관찰감가법을 적용한 건물 감정평가의 신뢰성 제고를 위한 실증분석 = An Empirical Analysis to Enhance the Reliability of Building Appraisals by Applying the Observed Depreciation Method

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Observed Depreciation Method (ODM) has the advantage of reflecting a building’s maintenance condition and the degree of deterioration in finishes and facilities based on on-site inspections. However, it has continuously faced criticism regarding its reliability due to the potential for subjective judgment by appraisers. Despite this, both domestic and international studies that systematically analyze the ODM remain extremely limited. Accordingly, this study aims to empirically identify the factors affecting the reliability of building appraisals applying the ODM and to enhance the reliability of appraisal outcomes.

To achieve this objective, a two-track research design combining quantitative and qualitative analyses was employed. First, in-depth interviews were conducted with a total of 23 experts—12 licensed appraisers, 6 academics, 1 legal professional, and 4 representatives from the appraisal association—to identify practical issues and reliability-related factors associated with the ODM. Based on the interview findings, theoretical considerations, and a review of prior studies, eight variables influencing reliability were systematically structured.

These variables were defined as follows: (1) the degree of restraint in using the method due to subjectivity, (2) the degree of ambiguity in appraisal rationale, (3) the level of professional knowledge regarding building exteriors and related aspects, (4) the ease of collecting construction cost data, (5) the difficulty of analyzing construction cost data, (6) the necessity of on-site inspection checklists, (7) the necessity of criteria for each depreciation item, and (8) the adjustment of depreciation rates in response to client demands. All variables were derived through expert interviews and clearly defined through operationalization processes grounded in appraisal practice.

Based on these variables, a survey was conducted among 285 licensed appraisers nationwide, and multiple regression analysis was performed. The results indicated that “adjustment of depreciation rates in response to client demands,” “level of professional knowledge regarding building exteriors,” “ease of collecting construction cost data,” and “degree of restraint due to subjectivity” had statistically significant positive effects on the reliability and fairness of building appraisals applying the ODM. In contrast, institutional and procedural factors—such as “ambiguity in appraisal rationale,” “difficulty in analyzing construction cost data,” “necessity of on-site inspection checklists,” and “necessity of itemized depreciation criteria”—did not show statistically significant effects.

In the qualitative analysis, content analysis was conducted using open-ended responses from 81 appraisers and additional interviews with 11 experts focusing on improvement measures. Although “necessity of on-site inspection checklists” and “necessity of itemized depreciation criteria” were not significant in the regression analysis, the content analysis revealed that both practitioners and experts strongly perceived the need to improve the depreciation adjustment framework in practice.

This study holds significant academic and practical value as the first empirical research to directly examine the ODM as an independent analytical subject and to systematically structure and quantitatively verify the factors affecting its reliability. The findings suggest institutional and practical directions for improving appraisal reliability and fairness, including strengthening appraisers’ architectural expertise, ensuring independence to enhance ethical standards, improving access to construction cost data, introducing on-site inspection checklists, and establishing clearer criteria for depreciation judgments. Ultimately, the study is expected to contribute positively to the protection of property rights and the formulation of equitable real estate policies.

국문 초록 (Abstract)

