거제시 면단위 인구변화에 따른 빈집 분석과 개선 방안 = Analysis of Vacant Housing and Improvement Plans based on Population Changes in each township in Geoje City

국문 초록 (Abstract)

인구감소는 한국만의 현상이 아니라 전 세계적으로 나타나는 구조적 변화로, 단순히 ‘지방소멸’의 문제로 규정하기보다 저성장 시대의 도시 축소 현상인 축소도시(Shrinking City)로 인식할 필요가 있다. 농촌지역의 경우 고령화와 산업 쇠퇴로 인해 빈집이 급증하고 있으며, 이는 소유권 부재, 관리 미비, 지역 안전 저하 등 복합적인 사회 문제로 이어지고 있다. 거제시를 대상으로 한 실증 분석 결과, 인구 감소율이 높을수록 빈집 발생이 증가하는 정(+)적 상관관계가 확인되었으며, 특히 산업 구조 변화와 주거환경 노후화가 주요 요인으로 작용하였다. 본 연구는 이러한 문제를 통계 분석과 제도 비교를 통해 검토하고, 미국 클리블랜드(Cleveland)시의 토지은행(Land Bank)제도를 포함한 해외 사례와의 비교 분석을 통해 국내 정책의 한계를 도출하였다. 그 결과, 현행 제도는 농촌지역의 특성과 축소도시의 구조적 문제를 충분히 반영하지 못하고 있음을 확인하였다. 이에 따라 본 연구는 빈집 관리 법·제도의 개선, 토지은행제도 도입, 농촌 재생 및 지역 맞춤형 프로그램 강화, 웰니스·관광 연계형 활용 전략 등을 정책적 대안으로 제시하였다. 따라서 거제시의 빈집은 단순한 유휴공간이 아닌 재생 가능한 지역 자산으로 인구감소 시대의 축소도시에서 지속 가능한 지역발전을 위한 새로운 전환점이 될 수 있음을 확인하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Population decline is not a phenomenon unique to Korea; it's a structural change occurring globally. Rather than simply defining it as a problem of local extinction, it should be recognized as a phenomenon of urban shrinkage in an era of low growth, a phenomenon known as shrinking cities. In rural areas, aging populations and industrial decline are leading to a sharp increase in vacant homes, which is leading to complex social problems such as lack of ownership, inadequate management, and deteriorating local safety. Empirical analysis of Geoje City confirmed a positive correlation between higher population decline rates and increased vacant housing. Specifically, structural changes in the industrial sector and aging residential environments were key factors. This paper examined these issues through statistical analysis and institutional comparisons, and compared them with international examples, including land bank system of Cleveland city, to identify limitations in domestic policy. The current system has been confirmed to fail to adequately reflect the characteristics of rural areas and the structural challenges of shrinking cities. This study proposes policy alternatives, including improving laws and regulations for managing vacant homes, introducing a land bank system, strengthening rural regeneration and customized programs for local communities, and leveraging wellness and tourism-linked utilization strategies. In the context of population decline, they can serve as a foundation for sustainable regional development and a new paradigm of growth within shrinking cities.

목차 (Table of Contents)

• 국문 초록 = v
• Ⅰ. 서 론 = 1
• 1. 연구 배경 = 1
• 2. 연구 방법 = 4
• Ⅱ. 기본 이론 = 6
• 1. 빈집의 정의 = 6
• 1.1 농어촌정비법 = 9
• 1.2 건축물관리법 = 10
• 1.3 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 = 10
• 2. 축소도시 = 14
• 2.1 축소도시의 개념 = 14
• 2.2 발생 원인 = 16
• 2.3 정책적 활용 대응 및 전략 = 17
• 3. 국외 축소도시 정책 사례 = 19
• 3.1 미국 = 19
• 3.1.1 영스타운시 = 20
• 3.1.2 클리블랜드시 = 21
• 3.2 독일 = 27
• 3.3 일본 = 27
• 3.4 축소도시의 적용 고찰 및 시사점 = 28
• Ⅲ. 분석 = 30
• 1. 한국 출산율 및 거제시 인구 추이 검토 = 30
• 1.1 한국, 지역별 합계출산율 추이 검토 = 30
• 2. 거제시 인구 현황 분석 = 32
• 2.1 2050년 거제시 인구 추정 = 32
• 2.2 거제시 평균 인구증감율 계산 = 34
• 2.3 거제시 주요 면 단위 인구 변화 = 37
• 2.4 거제시 주요 면 단위 빈집 현황 = 42
• 2.5 거제시 면 단위 빈집등급별 빈집 현황 = 42
• 3. 클리브랜드시 축소도시 사례 분석 = 46
• 3.1 클리블랜드시 쇠퇴 요인과 전략적 재생 계획 = 46
• 3.2 클리브랜드시 빈 구조물 비율 = 47
• 4. 비교분석 및 고찰 = 50
• 4.1 거제시 인구 감소 추세와 빈집 현황의 상관관계 = 50
• 4.2 한국 빈집 대응 제도 = 51
• 4.3 클리블랜드시 사례와 비교 분석 = 52
• 4.4 클리블랜드시 사례의 적용 가능성 = 53
• Ⅳ. 결론 = 54
• 참고문헌 = 55
• ABSTRACT = 61