상업용 건축물 리모델링 적용 제도의 실태와 개선 방안 = A Study on the Institutional Challenges and Policy Improvements for Commercial Building Remodeling

국문 초록 (Abstract)

최근 도시 내 노후 건축물의 증가와 자산가치 제고에 대한 수요 확산에 따라 상업용 건축물 리모델링은 부동산 시장에서의 주요 투자 전략이자, 지속가능한 도시정비의 대안으로 주목받고 있다. 그러나 공동주택 중심의 법·정책 체계를 기반으로 하고 있는 현행 리모델링 제도의 한계로 인해 상업용 건축물 리모델링은 다양한 제도적 제약에 직면하고 있다. 이에 본 연구는 민간 주도로 진행되는 상업용 건축물 리모델링 사업이 제도적 불확실성과 인허가 과정의 복잡성 등 다양한 장애 요인으로 인해 원활히 추진되지 못하는 문제에 주목하였다.
본 연구는 민간 주도로 추진되는 상업용 건축물 리모델링 사업을 중심으로, 현행 제도의 실태를 다각적으로 파악하고 제도 개선의 방향을 모색하고자 하였다. 리모델링 시 적용되는 관련 법령 및 공시자료를 심층적으로 분석하고, 특히 리모델링 활성화를 위해 대표적으로 이행되고 있는 현행 제도인 ‘리모델링 활성화 구역’의 작동 실태를 파악하였다. 동시에 서울시 중구를 중심으로 이행된 리모델링(대수선, 증축, 용도변경) 현황을 조사하고, 대표 리모델링 사례를 선정해 사업에 직접적으로 참여한 실무자들의 인터뷰와 설문조사를 병행하여 현장에서 체감하는 제도적 쟁점을 다각적으로 도출하였다.

연구 결과, 리모델링 사업에서의 주요 제도적 쟁점은 다음과 같이 정리된다. 첫째, 리모델링 사업에 적용되는 법·제도의 적용 범위가 모호하고, 신축 중심의 규제로 인해 사업자의 사전 예측이 어려운 점이 지적되었다. 둘째, 용적률 완화와 같은 현행 인센티브 제도는 리모델링의 구조적 특수성을 반영하지 못해 실효성이 낮은 것으로 나타났다. 셋째, 노후 건축물의 구조 및 수선 이력에 대한 정보가 부족해 설계 및 시공 과정에서 예기치 못한 리스크가 자주 발생하고 있었다. 넷째, 예측 불가능하고 복잡한 인허가 절차는 사업 기간 지연과 금융 비용 상승을 초래하는 주요 리스크 요인으로 작용하고 있었다. 이러한 제도적 쟁점에 대응하고 리모델링 활성화에 기여하기 위해 본 연구에서는 1. 리모델링 중심 산업 기반 구축 및 인식 제고, 2. 법·제도의 구조적 정비, 3. 사업 리스크 완화를 위한 지원 체계 마련 등 세 가지 측면에서 개선 방안을 제시하였다.
본 연구는 실증적 사례 분석과 인터뷰 및 설문조사를 통한 현장 기반 분석을 통해 상업용 리모델링 제도의 구조적 한계를 구체적으로 진단하고, 이를 개선하기 위한 실천적 방안을 제시하였다. 이는 향후 정책 수립 및 제도 정비 과정에서 현실적이고 구체적인 시사점을 제공할 뿐만 아니라, 상업용 건축물 리모델링 활성화를 위한 기초 자료로서 활용될 수 있을 것으로 기대된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

With the growing number of aging buildings in urban areas and rising demand for asset value enhancement, commercial building remodeling has emerged as a sustainable alternative to conventional urban renewal. However, the current system—primarily designed for residential buildings—presents institutional constraints that hinder the progress of commercial remodeling projects. This study focuses on the challenges faced by privately initiated efforts, which frequently encounter regulatory uncertainty and complex approval procedures.
This research investigates the institutional framework surrounding commercial remodeling and explores potential directions for improvement. It includes a comprehensive review of relevant laws and planning documents, along with an analysis of major remodeling cases in Jung-gu, Seoul—including large-scale repairs, extensions, and changes in use—based on interviews and surveys with practitioners directly involved in these projects. The study identifies four key institutional challenges: (1) ambiguous application of laws and regulations centered on new construction, which reduces predictability for remodeling projects; (2) limited effectiveness of incentives such as floor area ratio (FAR) relaxations due to structural constraints; (3) lack of access to reliable data on structural conditions and maintenance history, which increases risks during design and construction; and (4) overly complex and unpredictable permitting processes, which delay projects and raise financial burdens. To address these issues and promote remodeling activity, the study proposes three strategic directions: (1) fostering a remodeling-oriented industry base and increasing public awareness, (2) structurally reforming legal and institutional systems, and (3) developing support mechanisms to reduce project-related risks.
Through empirical case analysis and field-based investigation, this study provides a concrete diagnosis of the institutional limitations affecting commercial remodeling. Its findings offer practical insights for future policy development and system reform, serving as a valuable foundation for revitalizing the commercial remodeling sector.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구 배경 1
• 2. 연구의 목적 및 의의 3
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구 방법 6
• 제 3 절 선행연구 검토 9
• 1. 선행연구 현황 9
• 2. 본 연구의 차별성 10
• 제 2 장 상업용 건축물 리모델링 제도 11
• 제 1 절 리모델링 개념 11
• 1. 리모델링의 개념과 목적 11
• 2. 리모델링의 법적 정의와 본 연구의 용어 사용 기준 12
• 제 2 절 리모델링 관련 제도와 정책 15
• 1. 리모델링 관련 제도와 정책 현황 15
• 2. 리모델링 활성화 구역 19
• 3. 상업용 리모델링 적용 제도의 특성과 한계 24
• 제 3 장 리모델링 사례 분석 26
• 제 1 절 서울 도심부 리모델링 실태 26
• 1. 리모델링 현황 조사 개요 26
• 2. 서울 도심부 리모델링 현황 26
• 제 2 절 리모델링 실행 사례 분석 31
• 1. 리모델링 사례 조사 개요 31
• 2. 리모델링 실행 사례 분석 33
• 3. 소결: 상업용 리모델링의 쟁점사항 54
• 제 4 장 상업용 리모델링 제도 개선 방안 60
• 제 1 절 리모델링의 제도적 한계와 개선 방향 60
• 1. 현행 리모델링 제도의 한계 60
• 2. 리모델링 제도 개선 방향 64
• 제 2 절 리모데링 제도 개선 방안 65
• 1. 리모델링 활성화를 위한 법체계 마련 65
• 2. 리모델링 관련 기존 법령의 통일성 확보 및 정교화 66
• 3. 리모델링 사업에 대한 지원 방안 마련 72
• 제 5 장 결론 76
• 제 1 절 결론 및 시사점 76
• 1. 연구의 결과 요약 76
• 2. 연구의 의의 77
• 3. 연구의 한계점과 향후 과제 78
• 참고문헌 80
• 부 록 83
• Abstract 86