중국 도시 등급별 부동산 가격변동 비교 연구 : 1선 도시부터 5선 도시까지 비교를 중심으로 = A Comparative Study of Real Estate Price Fluctuations by City Grade in China -Focusing on Comparisons from First-Tier to Fifth-Tier Cities-

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 2011년 1월부터 2024년 12월까지의 월별 패널자료를 활용하여 중국 1선∼5
선 도시의 신축 주택분양가격과 중고주택 매매가격 결정요인을 실증적으로 규명하였다.
도시 등급에 따른 구조적 이질성과 정책 사이클(강화·완화), 외생 충격(코로나19, 러시아–우크라이나 전쟁, 대형 개발사 신용위기)을 동시에 고려하였으며, 하우스만 검정 결과
에 따라 고정효과모형 또는 확률효과모형을 채택하였다. 설명변수로는 금융·수요·조세·건
설·공급 정책의 강도 지표, LPR 금리·통화량(M2)·대미 위안화 환율·주거용 건물 물가지
수 등 거시지표, 그리고 중고주택가격(자산시장 연동성 검증)을 포함하였다.
실증결과, 첫째 중고주택가격은 신축 분양가격에 일관된 정(+)의 영향을 미치는 것으로
확인되어 기존주택시장에서 분양시장으로의 가격 파급이 강하게 작동하는 것으로 파악되
었다. LPR 금리는 전 도시군에서 대체로 부(-)의 영향을 보여 금리 상승이 자금조달비용
경로를 통해 가격을 제약하는 것으로 판단되었다. 통화량(M2)은 중고주택 가격에는 부
(-)의 영향이 일관되게 관찰되었으며, 신축 분양가격에 대해서는 1선을 제외한 다수 도시
군에서 하방 효과가 확인되었다. 환율(위안화 약세)은 하위 도시군에서 가격 상승 압력으
로, 상위 도시군 일부에서는 제약 요인으로 작동하는 등 이질적인 결과가 나타났다.
둘째, 정책 변수의 효과는 대체로 도시 등급별로 상이하였다. 1선 도시에서는 수요관리
규제강화가 가격 억제 효과를 보인 반면, 2∼5선 도시에서는 수요관리·금융·세계 규제강
화가 가격을 상승시키는 정(+)의 결과가 우세하였다. 건설·공급 규제는 신축 분양가격에
vii
서는 일부 도시군에서 상승 압력, 중고주택 가격에서는 3∼4선에서 안정화(음) 효과가 확
인되어 공급 측 정책의 국면·도시군별 민감도가 상이한 것으로 파악되었다.
셋째, 외생 충격의 영향은 러시아–우크라이나 전쟁의 경우 대체로 정(+), 헝다(恒大)
파산위기 더미는 전반적으로 부(-)으로 추정되어 지정학·신용 충격이 각각 안전자산 선호
강화와 시장심리 위축 경로로 작동한 것으로 판단되었다. 연도 더미로 포착한 정책 사이
클은 완화 국면에서의 단기 반등과 강화 국면에서의 둔화가 교차하는 양상을 보였으나,
그 크기와 유의성은 도시군별로 차별적으로 나타났다.
이상의 결과로부터 거시금융 변수(특히 금리)와 기존주택→신축 분양의 연동성이 가격
형성에 구조적으로 큰 비중을 차지하는 것으로 파악되었다. 또한 전국 단일 규제의 일괄
적용은 기대한 억제 효과를 보장하지 못하며, 1선은 수요관리 중심, 비(非)1선은 공급 정
상화와 신용여건 개선을 병행하는 도시군 맞춤형 정책조합이 필요하다는 정책적 함의가
도출되었다.

주제어 : 중국 주택시장, 신축 주택분양가격, 중고주택 매매가격, 도시 등급(1선∼5선), 패널
회귀분석

목차 (Table of Contents)

• 목차 ⅰ
• 표 목차ⅳ
• 그림 목차 ⅵ
• 국문초록 ⅶ
• Ⅰ. 서론1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1) 연구의 배경 1
• 2) 연구의 목적 3
• 2. 연구의 범위 및 방법 4
• 1) 연구의 범위 4
• 2) 연구의 방법 6
• 3. 연구의 구성7
• Ⅱ. 중국 부동산 가격변동에 대한 이론적 고찰10
• 1. 중국 도시 등급 체계10
• 1) 중국 도시 등급 체계 10
• 2) 중국 도시 등급별 특징12
• 3) 중국 도시 등급별 주택가격변동 15
• 2. 주택가격 변동의 결정요인 17
• 1) 수요 측면의 요인 17
• 2) 공급 측면의 요인 19
• 3) 금융 및 거시경제 측면의 요인 20
• 4) 정책·제도 측면의 요인 22
• 3. 부동산 주택 가격변동 모형24
• 1) D-W 모형 24
• 2) 부동산 시스템(real estate system)27
• 4. 선행연구 검토 및 연구의 차별성 30
• 1) 선행연구 검토 30
• 2) 선행연구와의 차별성 43
• Ⅲ. 중국 주택정책의 변화44
• 1. 중국 주택정책의 분류 44
• 2. 중국 주택정책의 변화 45
• 1) 금융정책 변화 45
• 2) 수요억제정책 변화 48
• 3) 조세정책 변화 50
• 4) 건설공급정책 변화 51
• 5) 연도별 중국 주택정책의 현황53
• Ⅳ. 실증연구 102
• 1. 분석자료 및 변수의 정의 102
• 2. 연구가설과 연구모형 105
• 1) 연구가설105
• 2) 연구모형107
• 3. 방법론109
• 1) 하우스만 검정 109
• 2) 고정효과모형과 확률효과모형 110
• 4. 실증분석 결과 111
• 1) 기술통계분석 111
• 2) 패널회귀분석 결과113
• 3) 확률효과모형 실증분석 결과114
• Ⅴ. 결론 145
• 1. 연구의 요약 145
• 2. 연구의 시사점 145
• 3. 연구의 한계 및 향후 연구과제 147
• 참고문헌 149
• Abstract158