디지털전환시대 감정평가산업의 ESG적용과 직업윤리적 가치: 정책적 함의 = Applying ESG and Professional Ethical Values ?to the Appraisal Industry in the Digital Transformation Era: Policy Implications

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 감정평가업계 협회배정, 세대 및 지역간 갈등, ESG 도입 효과에 대한 의견을 도출하고 그 결과를 바탕으로 정책적 기초자료를 도 출하는데 목적이 있다. 한국 감정평가업계의 기존 협회 중심 업무배정 제 도가 현장 갈등과 경쟁력 한계의 주요 원인임을 진단하고, 세대 및 지역· 업태별 다양한 참여자 의견을 심층 분석함으로써, ESG(환경·사회·지배구 조) 경영 도입이 직업윤리, 공정성, 갈등해소, 산업 혁신 등 실제 변화를 촉진하는가를 평가하였다. 오랜 기간 경력·자격·관행 중심으로 운영되어온 협회 배정 시스템은 대형법인·기득권 편중, 정보 비대칭, 수도권·관행 쏠림, 지역/신규법인/청년 감정평가사 소외 등 구조적 불균형을 지속시켜 왔다. 기존 대형법인·경험 많은 감정평가사와 신규 중소법인·청년감정평가사 간 의 성장 기회, 정보 접근, 공정 경쟁 등에서 분명한 인식 격차와 갈등이 반 복되었다. 본 연구는 2025년 6월 1일 ∼ 6월 30일 (30일) 동안 감정평가업 에 종사하고 있는 전문가 18명을 대상으로 심층면접 인터뷰 방식을 적용하 여 내용분석 방법으로 결과를 도출하였다. 연구 결론은 다음과 같다. 첫 째, 감정평가협회의 업무 배정 방식에 대한 인식은 ‘제도의 공공성과 안 정성에 대한 긍정적 인식’, ‘공정성과 투명성 확보에 대한 요구’, ‘형평성 과 균등 배분의 필요성’, ‘전문성과 성과 반영을 통한 합리적 개선’ 등의 요인이 도출되었다. 둘째, 업태별 배정금액 차등에 대한 공정성과 갈등 에 미치는 영향을 분석한 결과 ‘공정성 훼손과 업태 간 갈등 유발’, ‘직 업윤리 저하 및 시장 왜곡 위험’, ‘기준의 투명성과 균형성 강화 필요’, ‘차등 배정의 제한적 정당성’ 등의 요인이 도출되었다. 셋째, 감정평가사 경력관리 및 상시근무 기준과 직업윤리에 미치는 영향을 분석한 결과 ‘전문성과 책임성 확보를 위한 필수제도’, ‘세대·지역 간 불균형과 구조 적 갈등 심화’, ‘직업선택권 제한 및 평가사 활동 위축’, ‘제도운영의 비 효율 관리체계 문제’ 등의 요인이 도출되었다. 넷째, 감정평가사의 개인 별 이력관리가 직업윤리에 미치는 영향을 분석한 결과 ‘이력관리를 통 한 공정성·전문성·윤리성 강화’, ‘세대·기득권·구조적 불균형 심화 위험’, ‘제도화 과정에서의 기준 설계 위험 및 부작용’, ‘적용 범위의 형평성 고 려’ 등의 요인이 도출되었다. 다섯째, 감정평가업계와 친환경 활동 중심 의 방향성을 분석한 결과 ‘평가기준 모형에 환경요소 반영’, ‘업계 내 생 활 및 업무 친환경 실천’, ‘장기적·제도적 전략 구축 필요’, ‘디지털전환 기반 친환경 구축’ 등의 요인이 도출되었다. 여섯째, 친환경 인증 부동 산 가치평가 기준에 대한 방향성을 분석한 결과 ‘인증요소의 정량·정성 평가모형에 반영’, ‘제도 및 사회적 합의를 통한 연구 기반 마련’, ‘전문 교육을 통한 역량 강화 필요’, ‘시장 데이터 근거의 축적’ 등의 요인이 도출되었다. 일곱째, 감정평가업계의 분배방식과 사회적 책임에 대한 방향성을 분석한 결과 ‘협회 중심 공정배정의 강화’, ‘개인영업 구조의 위험성’, ‘균등배정의 한계와 전문성 이슈’, ‘사회적 책임 기반 새로운 분배모델 배정 필요’ 등의 요인이 도출되었다. 여덟째, 감정평가업무의 미래 사회적 적용 방향성을 분석한 결과 ‘공정·신뢰성 중심 배정체계 개선’, ‘소득경쟁 구조개선 및 업계 안정성 확보’, ‘디지털 데이터 기반 감정평가 정보체계 구축 전문성 강화’, ‘사회적 가치 중심 구조 재설계’ 등의 요인이 도출되었다. 아홉째, 감정평가업계와 지배구조에 대한 방 향성을 분석한 결과 ‘전문성 및 경쟁력 강화를 위한 대형화 필요’, ‘현 행 대형법인 지배구조의 문제점’, ‘상생 균형 발전 지배구조 구축’ 등의 요인이 도출되었다. 열번째, 감정평가업계의 업태별 지배구조 개선 및 사회적 책임에 대한 방향성을 분석한 결과 ‘구조적 불균형 개선 및 공 정한 생태계 조성’, ‘업태별 맞춤형 지배구조 혁신’, ‘협회 중심 책임성 및 공정성 강화’, ‘대형법인 중심 기형적 지배구조 문제 개선’ 등의 요 인이 도출되었다. 주제어: 디지털전환, 감정평가산업, ESG 감정평가, 직업윤리, 지배구조, 감정평가업계의 공정성·투명성 정책

