전세사기 발생원인에 관한 연구 : 근거이론의 관점에서 = A Study on the Causes of Jeonse Fraud : Based on the Grounded Theory Approach

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 주택임대차와 관련하여 전세라는 독특한 제도를 운영하고 있다. 전세제도는 임차인이 월차임 대신 일정금액의 전세금을 임대인에게 지급하고, 타인의 부동산을 점유하여 사용・수익할 수 있는 제도이다. 이는 임차인에게 월차임 부담을 덜어주는 동시에, 월세, 전세, 자가로 이어지는 주거사다리 역할을 하며, 주택구입을 위한 목돈 마련에 기여해왔다.
그러나, 거액의 전세금을 임대인에게 지급한다는 특징으로 인해 임대인이나 공인중개사 등이 이를 악용하여 임차인이 대항력을 취득하기 직전 주택을 무자력자인 임대인에게 매도하거나, 허위의 근저당권을 설정하는 경우 등 사기에 쉽게 노출되는 문제가 있다.
현행 우리나라 법제에서는 「주택임대차보호법」을 통해 임차인의 권리, 특히 보증금반환청구권 등을 보호하고 있다. 또한, 임차인의 보증금을 보호하기 위해 한국주택금융공사의 일반전세지킴보증과 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증상품이 운영되고 있으나, 이러한 보증상품은 주택의 인도와 주민등록을 통한 대항력 취득 및 확정일자를 통한 우선변제권 취득을 요건으로 하고 있어, 「주택임대차보호법」의 임차인 보호를 초과하는 범위에 대해서는 보증상품의 실효성이 부족한 상황이다.
정부는 2023. 6. 1. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」과 「공공주택사업자의 전세사기피해주택 매입 업무처리지침」을 제정하여 한국토지주택공사 및 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 전세사기 피해주택을 매입하고, 피해자에게 공공임대주택을 공급할 수 있도록 하는 등 피해자의 주거안정을 도모하고 있다. 그러나 2024. 5. 1. 최근까지도 전세사기 피해자가 극단적 선택을 하는 등 사회적 문제가 여전히 지속되고 있다.
통계청, 금융감독원 및 한국은행의 2024년 가계금융복지조사 결과에 따르면, 2024. 3. 31. 기준 전세가구의 평균자산은 5.4억 원인데, 그 중 전세보증금은 2.3억 원이다. 전세보증금은 전세가구의 전체 자산 중 약 43%의 비중을 차지하는 점, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 대항력을 취득할 수 있는 현행 「주택임대차보호법령」의 특성 상 전세사기가 발생할 경우 보증금을 모두 잃을 수 있다는 점에서 본 연구의 중요성이 강조된다.
전세사기 및 임차인 보호 관련 기존에 많은 연구가 있었지만, 본 연구는 크게 3가지 측면에서 기존 연구와 차별화를 기하고자 한다.
먼저, 전세제도와 관련한 최대한 많은 공기업정책을 연구하고자 시도하였다. 한국토지주택공사 및 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사의 전세사기피해주택 매입 및 공급, 장기전세주택, 든든전세주택, 주택도시보증공사의 전세금반환보증, 버팀목전세자금대출, 안심전세 App, 든든전세주택, 한국주택금융공사의 전세보증금반환보증, 한국부동산원의 부동산거래 전자계약시스템과 관련한 연구를 그 예로 들 수 있다. 이외에도 전세제도의 연혁, 등기제도, 「주택임대차보호법」 등 우리나라의 전세와 관련한 가능한 모든 제도를 광범위하게 연구하였다.
또한, 근거이론에 기반하여 연구를 설계하였다. 근거이론은 자료를 수집하고 분석하는 질적 연구 방법론으로서, 전세사기라는 복잡한 사회현상을 심층적으로 이해하고 설명하는데 유용하게 활용될 수 있다.
마지막으로 본 연구에서는 심층면접을 통하여 자료를 수집 하였다. 전세제도와 관련한 법적 지식 및 실무경험이 풍부한 변호사, 공인중개사, 공공기관 직원을 대상으로 전세사기가 발생하는 법‧제도적 원인을 규명하였다. 전세사기는 「민법」, 「주택임대차보호법」등 법적인 문제와 연관되어 있어 전세사기의 특성에 관한 전문가들의 직‧간접적 경험과 지식, 실무적인 경험을 연구에 반영하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 2
• 제 2 장 선행연구의 검토 4
• 제 1 절 전세제도의 의의 4
• 1. 전세권과 미등기 전세 4
• 2. 전세제도의 연혁 5
• 3. 전세금, 보증금, 임대차보증금, 임대보증금, 임차보증금,
• 전세보증금의 의의 8
• 제 2 절 전세사기의 의의 11
• 1. 전세사기의 의의 11
• 2. 주요 전세사기 사건 판례 동향 12
• 제 3 절 전세 관련 제도 16
• 1. 우리나라의 현행 등기제도 16
• 2. 「주택임대차보호법」에 따른 임차인 보호 18
• 3. 전세보증금반환보증 22
• 4. 「공인중개사법」에 따른 손해배상책임의 보상 23
• 5. 「민간임대주택법」에 따른 보증금의 보증 24
• 6. 「공공주택 특별법 시행령」에 따른 장기전세주택 25
• 7. 「기존주택등 매입임대주택 업무처리지침」에 따른
• 든든전세주택 28
• 8. 부동산거래 전자계약시스템 29
• 9. 버팀목전세자금대출 31
• 제 4 절 전세사기 관련 선행연구 32
• 제 3 장 연구방법 38
• 제 1 절 연구 접근방법 38
• 1. 질적 연구의 의의 38
• 2. 근거이론의 내용 39
• 3. 패러다임 모형의 적용 42
• 제 2 절 연구문제의 발견과정 43
• 제 3 절 연구 참여자의 선정과 자료수집 방법 44
• 1. 연구 참여자의 선정 44
• 2. 자료수집 방법 45
• 제 4 장 근거이론을 통한 분석 결과 49
• 제 1 절 범주의 발견 49
• 제 2 절 패러다임 분석 51
• 1. 인과적 조건: 법‧제도적 취약성 51
• 2. 중심현상: 전세사기 발생 56
• 3. 작용-상호작용 전략: 사전‧사후적 규제정책 57
• 4. 결과: 전세사기 예방 또는 지속 63
• 5. 맥락적 조건: 주택‧지역‧임대인‧임차인 요인 64
• 제 3 절 선택코딩 72
• 제 5 장 결론 73
• 제 1 절 연구 결과 요약 및 결론 73
• 제 2 절 연구의 의의 및 시사점 74
• 제 3 절 연구의 한계 75
• 부록 77
• 참고문헌 81
• Abstract 89