상업용 오피스 시장에서 공유오피스의 산업구조와 경쟁우위에 대한 연구 = A Study on the Industrial structure and Competitive advantage of Coworking offices in the Commercial office market

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 팬데믹 이후 변화한 국내 상업용 오피스 시장에서 공유오 피스 기업들이 어떻게 경쟁우위를 확보하고 지속가능한 전략을 구축할 수 있는지를 분석하였다. 기존 연구가 주로 수요자 관점에서 공간 만족 도와 성장요인에 집중했다면, 본 연구는 포터의 Five Forces Model을 이론적 틀로 활용하고 관련 전문가들을 인터뷰하여 공유오피스의 산업구 조와 주요 이해관계자 간의 전략적 상호작용을 고찰하였다.
분석결과, 공유오피스는 유연한 계약조건과 차별화된 서비스 제공을 통해 기존 일반오피스와는 다른 방식으로 독자적 수요층을 창출하고 있으며, 특히 강남 주요도로와 같은 핵심 입지에 벤처기업들의 입주를 가능하게 하여 스타트업 비즈니스 생태계에도 긍정적인 파급효과를 미치고 있었다. 그러나 최근 서울 주요 권역의 오피스 시장이 임대인 우위시장 으로 전환되면서 공급자(건물주)와의 협상력은 약화되었고, 기존 전대 기 반 모델만으로는 수익성 확보에 한계가 나타났다. 이에 따라 공유오피스 기업들은 임차인 우위 시장을 공략하거나, 입주기업의 데이터를 기반으 로 한 새로운 부가가치 창출 전략을 추진하고 있다.
결론적으로 공유오피스는 단순한 공간 전대 사업을 넘어, 공간을 매 개로 한 맞춤형 비즈니스 파트너로의 진화가 필요하며, 본 연구는 이를 전략적으로 조망함으로써 관련 연구와 실무에 시사점을 제공하려 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study analyzes how coworking space companies have secured competitive advantage and developed sustainable strategies in the post-pandemic commercial office market in South Korea. While previous research primarily focused on demand-side factors such as user satisfaction and growth drivers, this study adopts Michael Porter's Five Forces Model as a theoretical framework and incorporates expert interviews to examine the industrial structure of coworking spaces and the strategic interactions among key stakeholders.
The analysis finds that coworking spaces have successfully cultivated a distinct customer base through flexible lease terms and differentiated services, offering an alternative to traditional office models. Notably, they have facilitated the entry of venture companies into prime locations such as major roads in Gangnam, thereby positively impacting the startup business ecosystem. However, with the recent shift in Seoul’s office market toward a landlord-dominant structure, the bargaining power of coworking space operators has weakened, revealing structural limitations in the traditional sublease-based business model. In response, coworking firms are expanding into tenant-favorable markets and exploring new value-added strategies based on tenant data.
In conclusion, coworking spaces must evolve beyond simple subleasing businesses to become customized business partners that leverage space as a platform. This study provides strategic insights into this transformation and offers theoretical and practical implications for future research and industry practices.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 01
• 제 1 절 연구배경 및 목적 01
• 제 2 절 연구질문 03
• 제 2 장 선행연구 및 이론적 틀 05
• 제 1 절 공유오피스 05
• 제 2 절 마이클 포터의 5요인 이론 12
• 제 3 절 기존 연구와의 차별점 16
• 제 3 장 공유오피스 현황 분석 18
• 제 1 절 공유오피스 형성과정 18
• 1. 공유오피스 형성과정 18
• 2. 국내 공유오피스 업계 성장배경 20
• 제 2 절 상업용 오피스 시장에서 공유오피스 현황 23
• 1. 상업용 오피스 시장 현황 23
• 2. 국내 공유오피스 업체 현황 25
• 제 3 절 공유오피스 비즈니스 구조 28
• 1. 일반오피스와 공유오피스 비즈니스 모델 비교 28
• 2. 공유오피스의 핵심성공요인 31
• 제 4 장 분석의 틀 35
• 제 1 절 연구방법 35
• 제 2 절 분석방법 36
• 제 5 장 분석결과 및 논의 38
• 제 1 절 신규진입자의 위협 38
• 1. 새로운 경쟁자 39
• 2. 진입장벽 40
• 제 2 절 대체재의 위협 41
• 1. 경쟁상황 42
• 2. 비교우위 43
• 제 3 절 구매자의 교섭력 44
• 1. 구매자 니즈 45
• 2. 교섭력 강화 요인 46
• 제 4 절 공급자의 교섭력 47
• 1. 시장 상황에 따른 교섭력의 변화 47
• 2. 계약방식의 변화와 시장 대응 전략 49
• 제 5 절 기존 기업 간 경쟁강도 50
• 1. 경쟁강도 결정요인 51
• 2. 차별화된 비즈니스 전략 52
• 제 6 절 소결 54
• 제 6 장 결론 및 한계점 57
• 참고문헌 59
• Abstract 63