리츠(REITs)특성, 지각된 가치, 신뢰가 투자행동에 미치는 영향 = The Effects of REITs Characteristics, Perceived Value, and Trust on Investment Behavior

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 리츠(REITs) 특성이 투자자의 행동에 어떠한 영향을 미치 는지를 규명하고, 그 과정에서 지각된 가치와 신뢰가 이중 매개효과를 갖는지를 실증적으로 검증하는 것을 목적으로 한다. 리츠는 소액으로 도 우량 부동산에 간접 투자할 수 있고, 주식처럼 유동성이 보장되며, 전문가에 의한 효율적 운용이 가능하다는 점에서 개인 투자자의 관심 이 확대되고 있는 투자 수단이다. 그러나 투자자가 리츠를 선택하는 과 정에서 어떠한 속성을 중시하고, 그 속성이 지각된 가치와 신뢰를 통해 실제 투자행동으로 이어지는지에 대해서는 기존 연구가 충분히 이루어 지지 않았다. 이에 본 연구는 양적 분석과 더불어 질적 연구 방법인 포 커스 그룹 인터뷰(FGI)를 병행하여 연구의 이론적·실무적 타당성을 확 보하고자 하였다. 우선, 본 연구는 FGI를 통하여 리츠 투자 속성이 단순한 계량적 요 인(배당 안정성, 수익률 등)뿐 아니라 정성적 요인(운용사의 전문성, 투 명성, 시장 대응력 등)과도 긴밀하게 연결되어 있다는 점에 착안하여 실시되었다. 이는 설문조사만으로는 파악하기 어려운 투자자의 실제 경험과 우려, 요구 사항을 심층적으로 탐색하기 위한 시도로서, 리츠 투자 의사결정 과정의 맥락을 보다 정교하게 이해하기 위함이다. 본 연 구의 FGI 대상자는 운용사 전문가, 기관 및 개인 투자자, 금융기관 관 계자 등 리츠 시장의 핵심 이해관계자 16인으로 구성되었으며, 평균 10 년 이상의 실무 경험을 가진 전문가 집단을 통해 다양한 시각을 확보 하였다. FGI 결과, 전문가들은 리츠 선택 시 고려되는 핵심 속성으로 수익성 (배당 및 자본차익), 배당 안정성, 자산의 입지 및 품질, 운용사의 전문 성, 포트폴리오 다양성을 제시하였다. 이 가운데 수익성과 배당 안정성 이 가장 빈번히 언급되었으며, 이는 장기적인 현금흐름 확보와 안정적 배당이 투자 지속의 핵심 요인임을 시사한다. 또한 운용사의 전문성은 신뢰 형성과 직결되는 요소로 강조되었고, 포트폴리오 다양성은 리스크 분산의 보완적 기준으로 제시되었다. 아울러 투자자들은 낮은 유동성, 과도한 레버리지 사용, 운용사의 전문성 부족, 시장 변동성, 운용사와 투자자 간 이해상충 등을 주요 위험요인으로 지적하였다. 이와 더불어 운용사로부터 제공받기를 원하는 정보로는 운용 전략 및 시장 대응 방 안, 배당 관련 정보, 투명한 재무자료, 리스크 관리 정보, 운용사의 전 문성 자료 등이 도출되었다. 이러한 결과는 투자자가 단순히 수익률에 만 의존하지 않고, 운용사의 투명성과 신뢰성, 시장 대응 전략까지 포 괄적으로 고려함을 보여준다. 이후 실시된 실증분석에서는 578명의 응답 자료를 바탕으로 구조방 정식 모형을 적용하였다. 분석 결과, 리츠 상품 선택속성의 다섯 가지 요인(배당 안정성, 수익률, 자산의 입지 및 품질, 운용사 전문성, 포트 폴리오 다양성)은 모두 지각된 가치와 신뢰, 그리고 투자행동에 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 특히 수익률과 자산의 입지 및 품질은 투자행동에 가장 큰 영향을 미치는 요인으로 확인되었다. 또 한 지각된 가치는 신뢰에 정(+)의 영향을 주었으며, 신뢰는 투자행동에 직접적인 정(+)의 효과를 나타냈다. 무엇보다 지각된 가치와 신뢰가 순 차적으로 작용하는 이중 매개효과가 통계적으로 유의하게 검증됨으로 써, 투자자가 인식한 상품 가치가 신뢰를 강화하고 이를 통해 실제 투 자행동으로 연결되는 과정을 규명할 수 있었다. 본 연구의 시사점은 다음과 같다. 첫째, 학문적으로는 리츠 투자 연 구가 주로 시장 전망이나 제도적 요인에 집중되었던 기존의 한계를 보 완하고, 개인 투자자의 심리적 메커니즘을 실증적으로 제시하였다는 점 에서 의의가 있다. 특히 선택속성 → 지각된 가치 → 신뢰 → 투자행동 으로 이어지는 구체적 경로를 확인함으로써 투자행동 연구의 이론적 틀을 확장하였다. 둘째, 실무적으로는 리츠 운용사가 투자자의 신뢰를 확보하기 위해 전문성과 투명성을 강화해야 함을 보여주었다. 이는 단 순한 수익률 제시를 넘어 운용전략, 리스크 관리, 배당정책 등에 관한 명확한 정보 제공이 필수적임을 의미한다. 셋째, 정책적으로는 투자자 보호를 위한 운용사 정보공개 의무 강화, 레버리지 규제 및 유동성 보 완 장치 마련, 금융교육 확대를 통해 개인 투자자의 합리적 의사결정을 지원할 필요가 있음을 시사한다. 주제어: 리츠상품 선택속성, 지각된 가치, 신뢰, 구매행동

