대규모 복합상업 개발에서 입체적 공공공간 계획과 공공기여 방식에 관한 연구 = A study on three-dimensional public space planning and public contribution methods in large-scale commercial complex developments

국문 초록 (Abstract)

도시가 성장함에 따라 도시 내 저이용 되던 대규모 부지의 시설이 이전하고 해당 부지를 개발하는 사례가 증가하고 있다. 이러한 부지는 특별계획구역으로 지정하여 개발 과정에서 사전협상을 통해 공공기여를 유도하고 공공성을 확보하도록 하고 있다. 하지만 제도적으로 공공기여 방식이 다양해지고 있음에도 민간 개발 사업과 공공기여 시설의 이분법적인 분리로 실제로는 실행되지 않는 한계를 보인다. 또한, 도시공간이 지하·지상·공중으로 확장되는 입체화 추세에 비해 공공기여 방식은 여전히 평면적 접근에 머물러 있다. 특히 도시 내 저이용 부지는 주로 대규모 복합상업공간으로 개발되며, 불특정 다수의 이용이 발생하는 특성상 공공성 확보의 필요성이 크다. 이러한 유형은 입체적 개발 방식과 공공기여를 통해 입체적인 공공공간을 조성할 수 있는 잠재력을 가지고 있다. 따라서 대규모 복합상업 공간을 대상으로 본 연구는 밀도 높은 도시 내 대규모 개발 시 입체적인 도시 공간 구성을 통해 공공성과 민간개발의 사업적 가치를 동시에 확보할 수 있는 공공기여의 방안 제시를 목표로 한다. 특히 이러한 전략을 구체적인 대상지에 대해 도시설계 및 건축 계획 지침으로 구체화함으로써 공간적 해법을 제시한다. 연구의 방법은 공공기여 제도 및 도시 공간의 입체화와 관련한 법규 및 정책 고찰을 통한 공간 전략 도출, 국내외 선행연구 및 사례 분석을 통한 계획 요소 도출, 대상지 예시 설계의 세 단계로 구성된다. 이를 서울시 서초구 서초동에 위치한 롯데칠성부지를 대상으로 예시 설계를 진행한다. 먼저 세 가지 키워드-공공기여, 도시 공간의 입체화, 대규모 복합상업 공간-를 토대로 선행연구를 분석하여 도시 내 대규모 개발 시 입체적인 도시 공간을 구성하는 공간 전략을 도출하였다. 먼저 개발 시설 내 공공기여 시설의 입체적으로 배치하여 공공기여 시설 이용도와 개발 시설의 집객력을 제고한다. 또한, 도시 공간을 입체적으로 활용하여 실질적인 접지층을 지하·지상·공중으로 확장하고, 이를 통해 개발시설의 접근성을 높이며 실질적인 공공공간의 영역을 수직적으로 확장한다. 마지막으로 실내 공공공간을 조성하여 연결성과 체류성을 강화하고, 아트리움·선큰 ·옥외 공간과 연계하여 실내 공공공간의 매력과 이용도를 높인다. 따라서 본 연구의 주요 전략으로 1) 공공기여 시설 입체 배치, 2) 주변 도시 맥락 입체적 연결, 3) 실내 공공공간 조성으로 수립하였다. 도시 내 위치하는 대규모 미개발지는 개발 후 도시 맥락에 큰 영향을 미치며 추후 주변 개발에도 영향을 미치기에 민간 개발 가치와 공공적 가치 모두 고려한 계획이 필요하다. 본 연구에서는 민간 개발과 공공기여 시설을 통합하는 입체적 공간 계획의 지침을 제안하며, 대상지 예시 계획을 통해 대규모 미개발지의 개발 방향을 제시하는 지표로 활용될 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 국문초록 i
• 목 차 iii
• 표 목 차 vi
• 그림목차 vii
• 제 1장 서론 1
• 1.1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1.1.1. 연구의 배경 1
• 1.1.2. 연구의 목적 4
• 1.2. 연구의 대상 5
• 1.3. 연구의 방법 6
• 제 2장 선행연구 검토 8
• 2.1. 현행법규 및 관련 정책 고찰 8
• 2.1.1. 공공기여 8
• 2.1.2. 도시 공간의 입체화 13
• 2.2. 선행연구 고찰 18
• 2.2.1. 공공기여 18
• 2.2.2. 도시 공간의 입체화 18
• 2.2.3. 대규모 복합상업 공간 21
• 2.3. 소결 23
• 제 3장 사례분석 26
• 3.1. 사례 분석 주안점 및 사례 선정 26
• 3.2. 사례 분석 28
• 3.3. 소결 41
• 3.4. 설계 기본 방향 도출 43
• 제 4장 대상지 분석 47
• 4.1. 대상지 개요 47
• 4.2. 대상지 현황 및 분석 49
• 4.2.1. 대상지 도시계획 현황 49
• 4.2.2. 대상지 주변 도시 현황 53
• 제 5장 서초로특별계획구역 및 롯데칠성부지 개발 지침 58
• 5.1. 디자인 컨셉 : Urban-Platform 58
• 5.2. 서초로특별계획구역 대지 조닝 60
• 5.3. 서초로특별계획구역 공간 계획 지침 62
• 5.3.1. 입체 공원 계획 지침 62
• 5.3.2. 공공기여 시설 계획 지침 64
• 5.4. 롯데칠성부지 개발 조건 검토 66
• 5.4.1. 개발 용도 66
• 5.4.2. 공공기여 산정 및 규모 검토 66
• 5.5. 롯데칠성부지 조닝 69
• 5.5.1. 대지 조닝 69
• 5.5.2. 단면 조닝 및 프로그램 배분 71
• 5.6. 롯데칠성부지 공간 계획 지침 74
• 5.6.1. 평면 계획 지침 74
• 5.6.2. 단면 계획 지침 82
• 5.6.3. 보이드 공간 계획 지침 84
• 5.6.4. 주요 공간 투시도 86
• 제 6장 결론 89
• 참고문헌 91
• Abstract 93