인구감소지역의 인구구조 변화와 토지이용 변화 간 관계 분석 = Analyzing the Relationship Between Demographic Change and Actual Building Use Transformation in Depopulation Areas

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

South Korea is experiencing a severe nationwide population decline due to a declining birthrate and aging population, which is causing fundamental changes in the spatial structure of regions. This study aims to empirically analyze the relationship between this phenomenon and land use change. This study analyzed the relationship between demographic change and land use change using a panel fixed-effects model, utilizing major demographic indicators such as youth net migration rate, middle-aged population growth rate, elderly population growth rate, and total fertility rate, as well as building floor area data by residential, commercial, industrial, and green space use, for 112 depopulated areas. The analysis was conducted with a three-year lag to reflect the time lag effect of demographic change on land use change. The results show that the net migration rate of youth is positively related to the floor area of multi-family housing and negatively related to the vacancy rate. This suggests that the influx of young people is contributing to the efficient reuse of residential space by increasing the demand for higher-density housing and promoting the utilization of vacant units. The middle-aged growth rate is negatively related to the floor area of multi-family housing and the proportion of old housing, respectively, suggesting that the propensity of the middle-aged to settle down is positively related to restraining the demand for new apartment buildings and mitigating physical deterioration through maintenance and upkeep of existing housing. In addition, an increasing proportion of middle-aged residents tend to have more park, reflecting their greater concern for environmental quality of life. In the meantime, the increase in the elderly population was positively related to the floor area of single-family housing and multi-family housing and the proportion of old houses, indicating that areas with an aging population are experiencing both housing expansion and housing deterioration. On the other hand, a negative relationship was observed with the proportion of vacant houses, suggesting that areas with a higher proportion of elderly people may be able to suppress the occurrence of vacant houses in the short term. In addition, the increase in the elderly population was negatively related to the area of parks and green spaces, suggesting that areas with a higher concentration of elderly people may have lower policy priorities for securing green spaces. For the total fertility rate, there is a negative relationship with the proportion of old housing, suggesting that regions with a high fertility rate may have more reconstruction and residential maintenance activities due to increased demand for family housing. However, the change in the floor area of commercial and industrial land did not show a significant relationship with the demographic indicators, suggesting that these sectors are more influenced by broader exogenous factors or policy interventions than by demographics. This study empirically examined the relationship between demographic change and land use change, emphasizing the need for urban policy to move beyond quantitative growth toward strategies tailored to regional demographic and economic conditions. By providing data and theoretical insight for planning in the context of demographic decline, it contributes to the reorganization of urban space and sustainable land use. We should consider South Korea’s demographic transition not as a crisis, but as an opportunity to reshape its cities and land—shifting from a development-centered paradigm to one focused on qualitative growth, regional diversity, and self-reliance.

국문 초록 (Abstract)