목차 (Table of Contents)

• 표 목차 ⅴ
• 그림 목차 vi
• 부록 목차 vii
• 논문 개요viii
• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 3. 연구의 내용 및 구성 5
• Ⅱ. 이론적 고찰 7
• 1. 리츠 개념 및 국내외 리츠 시장 7
• 가. 리츠 개념 7
• 나. 글로벌 리츠 시장 16
• 다. 한국 리츠 시장 21
• 2. 리츠상품 선택 속성 26
• 가. 선택속성 26
• 나. 리츠상품 선택속성 28
• 3. 지각된 가치, 신뢰, 투자행동 30
• 가. 지각된 가치 31
• 나. 신뢰 35
• 다. 투자행동 39
• 4. 선행연구 고찰과 본 연구의 차별성 44
• 가. 선행연구 고찰 44
• 나. 본 연구의 차별성 58
• Ⅲ. 연구방법 60
• 1. 연구모형과 연구가설 설정 60
• 가. 연구모형 60
• 나. 연구가설 설정 63
• 2. 변수선정과 조작적 정의 69
• 가. 리츠상품 선택속성 69
• 나. 지각된 가치 73
• 다. 신뢰 73
• 라. 투자행동 74
• 3. 조사설계와 분석방법 75
• 가. 전문가 조사 75
• 나. 소비자조사 82
• 다. 분석방법 85
• Ⅳ. 실증분석 87
• 1. 전문가 FGI 결과 87
• 가. 리츠상품 선택속성 87
• 나. 리츠 상품에 기획, 투자, 인가 시 우려 사항 91
• 다. 리츠 상품 운용회사로부터 제공받기를 원하는 정보 94
• 2. 소비자 분석 결과 97
• 가. 기초통계 분석결과 97
• 나. 집단 간 차이 분석 106
• 다. 측정모형의 타당성 및 신뢰도 분석 114
• 라. 연구모형 평가 및 가설의 검정 132
• 3. 분석결과 논의 147
• Ⅴ. 결론 165
• 1. 요약 및 시사점 165
• 가. 연구의 요약 165
• 나. 시사점 169
• 2. 연구의 한계 및 향후 연구방향 171
• 참고문헌 173
• ABSTRACT 183
• 부록 188