AHP분석을 이용한 마산 재개발사업 문제점의 상대적 중요도에 관한 연구 = A Study on the Relative Importance of Issues in the Masan Redevelopment Project Using AHP Analysis.

국문 초록 (Abstract)

마산 원도심은 인구 감소와 고령화, 주력 산업의 쇠퇴, 빈집 증가 등으로 급속한 슬럼
화를 겪고 있으며, 이를 개선하기 위해 다양한 재개발사업이 추진되고 있다. 그러나 실제
사업 추진 과정에서는 사업성 악화, 주민 간 갈등, 인허가 지연, 조합의 사업관리 역량 부
족 등 복합적인 문제로 인해 사업이 장기화되거나 중단되는 사례가 적지 않다. 본 연구의
목적은 이러한 마산 재개발사업의 문제점을 사회적·경제적·행정적 측면에서 체계적으로
도출하고, AHP(Analytic Hierarchy Process) 분석을 이용하여 각 문제요인의 상대적 중
요도와 우선순위를 규명함으로써 향후 재개발정책 및 사업관리 전략 수립에 기초자료를
제공하는 데 있다.
이를 위해 선행연구 및 관련 문헌 검토, 마산 지역 재개발사업 사례 분석, 전문가 예비
면담을 통해 사회적 문제, 경제적 문제, 행정적 문제의 3개 상위분류와 각 분류별 5개씩
총 15개의 하위 문제요인을 도출하였다. 이후 부동산 개발·재개발 실무와 공공부문, 학계
에 종사하는 전문가 20명을 표본으로 선정하여 쌍대비교 설문조사를 실시하였으며, 각 계
층별 쌍대비교 행렬에 대해 고유벡터 산출과 일관성비율(Consistency Ratio) 검정을 수행
하였다. 상위분류 및 하위분류의 국지적(local) 가중치를 곱하여 세부 요인의 복합가중치
(global weight)를 산정하였고, 이를 통해 마산 재개발사업 문제 구조의 우선순위를 분석
하였다.
분석 결과, 상위분류 차원에서는 경제적 문제가 0.411로 가장 높은 중요도를 보여 사회
적 문제(0.323), 행정적 문제(0.267)보다 우선적인 문제영역으로 나타났다. 하위분류 차원
에서는 사회적 문제 영역에서 ‘인구 감소 및 고령화, 빈집 발생으로 인한 슬럼화’와 ‘원주
민의 낮은 재정착률’이, 경제적 문제 영역에서 ‘재개발사업의 경제적 타당성 부재’와 ‘산업
재편으로 인한 지역경제 침체’가, 행정적 문제 영역에서 ‘인허가 절차의 비용이성’과 ‘조합
의 재개발사업 비전문성’이 상대적으로 높은 가중치를 보였다. 상·하위 가중치를 통합한
복합가중치 분석에서는 ‘재개발사업의 경제적 타당성 부재’(0.175), ‘인구 감소 및 고령화,
빈집 발생으로 인한 슬럼화’(0.137), ‘인허가 절차의 비용이성’(0.113), ‘산업 재편으로 인한
지역경제 침체’(0.107), ‘조합의 재개발사업 비전문성’(0.092)의 순으로 중요도가 높은 것으
로 나타났으며, 전체 모형의 일관성비율은 0.08로 허용기준(0.1) 이내로 확인되었다.
이러한 결과는 마산 재개발사업의 성패가 무엇보다 경제적 타당성 확보에 의해 좌우되
며, 동시에 인구·산업구조 변화에 따른 수요 기반 약화, 인허가 절차 지연과 비용 부담,
조합의 사업관리 역량 부족이 상호 연계되어 사업 추진을 제약하고 있음을 시사한다. 이
에 따라 사업성 분석 단계에서 인구·가구·소득 구조와 분양·임대 흡수율, 공사비 및 금리
변동을 반영한 리스크 기반 재무모형을 구축하고, 인허가 절차의 원스톱화와 기간 단축,
빈집 정비와 고령친화 서비스·생활SOC를 결합한 수요창출형 개발모델 도입, 지역 특화산
업과 연계된 용도계획 수립, 조합의 전문성 및 거버넌스 역량 강화 등이 정책적 대안으로
제시될 수 있다. 본 연구는 특정 지역을 대상으로 한 전문가 조사에 한정되었다는 한계를
가지지만, 중소도시 재개발사업의 구조적 문제를 계층적으로 정리하고 우선순위를 제시하
였다는 점에서 향후 유사 도시의 재개발정책과 사업관리 전략 수립에 참고자료로 활용될
수 있을 것으로 기대된다.


주제어 : 마산 재개발사업, AHP, 상대적 중요도, 경제적 타당성, 슬럼화

목차 (Table of Contents)

• 목차 ⅰ
• 표 목차ⅳ
• 그림 목차 ⅴ
• 국문초록 ⅵ
• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경1
• 2. 연구의 목적2
• 3. 연구의 구성3
• Ⅱ. 이론적 배경 및 선행연구 검토 5
• 1. 재개발사업의 개념5
• 1) 재개발사업의 의의 5
• 2) 재개발사업의 제도 변천과 법적 근거7
• 3) 재개발사업의 추진단계10
• 2. 마산시 재개발사업의 문제 13
• 1) 사회적 측면의 문제14
• 2) 경제적 측면의 문제15
• 3) 행정·제도적 측면의 문제16
• 3. 선행연구 검토 및 차별성 18
• 1) 선행연구의 검토18
• 2) 선행연구와의 차별성 21
• Ⅲ. 마산 재개발사업에 따른 문제 요인 선정 및 방법론 24
• 1. 마산 재개발사업의 문제파악을 위한 FGI 24
• 2. 마산 재개발사업의 문제 요인 선정 26
• 3. 방법론 : AHP 분석 29
• 1) AHP 분석의 개념29
• 2) AHP 분석의 절차30
• 3) AHP 분석의 장점과 단점 30
• 4) 본 연구에서 AHP 분석의 적용32
• Ⅳ. 마산 재개발사업 문제점의 상대적 중요도 실증연구 33
• 1. 자료 및 표본 특성 분석33
• 1) 자료 33
• 2) 표본특성 분석 33
• 2. 연구의 계층구조 35
• 3. AHP 분석 결과38
• 1) 전문가 상위분류 항목에 의한 중요도 38
• 2) 전문가 하위분류 항목에 의한 중요도 39
• 3) 전문가 집단별 복합가중치 분석 43
• Ⅴ. 결론46
• 1. 연구결과의 요약 46
• 2. 연구의 시사점47
• 3. 연구의 한계 및 향후 연구과제48
• 참고문헌 51
• Abstract 54
• 부록 : 설문지 57