시장변동성과 리츠수익률의 관계 : 공익적 목적을 위한 리츠의 활용가능성 탐색 = The Relationship Between Market Volatility and REITs Returns:The Potential of REITs for Public Purposes

국문 초록 (Abstract)

국내 상장 리츠(REITs)의 섹터별 특성과 자산 보유 구조에 따라 투자자산(주식, 채권, 금)이 갖는 시장위험에 대한 헤지 효과를 분석한다. 도시계획을 실행하려면 장기적 운영과 민간자본의 안정적 참여가 요구되므로, 리츠의 헤지 기능을 파악하는 것은 자산운용 전략뿐 아니라 도시계획 사업의 재원구조 설계 측면에서도 중요한 의의가 있다. 이 연구는 2021년부터 2023년까지 상장리츠의 일별 수익률 데이터를 활용했으며, 비교자산인 주식(KOSPI), 채권(KRX종합채권지수), 금(Goldman Sachs Commodity Index)의 실현변동성과 리츠 수익률 간 관계를 Westerlund와 Narayan 유형의 ARDL 모형으로 분석하였다.
총 750개의 모형을 추정한 결과 통계적으로 유의한 경우는 45개, 그 중 비교자산의 위험에 대해 리츠 수익률이 반대 방향으로 반응하는 헤지 효과는 7개로 확인되었다. 섹터별로는 주거 리츠가 주식시장 위험을 헤지하고, 일부 오피스 리츠는 자산을 증권형태로 보유하면서 서로 다른 운용사에 의해 관리되는 경우에 한해 금과 주식 변동성을 헤지하였다. 반면 리테일과 물류 리츠는 어떠한 자산에 대해서도 헤지 효과를 가지지 않았다. 특히 안정적인 임대구조를 보유한 리츠가 시장의 충격에 견디는 특징을 보였다. 이 연구는 국내 리츠의 자산유형과 구조가 시장 위험에 미치는 영향을 실증적으로 분석하여, 리츠가 분산투자 및 도시계획을 실현하는 재원 조달 수단으로 활용될 수 있는 가능성을 제시한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study investigates the hedging effectiveness of listed Real Estate Investment Trusts (REITs) in Korea against market risks associated with traditional asset classes—namely equities, bonds, and gold—by analyzing sector-specific characteristics and asset holding structures. As urban development projects increasingly demand long-term operational sustainability and stable private sector participation, understanding the functional role of REITs within the broader asset class framework holds significant implications not only for asset management strategies but also for the design of financial structures in urban planning.
Using daily return data of listed REITs from 2021 to 2023, this study applies the Westerlund and Narayan-type Autoregressive Distributed Lag (ARDL) model to examine the relationship between REIT returns and the realized volatilities of benchmark assets: equities (KOSPI), bonds (KRX Composite Bond Index), and gold (Goldman Sachs Commodity Index). Out of a total of 750 estimated models, 45 showed statistically significant results, among which only 7 exhibited a hedging effect—where REIT returns moved in the opposite direction to the volatility of the benchmark asset.
By sector, residential REITs demonstrated hedging effectiveness against equity market risk, while certain office REITs—specifically those with securitized asset structures and managed by different asset management companies—showed hedging responses to volatility in both gold and equity markets. In contrast, retail and logistics REITs displayed no significant hedging effect against any benchmark asset. Notably, REITs with stable rental income structures were more resilient to external market shocks.
These findings empirically highlight how the asset type and structural characteristics of REITs influence their responsiveness to market risk, thereby providing policy and strategic insights into the potential role of REITs as instruments for both portfolio diversification and long-term financing of urban development initiatives.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론   1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적   1
• 제 2 절 연구의 범위   2
• 제 3 절 연구의 방법   2
• 제 2 장 기존 연구 고찰   3
• 제 1 절 도시계획과 리츠   3
•   1. 도시계획의 특징과 리츠
•   2. 리츠의 도시계획 적합성
•   3. 도시계획에서 리츠의 작동조건
• 제 2 절 리츠와 주식   11
•   1. 비교자산으로서 주식의 성격
•   2. 리츠의 헤지와 주식
• 제 3 절 리츠와 채권   14
•   1. 비교자산으로서 채권의 성격
•   2. 리츠의 헤지와 채권
• 제 4 절 리츠와 금   16
•   1. 비교자산으로서 금의 성격
•   2. 리츠의 헤지와 금
• 제 5 절 연구의 차별점   20
• 제 3 장 연구설계 및 분석   23
•  제 1 절 분석 기간 및 대상 23
•  제 2 절 연구모형 28
•  제 3 절 실증분석 35
• 제 4 장 결론 40
•  제 1 절 연구 요약 40
•  제 2 절 연구 한계 41
• 참고문헌 42
• Abstract 49