도권을 중심으로 심화되고 있는 주택난 문제의 구조적 해소 방안 중 하나로 주목받는 재개발사업에 주목하여, 이와 관련된 민 간 투자자들의 투자 행동을 보다 과학적이고 체계적으로 이해하고자 하는 데 목적이 있다. 특히, 재개발사업이라는 복합적이고 고위험의 부 동산 개발 구조에서 투자자들이 인지하는 투자 환경 위험 요인이 이들 의 투자가치 평가 및 투자의도에 어떤 영향을 미치는지를 실증적으로 규명하고자 하였다. 이를 위하여 선행연구를 기반으로 재개발사업 투 자위험 요인을 법률적 위험, 시장환경 위험, 시공자 위험, 사업 주체 위 험의 네 가지로 분류하였다. 이후 이들 위험 요인이 투자 대상 물건의 투자가치 인식과 투자의도 형성에 미치는 구조적 영향을 분석하였으며, 투자가치의 매개 효과와 전문가 신뢰의 조절 효과를 통합하여 다층적 분석을 시도하였다. 본 연구의 구체적인 목적은 다음과 같다. 첫째, 재개발사업 투자 환경 위험 요인, 투자가치, 투자의도 간의 구 조적 관계를 실증적으로 규명한다. 둘째, 투자 환경 위험과 투자의도 간 관계에서 투자가치가 매개하는 역할을 분석한다. 셋째, 구조적 관계 속에서 부동산 전문가에 대한 신뢰가 조절 변수로서 작용하는지를 검 토한다. 넷째, 분석 결과를 바탕으로 재개발사업 투자자 행동의 과학적 이해를 도모하고, 향후 재개발사업 관련 시장에서 투자유도 및 정책 설 계에 기여할 수 있는 이론적⋅실무적 함의를 제시한다. 이러한 연구 목적을 달성하기 위해 2024년 11월 2일부터 15일까지 13일 간 재개발 투자 경험자 및 투자 희망자를 대상으로 온라인 설문 조사를 실시하였으며, 총 495부의 유효 표본을 최종 분석에 활용하였 다. 데이터 분석에는 SPSS 27.0과 AMOS 27.0 프로그램을 사용하였으 며, 빈도분석, 기술통계, t검정, ANOVA, 상관분석, 구조방정식모형 (SEM)을 통한 가설 검정을 수행하였다. 주요한 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 법률적 위험, 시장환경 위험, 사업 주체 위험은 투자가치에 유 의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 법률적 위험, 시장환경 위 험, 시공자 위험은 투자의도에 유의한 영향을 미쳤다. 셋째, 투자가치는 투자의도에 유의한 영향을 미치는 주요 변수임이 확인되었다. 넷째, 법률 적 위험과 시장환경 위험은 투자가치를 매개로 하여 투자의도에 유의한 영향을 미치는 부분 매개 효과를 보였으며, 사업 주체 위험은 완전 매개 효과를 보였다. 다섯째, 전문가 신뢰의 조절 효과 분석 결과, 법률적 위 험과 투자가치 간 경로, 시공자 위험과 투자의도 간 경로에서 전문가 신 뢰가 낮은 집단에서는 유의미한 부정적 영향이 나타난 반면, 전문가 신 뢰가 높은 집단에서는 통계적으로 유의미한 영향이 확인되지 않았다. 이러한 분석 결과는 다음과 같은 이론적⋅실무적 시사점을 제공한다. 첫째, 재개발사업 투자 환경에서 발생할 수 있는 다양한 위험 요인을 체계적으로 분류하고 측정함으로써 향후 관련 연구의 이론적 기초를 제 공하였다. 둘째, 위험 요인-투자가치-투자의도 간 구조적 인과관계를 실 증적으로 규명함으로써 투자자의 의사결정 메커니즘에 대한 과학적 이해 를 제고하였다. 셋째, 전문가에 대한 신뢰가 투자자들의 위험 인식과 행 동 간 관계를 어떻게 조절하는지를 규명함으로써, 신뢰 기반 투자유도 전략의 필요성을 제시하였다. 넷째, 본 연구 결과는 재개발사업 관련 투 자 유치 마케팅, 건설사 및 사업 주체의 위험관리, 정책 입안자들의 규제 설계 등에서 실무적 활용 가능성을 지닌 기초자료로서 활용 될 수 있다. 주제어: 재개발사업, 투자위험, 투자가치, 투자의도, 전문가 신뢰

목차 (Table of Contents)

• I. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 6
• 가. 연구 범위 6
• 나. 연구 방법 7
• 3. 연구의 내용 및 구성 8
• Ⅱ. 이론적 배경 10
• 1. 재개발사업의 개관 10
• 가. 재개발사업의 개념 10
• 나. 재개발사업의 법적 근거 13
• 다. 재개발사업의 분류 16
• 2. 의사결정이론 21
• 가. 규범적(Normative) 의사결정 이론 21
• 나. 기술적/설명적(Descriptive) 의사결정 이론 22
• 다. 처방적(Prescriptive) 의사결정 이론 23
• 라. 재개발투자에 적합한 이론 23
• 3. 투자위험, 투자가치, 투자의도, 신뢰 24
• 가. 투자위험 24
• 나. 투자가치 39
• 다. 투자의도 45
• 라. 신뢰 48
• 4. 선행연구의 고찰 53
• 가. 재개발사업 투자위험 관련 선행연구 53
• 나. 투자가치 관련 선행연구 56
• 다. 투자의도 관련 선행연구 59
• 라. 신뢰 관련 선행연구 61
• 마. 본 연구의 차별성 64
• Ⅲ. 연구 설계 66
• 1. 변수의 선정 및 조작적 정의 66
• 가. 재개발사업의 투자위험 66
• 나. 투자가치 68
• 다. 투자의도 69
• 라. 부동산 전문가 신뢰 70
• 2. 연구모형 및 가설의 설정 71
• 가. 연구모형 71
• 나. 가설의 설정 71
• 3. 조사설계 및 분석 방법 77
• 가. 조사설계 77
• 나. 분석 방법 78
• Ⅳ. 실증 분석 80
• 1. 표본의 특성 80
• 가. 표본의 특성 80
• 나. 기술통계 81
• 2. 집단 간 차이 82
• 가. 인구통계 특성별 차이 83
• 나. 경제적 특성별 차이 89
• 다. 투자소재지별 차이 92
• 3. 타당도 및 신뢰도와 상관관계 94
• 가. 탐색적 요인분석 및 신뢰도 분석 94
• 나. 확인적 요인분석 98
• 다. 상관관계 108
• 4. 연구모형 검토 109
• 가. 연구모형의 검증 결과 109
• 나. 간접효과의 검증 결과 113
• 다. 조절 효과의 검증 결과 115
• 5. 분석 결과 논의 127
• 가. 기술통계 및 집단 간 차이 분석 논의 127
• 나. 연구모형 분석 논의 128
• Ⅴ. 결론 130
• 1. 연구의 요약 130
• 2. 연구의 의의 및 시사점 134
• 가. 연구의 의의 134
• 나. 시사점 137
• 3. 연구의 한계 및 향후 연구과제 141
• 참고문헌 143
• ABSTRACT 163
• 부록 168