민간임대주택 임차인의 임차불안과 주거이동 의향 간의 관계에 관한 연구 = A Study on the Relationship Between Tenant Insecurity and Residential Mobility among Private Rental Housing Tenants

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 국토교통부 주거실태조사(2020∼2023)를 통합·분석하여 임차인의 임차불안이 주거이동 의향에 미치는 영향을 권역별(수도권, 부산·울산·경남, 대구·경북, 충남·세종·대 전, 광주·전라)로 비교·검증하고 정책적 시사점을 도출하고자 한다.​
조사 설계상 동일 가구의 추적이 이루어지지 않으므로 자료 구조는 패널이 아니라 단 면 결합형이다. 표본은 각 연도 조사에 응답한 가구 중 전세·보증부월세·월세로 분류되는 임차가구만을 포함하였고, 결측치 및 논리 불일치 사례를 사전에 제거하였다. 그 결과 최 종 분석에는 83,967가구의 임차인 관측치를 사용하였다.
실증분석 결과, 인구사회적특성에서, 가구원수는 주거이동 의향에 유의미한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 파악되었다. 이는 전국, 수도권, 부산·울산·경남, 대구·경북, 충남·세종·대전, 광 주·전라 등 모든 분석 권역에서 공통적으로 나타난 현상으로, 가구 인원이 증가함에 따라 더 넓은 주거 공간에 대한 필요성이 커져 주거이동 의향이 높아지는 경향을 보이는 것으로 해석 된다. 임차인 나이는 모든 권역에서 주거이동 의향에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 확인되었 다. ​이는 임차인의 나이가 증가할수록 주거이동에 따르는 물리적, 심리적 부담이 커져 이동을 기피하는 경향이 강해지는 것으로 나타났다. ​전세 거주 여부의 경우, 광주·전라 권역을 제외한 수도권, 부산·울산·경남, 대구·경북, 충남·세종·대전 권역에서는 주거이동 의향을 높이는 정(+) 의 효과를 보였고, 이는 전세제도가 보증금을 활용한 자산 레버리지를 가능하게 하여, 광주·전 라를 제외한 권역에서 주거이동의 문턱을 낮추는 요인으로 작용함을 시사한다. 또한, 아파트 거주 여부는 수도권과 광주·전라 권역을 제외한 부산·울산·경남, 대구·경북, 충남·세종·대전에 서 주거이동 의향을 높이는 것으로 나타났다. 이는​ 아파트가 다른 주택유형에 비해 매매 및 임차가 활발하여 주거이동이 상대적으로 용이하기 쉬운 것으로 해석될 수 있다.
​경제적특성에서는 모든 권역에서 부채 보유가 주거이동 의향에 정(+)의 영향을 미치는 것으 로 임차인이 부채 상환 부담을 줄이기 위해 더 저렴하거나 작은 주거 공간으로 이동하려는 경향을 보이는 것으로 판단된다. 또한 ​총자산은 광주·전라 권역을 제외한 수도권, 부산·울산· 경남, 대구·경북, 충남·세종·대전 권역에서 주거이동 의향에 정(+)의 영향을 미쳤는데, 이는 자 산이 많을수록 더 나은 주거환경으로 주거이동하려는 의향이 커진다는 의미로 파악된다. 그리 고 ​월평균 경상소득 또한 수도권과 광주·전라 권역을 제외한 부산·울산·경남, 대구·경북, 충남· 세종·대전 권역에서 주거이동 의향에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다 ​이는 소득이 높 은 가구일수록 더 나은 주거지를 모색하며 주거이동을 계획하는 경향이 있음을 보여준다. 반 면, 기초생활수급자 여부는 부산·울산·경남과 광주·전라 권역인 경우 주거이동 의향에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 확인되었다. ​이는 경제적으로 취약한 가구가 주거이동에 드는 비용과 새로운 주거환경에 대한 불확실성 때문에 현재의 주거지에 머무르려는 것으로 나타났다.
본 연구의 핵심 변수로 임차불안특성 중에서는 임차보증금 회수 안전장치, 즉 확정일자, 전세 권설정, 보증보험상품 가입 여부가 주거이동 의향에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 임차보증금 회수가 보장될 경우 임차인이 심리적 안정감을 느끼게 되어 현재 주거지에 머 무르려는 의향이 커지기 때문으로 판단된다. 또한 재계약 시 임대료 상승에 대한 임차불안은 부 산·울산·경남을 제외한 수도권, 대구·경북, 충남·세종·대전, 광주·전라 권역에서 주거이동 의향에 유의미한 정(+)의 영향을 미쳤다. 이는​ 임차인이 감당하기 어려운 수준으로 임대료가 인상될 경 우 임차인이 감당할 수 있는 수준의 임대료가 아닌 경우에는 더 낮은 수준의 주거이동을 고려 하게 되는 것으로 판단된다. 그리고 보증금 미반환 임차불안은 수도권 권역에서만 유의한 부(-) 의 영향을 미치는 것으로 나타났다. ​이는 임대료 하락으로 인한 역전세 상황에서 임차인이 보증 금을 돌려받기 위해 현 거주지를 계속 점유하려는 경향이 강해지기 때문인 것으로 판단된다.
본 연구의 시사점은 첫째, 전세제도는 임차인에게 자산 형성과 거주 안정이라는 긍정적 기능을 제공하는 한편, 전세보증금 미반환 위험이 확대되는 국면에서는 임차인을 이동하 기 어려운 구조에 고착시키는 이중적 성격을 지니는 것으로 나타났다. 이는 전세제도가 주거이동을 촉진하는 제도적 장치이면서 동시에 구조적 주거불안을 심화시킬 수 있는 내 재적 위험을 포함하고 있음을 시사한다.
둘째, 확정일자, 전세권설정, 전세보증금 반환보증과 같은 보증금 회수 안전장치가 임차 불안과 주거이동 의향에 미치는 영향을 통합적으로 검증함으로써, 해당 제도의 실질적 효 과를 경험적으로 확인하였다. 안전장치를 보유한 임차인은 전반적으로 주거이동 의향이 낮은 것으로 나타났으며, 이는 법·제도적 장치가 임차인의 보증금 회수에 대한 불확실성 을 완화하고 주거안정성을 제고하는 방향으로 작동하고 있음을 의미한다. 반면, 안전장치 가 부재한 경우 보증금 미반환에 대한 임차불안이 주거이동을 억제하는 요인으로 작용하 여, 고위험 임대차 관계에 대한 구조적 고착 가능성이 확인되었다.
셋째, 계약갱신청구권, 임대차 기간 연장(2+2년 체계 이후 논의 중인 3+3+3년 제도 구 상 등)과 같은 임대차 기간 관련 제도 논의를 임차불안과 연계하여 조명한다고 하면, 임 대차 기간 규제의 효과를 주거이동 관점에서 재평가할 필요성을 제기한다는 점에서 의의 가 있다. 임대차 기간 관련 제도가 주거안정과 주거이동의 자유 간 균형 속에서 임차보증 금 회수 안전장치 및 임대료 규제와 결합하여 설계될 필요가 있음을 시사한다.
넷째, 전세제도와 관련된 민법 및 주택임대차보호법상의 제도·법적 장치를 실증결과와 함께 정리함으로써, 전세제도의 구조적 문제를 법·제도 분석과 미시자료 분석을 연결하는 틀 속에서 조명했다는 기여가 있다.
다섯째, 임차보증금 회수 안전장치의 정책적 함의는 임차보증금 회수 안전장치는 단순한 사후 분쟁 해결 수단이 아니라, 임차인의 주거 안정성을 사전에 제고하는 핵심 정책 수단 임을 실증적으로 확인할 수 있다. 이는 임대차 정책의 중심을 계약 규제 중심에서 위험 관 리 중심으로 전환할 필요성을 시사한다. 또한 안전장치의 효과가 제도별로 상이하게 나타 날 경우, 모든 임차인에게 동일한 제도 적용을 강제하기보다는 취약 계층 맞춤형 제도 설 계가 필요함을 의미한다. 특히 청년층과 높은 보증금 임차인에 대해 보증보험가입을 제도 적으로 지원하는 정책의 정당성이 강화된다. 그리고 임차보증금 회수 안전장치가 임차불안 을 완화하고 주거이동을 억제하는 효과를 가진다면, 이는 주택시장의 과도한 이동성과 불 안정성을 완화하는 거시적 안정화 장치로 기능할 수 있음을 시사한다. 마지막으로, 전세사 기 및 역전세와 같은 최근의 구조적 위험 환경에서, 보증금 반환 안전장치는 개별 임차인 의 보호를 넘어 임대차시장 신뢰 회복을 위한 제도적 기반으로 재정립될 필요가 있다.
여섯째, 권역별 이질성을 반영한 권역 맞춤형 정책 설계의 필요성을 경험적으로 제시했 다는 점에서 정책적 의미가 크다. 본 연구는 수도권, 부산·울산·경남, 대구·경북, 충남·세 종·대전, 광주·전라 등 권역별로 임차불안과 주거이동 의향의 결정요인이 상이하게 나타 난다는 사실을 확인하였다.
주제어 : 임차불안, 생애주기모형, 주거이동 의향, 임차가구, 주거실태조사