대한민국은 저출산과 고령화로 인해 전국적으로 심각한 인구감소 현상을 겪고 있으며, 이는 단순한 인구수 감소를 넘어 도시 및 지역의 공간구조에 근본적인 변화를 야기하고 있다. 본 연구는 인구감소 지역에서 나타나는 이러한 인구구조 변화와 토지이용 변화와의 관계를 실증적으로 분석하고자 하였다. 본 연구는 112개 인구감소지역을 대상으로, 청년 순이동률, 중장년층 인구 증가율, 고령 인구 증가율, 합계출산율 등 주요 인구구조 지표와 주거, 상업, 공업, 녹지 등 용도별 건축물 연면적 자료를 활용하여, 인구구조 변화와 토지이용 변화 간의 관계를 패널 고정효과 모형을 통해 분석하였다. 또한, 인구구조 변화가 토지이용 변화로 나타나는 시간적 지연 효과를 반영하기 위해 3년의 시차를 설정하여 분석을 수행하였다. 분석 결과, 청년 순이동률은 공동주택 연면적과는 양(+)의 관계, 빈집 비율과는 음(–)의 관계를 나타냈다. 이는 청년층의 유입이 고밀 주거 수요를 증가시키고, 빈집 활용을 촉진함으로써 주거 공간의 효율적 재활용에 기여하고 있음을 시사한다. 중장년층 인구 증가율은 공동주택 연면적 및 노후주택 비율과 각각 음(–)의 관계를 보였으며, 이는 중장년층의 기존 주택에 대한 장기 거주 경향으로 인해 신규 주택 수요를 억제하는 동시에, 노후주택의 정비나 멸실이 활발히 진행되었을 가능성을 보여주었다. 또한, 중장년층 인구가 증가한 지역에서는 공원녹지 면적이 증가하는 경향을 보였는데, 이는 해당 계층이 환경적 삶의 질에 대한 관심이 높다는 점을 반영한 결과이다. 한편, 고령 인구의 증가는 단독주택 및 공동주택 연면적, 노후주택 비율과 양(+)의 관계를 나타내 고령화가 진행 중인 지역에서는 주거 시설 확장과 주택 노후화가 동시에 나타나고 있음을 보여주었다. 반면, 빈집 비율과는 음(–)의 관계를 보여 고령 인구 비중이 높은 지역일수록 단기적으로 빈집 발생이 억제되는 현상이 관찰되었다. 또한, 고령 인구의 증가는 공원녹지 면적과 음(-)의 관계를 나타냈는데, 이는 고령 인구가 집중되는 지역일수록 녹지 확보에 대한 정책적 우선순위가 낮아질 수 있음을 시사하였다. 합계출산율의 경우, 노후주택 비율과 음(-)의 관계를 나타냈으며, 이는 출산율이 높은 지역에서는 가족 단위 주거 수요 증가로 인한 재건축과 주거 정비 활동이 활발히 이루어질 수 있음을 시사한다. 한편, 상업 및 공업 용지의 연면적 변화는 인구구조 지표들과 유의한 관계를 보이지 않았으며, 이는 해당 부문이 지역 내 인구구조보다는 광역적 외생 요인이나 정책적 개입에 더 큰 영향을 받는 것으로 나타났다. 본 연구는 인구구조 변화와 토지이용 변화 간의 관계를 실증적으로 분석함으로써, 인구감소 시대의 도시정책이 기존의 양적 성장 중심에서 벗어나, 지역별 인구 특성과 경제 여건을 반영한 맞춤형 전략으로 전환되어야 함을 강조하였다. 또한 인구감소에 대응하는 도시 및 지역계획 수립을 위한 실증적 기초자료와 이론적 토대를 제시함으로써, 도시공간의 재편과 지속 가능한 국토관리 방안을 모색하는 데 기여하고자 하였다. 대한민국은 인구구조 변화의 흐름을 회피해야 할 위기가 아닌, 도시와 국토의 미래를 재구성할 수 있는 전환의 기회로 삼아야 하며, 개발 중심의 패러다임에서 벗어나 질적 성장과 지역의 다양성 및 자립성을 강화하는 방향으로 나아가야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 6
• 제 2 장 이론 및 선행연구 고찰 8
• 제 1 절 축소도시계획의 이론적 검토 8
• 1. 축소도시계획 이론 8
• 2. 축소도시 관련 국내외 연구 동향 11
• 제 2 절 경로 의존성 이론 14
• 제 3 절 인구감소와 토지이용 변화 18
• 제 4 절 연구의 차별성 및 분석틀 23
• 1. 연구의 차별성 23
• 2. 연구의 분석틀 25
• 제 3 장 분석 자료 및 변수의 구성 27
• 제 1 절 분석 자료 27
• 제 2 절 변수의 구성 28
• 1. 분석 변수 28
• 2. 기초통계 35
• 제 4 장 인구구조 변화와 토지이용 변화 간 관계 40
• 제 1 절 분석 모형 및 방법 40
• 제 2 절 패널 모형 분석 결과 43
• 1. 인구변화와 주거 부문 토지이용의 관계 43
• 2. 인구변화와 상업 부문 토지이용의 관계 51
• 3. 인구변화와 공업 부문 토지이용의 관계 53
• 4. 인구변화와 녹지 부문 토지이용의 관계 55
• 제 3 절 소결 58
• 제 5 장 결론 61
• 제 1 절 연구의 요약 61
• 제 2 절 연구의 한계 및 의의 63
• 참고문헌 65