관찰감가법은 현장 조사를 기반으로 건물의 관리상태, 마감·설비의 노후 정도 등을 반영할 수 있다는 장점이 있으나, 감정평가사의 주관적
판단 개입 가능성이 있다는 점에서 신뢰성 논란이 지속되어 왔다. 그럼에도 불구하고 이를 체계적으로 분석한 국내외 연구는 매우 제한적이
다. 이에 본 연구는 관찰감가법을 적용한 건물 감정평가의 신뢰성에 영향을 미치는 요인을 실증적으로 규명하고, 평가 결과의 신뢰성을 제고
하는 데 목적을 둔다.
실증분석을 위해 정량적 분석과 정성적 분석을 결합한 투트랙 연구설계를 적용하였다. 먼저, 감정평가사 12인, 학계 전문가 6인, 법조계 1
인, 감정평가협회 4인 등 총 23인의 전문가 인터뷰를 실시하여 관찰감가법의 실무적 쟁점과 신뢰성 관련 요인을 도출하였다. 인터뷰 결과와
이론적 고찰에서 선행연구 검토를 바탕으로 다음의 8개 변수를 신뢰성 영향요인으로 구조화하였다.
이는 ①“주관성으로 인한 사용자제 정도”, ②“산정근거 불명확성 정도”, ③“건물외관등 전문지식 보유 정도”, ④“공사비용 자료수집 용이성
정도”, ⑤“공사비용 자료분석 난이도 정도”, ⑥“현장조사점검표 필요 여부”, ⑦“감가항목별 기준 필요 여부”, ⑧“의뢰인 요구에 따른 감가율 조
정 여부” 등으로 정의되며, 모두 전문가 인터뷰 및 조작적 정의 과정에서 명확히 도출된 실무 기반 변수들이다.
이 변수들을 중심으로 전국 감정평가사 285명을 대상으로 설문조사를 실시하고 다중회귀분석을 수행한 결과, “의뢰인 요구에 따른 감가율
조정 여부”, “건물외관등 전문지식 보유 정도”, “공사비용 자료수집 용이성 정도”, “주관성으로 인한 사용자제 정도”가 관찰감가법을 적용한viii
감정평가의 신뢰성과 공정성에 유의한 정(+)의 영향을 미치는 주요 요인으로 확인되었다. 반면, “산정근거 불명확성 정도”, “공사비용 자료분
석 난이도 정도”, “현장조사점검표 필요 여부”, “감가항목별 기준 필요여부” 등 제도·절차적 요인은 통계적으로 유의성을 보이지 않았다.
정성적 분석에서는, 81명의 감정평가사 자유응답과 11인의 전문가 인터뷰를 기반으로 한 개선방안 데이터로 내용분석을 실시하였다. “현
장조사점검표 필요 여부”, “감가항목별 기준 필요 여부” 항목은 회귀분석에서는 유의하지 않았지만, 내용분석 결과 실무자와 전문가의 관점에
서 감가수정 체계의 개선 필요성이 높음을 보여주었다.
이 연구는 관찰감가법을 독립된 분석 대상으로 직접 다루고, 그 신뢰성 영향요인을 체계적으로 구조화하여 계량적으로 검증한 최초의 실
증연구라는 점에서 중요한 학술적·실무적 의의를 지닌다. 연구 결과는 감정평가사의 건축 관련 전문성 강화, 윤리성 제고를 위한 독립성 확
보, 공사비용자료 접근성 개선, 현장조사점검표 도입, 감가 판단 기준의 마련 등 평가의 신뢰성·공정성 향상을 위한 제도적·실무적 개선방향을
제시하는 데 기여할 수 있다. 나아가 국민의 재산권 보호와 형평성 있는 부동산 정책 결정에 긍정적으로 이바지할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 표목차ⅳ
• 그림목차ⅵ
• 논문개요ⅶ
• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 4
• 3. 연구의 내용 및 구성 4
• Ⅱ. 이론적 고찰 8
• 1. 감정평가 8
• 가. 감정평가의 개요 8
• 나. 건물의 감정평가12
• 다. 감정평가의 신뢰성 23
• 2. 관찰감가법 27
• 가. 관찰감가법의 개념 27
• 나. 관찰감가법의 특성 27
• 다. 관찰감가법과 인공지능29
• 라. 관찰감가법의 실무적용 예시 30
• 3. 외국의 건물 감정평가방식-원가방식을 중심으로 33
• 가. 미국 33
• 나. 영국 38
• 다. 일본 42
• 라. 중국 45
• 마. 국제평가기준50
• 바. 외국의 원가방식 및 감가수정의 정리 53
• 4. 선행연구의 고찰 54
• 가. 원가방식 및 감가수정 관련 연구54
• 나. 감정평가 신뢰성과 전문가 신뢰성 관련 연구 60
• 다. 선행연구의 요약정리 62
• 5. 연구의 차별성67
• Ⅲ. 연구설계 69
• 1. 연구설계의 개요 69
• 2. 신뢰성 영향요인 검증을 위한 정량적 분석 69
• 가. 변수의 선정 69
• 나. 변수의 조작적 정의 84
• 다. 연구모형 및 가설 설정 86
• 라. 설문조사 및 분석 방법 95
• 3. 개선방안 도출을 위한 정성적 분석 100
• 가. 개선 필요성 검증 100
• 나. 자유응답 설문조사와 전문가 인터뷰 구성 100
• 다. 분석절차 및 분석방법 101
• Ⅳ. 정량적 분석 102
• 1. 표본의 일반적 특성과 응답 현황 102
• 가. 조사 대상 및 표본 특성 102
• 나. 설문 문항별 기술통계 및 응답 경향 분석104
• 다. 소결 110
• 2. 응답 대상자의 특성에 따른 차이분석112
• 가. 감정평가사 규모에 따른 차이분석 113
• 나. 감정평가사 경력에 따른 차이분석 116
• 다. 감정평가사 나이대에 따른 차이분석 119
• 라. 소결 122
• 3. 상관관계 분석 123
• 4. 연구모형 및 가설검증 결과 125
• 가. 다중회귀분석 125
• 나. 가설검증 결과 127
• Ⅴ. 정성적 분석 131
• 1. 개선 필요성에 대한 검증 결과 131
• 2. 자유응답 및 전문가 인터뷰 내용분석 결과 133
• Ⅵ. 결론 137
• 1. 연구 결과의 요약 및 시사점 137
• 2. 연구의 한계 및 향후 연구과제 141
• 참고문헌 143
• ABSTRACT 151
• [부록] 설문지 155