중소형 오피스빌딩 자산관리특성, 관계효익, 행동의도 간의 구조적 관계 분석 -부산.울산,창원지역 임차인을 대상으로- = An Analysis of the Structural Relationships among Asset Management Characteristics, Relational Benefits, and Behavioral Intention in Small and Medium-sized Office Buildings - Focusing on Tenants in Busan, Ulsan, and Changwon

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 부산·울산·창원 지역 중소형 오피스 빌딩을 대상으로 부동산 자산관리 특성이 임차인의 관계효익 및 행동의도에 어떠한 영향을 미치는 지에 대한 연구로, 구조 방정식 모 형(SEM)을 활용하여 실증적으로 분석하였다.

이 연구는 최근 우리나라 지역 상업용 부동산 시장은 경기 둔화, 산업 구조조정, 인구 감소 등의 영향으로 중소형 오피스 빌딩의 공실 문제가 심화되고 있으며, 특히 부산·울산·창원 지역은 제조업 중심의 산업 구도와 도심 상권의 약화로 인해 임차 수요가 감소하는 이중의 부담을 겪고 있다. 이를 위해 부 산·울산·창원 지역 중소형 오피스 빌딩의 경쟁력 확보를 위해서는 단순한 시설 개선을 넘어 자산 관리 방식의 전문화, 임차인 중심의 서비스 강화, 비용 구조의 투명성 확보 등 종합적인 관리 전략을 제시하고자 하였다.

이는 기존 선행 연구가 대부분 대규모 프라임급 오피스나 수도권 중심의 분석에 초점을 맞추고 있었고, 지방 중소 도시의 중소형 오피스 빌딩을 독립된 연구 대상으로 다룬 실증 연구는 제한적이었기 떄문이다.
최근의 연구로 부동산 자산 관리 서비스가 임차인의 만족도에 영향을 미친다는 사실은 보고되었으나, 지역 중소형 오피스 빌딩의 부동산자산관리특성이 임차인이 인지하는 관계효익을 매개로 임차인의 행동의도에 어떠한 구조적 경로로 통해 영향을 미치는 지에 대해서는 충분한 연구가 이루어 지지 않았다. 특히 관계효익 이라는 독립된 심리적 및 관계적 변수를 활용하여 중소형 오피스 빌딩의 부동산자산관리특성과 임차인의 행동의도 간의 간접 효과를 분석한 연구는 드 문 편이며, 부산·울산·창원 지역의 중소형 오피스 빌딩이라는 특정 유형에 대한 분석은 더욱 부족한 실정이다.

이에 본 연구는 부산·울산·창원 지역의 중소형 오피스 빌딩의 부동산 자산 관리 특성을 입지 환경적 특성, 시설적 특성, 관리 운영적 특성, 비용적 특성으로 세분화 하고, 이들 특성이 임차인의 관계효익을 매개로 행동의도에 미치는 구조적 영향을 규명하 고자 하였다.

구조 방정식 분석 결과, 입지 환경적 특성, 시설적 특성, 관리 운영적 특성, 비용적 특성이라는 부동산 자산 관리의 특성은 모두 임차인의 관계효익에 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 특히 관리 운영적 특성과 비용적 특성의 영향력이 상대적으로 높게 나타나, 임차인이 일상적으로 경험하는 관리 품질(민원 대응, 안전·보안 관리, 청결 유지 등)과 비용 부담의 합리성(관리비 적정성, 비용 투명성 등)이 관계효익 형성에 결정적 역할을 하는 것으로 분석되었다.
또한 관계효익은 임차인의 행동의도에도 유의미한 영향을 미쳐, 임차인의 신뢰와 심리적 안정감이 재계약 의도 증가로 연결되는 간접 효과가 부분적으로 검증되었다. 특히, 입지 환경적 특성, 시설적 특성, 관리운영적 특성, 비용적 특성이라는 중소형 오피스 빌딩의 부동산자산관리특성은 임차인의 행동의도에도 직접적으로 정(+)의 영 향을 미치는 것으로 나타났으며, 특히 비용적 특성과 관리 운영적 특성은 행동의도에 대해 강한 설명력을 보였다. 이는 경제적 효익과 관리 품질이 임차인의 재계약 결정 과정에서 핵심적 기준임을 의미한다.