목차 (Table of Contents)

• 목차 ⅰ
• 표 목차ⅳ
• 그림 목차 ⅵ
• 국문초록 ⅶ
• Ⅰ. 서론1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1) 연구의 배경 1
• 2) 연구의 목적 4
• 2. 연구의 범위 및 방법 6
• 1) 연구의 범위 6
• 2) 연구의 방법 10
• 3. 연구의 구성 11
• Ⅱ. 민간임대주택 임차인의 임차불안과 주거이동 의향의 이론적 고찰 · 14
• 1. 임대주택의 개요 14
• 1) 임대주택의 정의14
• 2) 임대주택의 유형14
• 2. 임차인의 임차불안과 주거이동의 관계 18
• 1) 임차인의 임차불안 18
• 2) 임차보증금 회수 안전장치29
• 3) 주거이동 31
• 4) 임차인의 임차불안과 주거이동 간의 관련성 34
• 3. 임차불안의 생애주기모형 (Life-Cycle Model of Tenant Insecurity) 36
• 1) 생애주기모형(Life-cycle Model) 36
• 2) 임차불안의 생애주기모형의 개념 및 이론적 배경40
• 3) 생애주기 단계별 임차불안의 특징 40
• 4) 임차인의 주거이동 의향과 생애주기모형(Life-cycle Model)의 관계 43
• 4. 선행연구검토 및 차별성48
• Ⅲ. 연구가설과 연구모형52
• 1. 연구가설 52
• 1) 연구가설의 개요52
• 2) 연구가설의 세부적인 가설53
• 2. 연구모형 57
• 1) 연구모형의 개요57
• 2) 연구모형의 세부 내용 58
• Ⅳ. 실증연구 61
• 1. 분석자료 및 변수의 정의 61
• 1) 분석자료 61
• 2) 변수의 정의 61
• 2. 방법론 64
• 3. 기술통계분석 65
• 4. 실증분석 결과68
• 1) 권역별 실증분석 결과 68
• 2) 권역별 차이 비교 98
• Ⅴ. 결론 106
• 1. 연구결과의 요약106
• 2. 연구의 시사점 107
• 3. 연구의 한계 및 향후 연구과제 109
• 참고문헌 111
• Abstract116