외부 공간의 녹화 특성이 오피스 임대료에 미치는 영향 : 서울시 3대 업무권역을 중심으로 = The Effect of External Greening Characteristics on Office Rental Prices:A Case Study of Seoul’s Three Major Business District

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울시 3대 업무권역(CBD, GBD, YBD)에 위치한 오피스를 대상으로, 외부 가로경관을 구성하는 그린인프라 요소가 오피스 임대료 형성에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 기존의 그린인프라 관련 연구가 주거부동산에 집중되거나 건물 내부의 친환경 설계에 한정되어 있는 반면, 본 연구는 오피스 외부 공간의 물리적·질적 특성에 주목하였다.
연구 방법으로는 공개공지율과 가로녹시율(Green View Index, GVI)을 주요 독립변수로 설정하고, 입지 및 건물 특성을 통제한 다중회귀분석을 통해 각각의 변수들이 오피스 자산가치에 미치는 영향을 정량적으로 검토하였다. 공개공지율은 건축물대장 및 건축물생애이력 시스템을 통해 확보하였으며, GVI는 Google Street View 이미지에 DeepLab V3+ 기반 의미론적 분할 기법을 적용하여 산출하였다. 분석 결과, 전체 표본을 대상으로 한 모델에서는 외부 녹화 특성 변수가 통계적으로 유의한 영향을 미치지 않았지만, 공개공지가 존재하는 오피스를 대상으로 한 모델에서는 공개공지율이 5% 유의수준에서 임대료에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 반면, 보행자의 시각적 경험을 반영한 가로녹시율은 모든 모델에서 유의하지 않았다.
이러한 결과는 일정 규모 이상의 공개공지가 물리적으로 활용 가능한 외부 공간으로 기능할 때 임대료 프리미엄 형성에 기여할 수 있음을 시사한다. 특히, 이는 공개공지 제공이 단순히 제도적 의무사항을 넘어 부동산 자산가치의 상승과 연결될 수 있다는 점에서, 민간 건축주에게 실질적인 경제적 유인이 존재함을 보여주는 실증적 근거가 된다.
그러나 현재 서울시의 공개공지 제도는 면적 기준 충족 여부에 집중되어 있으며, 조경 품질이나 이용 가능성 등 질적 요소에 대한 관리 기준은 부재한 실정이다. 따라서 향후에는 공개공지의 질적 수준을 정량적으로 평가할 수 있는 지표를 마련하고, 이를 바탕으로 한 인센티브 체계를 도입할 필요가 있다. 뉴욕과 도쿄의 사례처럼 조경 구성 요소, 수종 다양성, 녹지 연속성 등을 정량화하고, 이를 보상 기준에 반영함으로써 민간의 자발적인 녹지 품질 관리와 유지 노력을 유도할 수 있을 것이다.
본 연구는 상업용 부동산 외부공간의 물리적·시각적 녹화 특성을 정량화하고, 각각이 자산가치에 미치는 영향을 구분하여 분석하였다는 점에서 의의가 있다. 나아가, 본 연구는 민간 주체가 외부 녹지의 질을 자발적으로 유지·관리할 수 있도록 유도하는 정책 설계의 필요성을 제시하였으며, 기후변화 대응 및 도시 회복탄력성 강화를 위한 도시계획 수단으로서 그린인프라의 전략적 활용 가능성을 시사하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study empirically analyzes the impact of green infrastructure elements in the external streetscape on office rental prices, focusing on office buildings located in Seoul's three major business districts—CBD, GBD, and YBD. While previous research on green infrastructure has primarily focused on residential real estate or interior sustainable design, this study emphasizes the physical and qualitative characteristics of outdoor spaces. To this end, two key independent variables were established: the ratio of Privately Owned Public Space(POPS) and the Green View Index(GVI), with multiple regression analysis applied under a hedonic pricing framework, controlling for locational and building characteristics.
The ratio of POPS was obtained through official building records and lifecycle management systems, while GVI was calculated using Google Street View images and semantic segmentation based on DeepLab V3+. The results showed that in the model based on the full sample, external greening characteristics did not have a statistically significant effect on rental prices. However, in the model limited to buildings with POPS, the ratio of such space had a statistically significant positive effect at the 5% level. In contrast, the GVI, which reflects pedestrians’ visual experiences, showed no significance in any model.
These findings suggest that POPS of sufficient scale, when physically usable, can contribute to the formation of rental price premiums. This implies that the provision of POPS can be more than a regulatory obligation—it can serve as a tangible economic incentive for private developers by enhancing asset value. Nevertheless, Seoul’s current POPS regulations focus solely on meeting minimum area requirements, with no formal criteria for landscaping quality or usability. Therefore, there is a pressing need to develop quantitative indicators to evaluate the qualitative level of POPS and to establish an incentive framework accordingly. Drawing on cases from New York and Tokyo, where landscaping elements, species diversity, and green continuity are quantified and reflected in incentive structures, Seoul can also encourage voluntary private management and enhancement of urban green quality.
This study is significant in that it quantifies the physical and visual greening characteristics of external spaces in commercial real estate and separately analyzes their impact on asset value. Furthermore, it highlights the need for policy designs that facilitate voluntary private-sector efforts to maintain and improve the quality of urban greenery, while presenting the strategic potential of green infrastructure as a planning tool for climate change adaptation and enhancing urban resilience.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 2
• 제 2 장 이론적 고찰 4
• 제 1 절 오피스 외부를 구성하는 가로경관 요소 4
• 제 2 절 가로경관을 구성요소 중 그린인프라 요소 6
• 제 3 절 공개공지 10
• 제 4 절 선행연구 분석 14
• 제 5 절 연구의 차별성 23
• 제 3 장 연구 방법 25
• 제 1 절 분석 대상 및 범위 25
• 제 2 절 분석 방법 29
• 제 3 절 변수 설정 36
• 제 4 장 분석 결과 37
• 제 1 절 기초통계량 37
• 제 2 절 회귀모형 추정결과 39
• 제 5 장 결 론 42
• 제 1 절 연구의 종합 43
• 제 2 절 논의 44
• 제 3 절 연구의 의의 및 한계 46
• 참고문헌 48
• Abstract 52