이러한 결과는 중소형 오피스 빌딩의 경쟁력 강화를 위해 단순 한 물리적 시설 개선만 으로는 한계가 있으며, 임차인의 관계적 경험을 중심으로 한 자산 관리 전략이 중요함을 강조한다. 관계효익은 임차인이 공간을 선택·유지하는 과정에서 심리적 안정감과 신뢰를 제공하는 핵심 요소이며, 이는 장기 임차율 제고와 공실률 감소를 위한 실질적 관리 전략으로 이어질 수 있다. 특히 지방 중소 도시의 중소형 오피스 빌딩은 대형 오피스 빌딩 대비 시설 경쟁력에서 불리할 수 있으므로, 관리 운영의 전문화, 신속한 민원 처리, 투명한 비용 구조, 고객 지향적 서비스 제공 등을 통해 경쟁력 강화를 이룰 수 있음을 시사한다.

핵심 주제어: 중소형 오피스 빌딩, 부동산 자산 관리, 관계효익, 행동의도, 구조 방정식 모형

목차 (Table of Contents)

• 목 차 ⅱ
• 표 목차 ⅵ
• 그림 목차 ⅷ
• 국문초록 ⅸ
• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 연구 목적 1
• 1) 연구의 배경1
• 2) 연구의 목적4
• 2. 연구범위와 방법 및 논문의 구성 6
• 1) 연구범위와 방법 6
• 2) 논문의 구성9
• Ⅱ. 이론적 배경 12
• 1. 중소형 오피스빌딩에 관한 이론적 고찰12
• 1) 중소형 오피스빌딩의 개념과 분류12
• 2) 중소형 오피스 시장의 입지 이론 18
• 3) 중소형 오피스빌딩의 운영 및 자산관리 특성 26
• 4) 중소형 오피스빌딩 관련 선행연구 고찰 31
• 2. 부동산자산관리특성에 관한 이론적 고찰 34
• 1) 부동산자산관리특성의 개념적 의의 34
• 2) 부동산자산관리특성에 관한 선행연구42
• 3. 임차인의 관계효익에 관한 이론적 고찰46
• 1) 관계효익의 개념적 의의46
• 2) 관계효익에 관한 선행연구 49
• 4. 임차인의 행동의도에 관한 이론적 고찰52
• 1) 행동의도의 개념적 의의52
• 2) 임차인의 행동의도에 관한 선행연구 55
• 5. 선행연구와의 차별성 57
• 1) 선행연구의 고찰 57
• 2) 선행연구와의 차별성62
• Ⅲ. 중소형 오피스빌딩의 현황 및 사례64
• 1. 연구 대상지 중소형 오피스빌딩의 현황64
• 1) 경남지역 중소형 오피스빌딩 64
• 2) 부산시 중소형 오피스빌딩 66
• 3) 울산시 중소형 오피스빌딩 68
• 2. 외국 중소형 오피스빌딩 사례 분석 70
• 1) 일본의 중소형 오피스빌딩 70
• 2) 유럽의 중소형 오피스빌딩 시장 분석72
• 3) 미국의 중소형 오피스빌딩 시장 분석74
• 3. 소결 77
• Ⅳ. 연구모형 및 가설80
• 1. 연구모형 및 연구가설의 설정80
• 1) 연구모형 80
• 2) 연구가설 81
• 2. 변수의 조작적 정의85
• 1) 중소형 오피스빌딩의 부동산자관관리특성 85
• 2) 임차인의 관계효익 86
• 3) 임차인의 행동의도 87
• 3. 조사설계 88
• 1) 표본의 선정 및 분석방법 88
• 2) 설문지의 구성 90
• 3) 설문항목별 기초분석93
• Ⅴ. 실증분석 96
• 1. 표본의 특성 및 기초분석 96
• 1) 조사대상자의 일반적 특성 96
• 2) 측정도구의 타당성 및 신뢰도 분석 98
• 3) 변인간 상관관계 분석 101
• 2. 연구모형의 타당성 분석 102
• 1) 확인적 요인분석103
• 2) 확인적 요인분석의 적합도 104
• 3) 확인적 요인분석의 타당성 검정 106
• 3. 구조방정식 모형 검증108
• 1) 연구모형 검증 108
• 2) 구조방정식 모형 검증 108
• Ⅵ. 결론 및 제언113
• 1. 연구의 요약113
• 2. 연구의 시사점 및 제언 114
• 1) 연구의 시사점 114
• 2) 실무적 및 정책적 제언116
• 3. 연구의 의의 및 향후 연구과제 118
• 1) 연구의 의의 118
• 2) 연구의 한계 및 향후 과제119
• 참 고 문 헌 121
• ABSTRACT 129
• 부 록 132