목차 (Table of Contents)

• 표 목 차 v
• 그림목차 ⅴi
• 논문개요 vii
• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구 필요성 1
• 2. 연구의 목적 3
• 3. 용어의 정의 5
• 가. 디지털전환(DX) 5
• 나. 한국감정평가사협회 6
• 다. 감정평가산업 7
• 라. 직업윤리 8
• 마. ESG와 감정평가업계 8
• 4. 논문의 구성 9
• Ⅱ. 이론적 배경 11
• 1. 디지털전환(DX)과 감정평가산업 11
• 가. 디지털전환(DX)의 개념 11
• 나. 디지털전환(DX)의 동향 11
• 다. 디지털전환(DX)의 선행연구 12
• 2. 감정평가산업 14
• 가. 감정평가의 개념 14
• 나. 한국감정평가사협회의 역할 15
• 다. 감정평가산업의 현황 17
• 3. ESG 21
• 가. ESG의 개념 21
• 나. 감정평가와 ESG 22
• 다. 감정평가와 ESG 선행연구 24
• 4. 직업윤리 26
• 가. 직업윤리의 개념 26
• 나. 직업윤리의 이론적 근거 28
• 다. 직업윤리 선행연구 28
• Ⅲ. 연구방법 31
• 1. 연구 대상 31
• 2. 자료 수집 33
• 3. 자료 분석 34
• 4. 질문지의 타당성 35
• Ⅳ. 연구 결과 37
• 1. 감정평가산업의 업무배정의 공정성과 갈등 37
• 가. 감정평가협회 업무 배정 방식에 대한 인식 37
• 나. 업태별 배정금액 차등에 대한 공정성과 갈등 44
• 2. 감정평가사의 업무 배정과 직업윤리 50
• 가. 감정평가사 경력관리 및 상시근무 기준과 직업윤리 50
• 나. 감정평가사의 개인별 이력관리와 직업윤리 57
• 3. 감정평가법인과 ESG 경영혁신 전략 63
• 가. 감정평가업계와 친환경 활동 중심의 방향성 63
• 나. 친환경 인증(LEED, G-SEED) 부동산 가치평가 기준에
• 대한 방향성 68
• 다. 감정평가업계의 분배방식과 사회적 책임에 대한 방향성 74
• 라. 감정평가업무의 미래 사회적 방향성 80
• 마. 감정평가업계와 지배구조에 대한 방향성 85
• 바. 감정평가업계의 업태별 구조와 지배구조 개선 및
• 사회적 책임 91
• Ⅴ. 논의 98
• 1. 감정평가산업의 업무배정의 공정성과 갈등 98
• 2. 감정평가사의 업무 배정과 직업윤리 100
• 3. 감정평가법인과 ESG 경영혁신 전략 102
• VI. 결론 및 제언 108
• 1. 결론 108
• 2. 제언 110
• 참고문헌 112
• ABSTRACT 118