지하철 개통이 인접 주택 가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 하남선의 택지지구 역세권과 구도심 역세권을 중심으로 = The Impact of Subway Openings on Nearby Housing Prices:A Case Study of Station Areas in New Town and Old Downtown Along the Hanam Extension Line

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The main objective of this study is to empirically analyze the impact of the opening of the Hanam Line, an extension of Seoul Subway Line 5 into Hanam City, on nearby apartment prices. In particular, the study aims to examine how the same transportation infrastructure affects the housing market differently depending on the urban context, by comparing two areas within Hanam City that have distinct urban structures: the new town-type residential development district (Misa Station) and the existing old downtown area (Hanam City Hall Station).
The difference between this study and previous studies is that while prior research mainly focused on a single area or the average effect of subway openings, this study attempts a more refined analysis by including heterogeneous responses according to region type and price-tier-specific housing price reactions.
This study utilizes actual transaction data from the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, collecting apartment transaction data over a total of two years—one year before and one year after the subway opening. The analysis sets independent variables including building and complex characteristics (parking ratio, building age, builder reputation) and locational characteristics (walking time to subway stations, large supermarkets, and elementary schools), and applies a hedonic price model based on multiple regression. In addition, to measure the effect of policy projects or large-scale development projects such as subway openings, the Difference-in-Differences (DID) method is used, and the interaction effect of the cross-variable representing the pure effect of subway opening multiplied by the number of available metropolitan bus routes is also analyzed. Furthermore, because housing prices have heterogeneous characteristics that are difficult to explain with average values alone, the study applies a Quantile Regression model to examine how the effect of subway openings varies across different price quantiles.
The main findings show that after the subway opening, apartment prices within station areas in the new town increased more significantly than those in non-station areas, especially compared to the old downtown. In the new town, where there are diverse transportation options, the subway and metropolitan buses exhibited a substitutive relationship, whereas this was relatively not the case in the old downtown. Also, builder reputation was significant in the new town but not in the old downtown. This is believed to be because many of the apartments with large price increases in the old downtown were not built by top-tier builders. Lastly, in both the new town and the old downtown, the substitutive relationship between subway and metropolitan buses appeared stronger in lower-priced housing than in higher-priced housing. This is interpreted as due to the fact that, as the distance from subway stations increases, the housing tends to be lower-priced and subway accessibility declines, which increases the demand for metropolitan or local (feeder) buses.
Through this study, it is emphasized that the impact of subway openings on the housing market can vary depending on physical and locational characteristics, as well as the relationship with other transportation modes. Therefore, it is necessary for local governments to pursue regionally tailored and comprehensive approaches, rather than uniform public transportation policies. Moreover, housing price increases were more significant in the year after the subway opening compared to the year before, implying that from the perspective of housing demand, thorough analysis and consideration of real estate transactions are required at an early stage prior to the subway opening, rather than waiting until just before or after the opening.

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 주요 목적은 서울 지하철 5호선에서 하남시로 연장된 노선(이하 하남선)의 개통이 인접 아파트 가격에 미치는 영향을 실증적으로 분석하는 것이다. 특히 하남시 내 서로 다른 도시 구조를 가진 두 지역, 즉 신도시형 택지지구(미사역)와 기존 구도심 지역(하남시청역)을 구분하여 비교함으로써, 동일한 교통 인프라가 서로 다른 도시 맥락에서 주택시장에 어떠한 영향을 미치는지를 규명하고자 하였다.
본 연구와 기존 선행 연구와의 차이점은 기존의 선행 연구들은 주로 단일 지역 또는 지하철 개통 여부에 따른 평균적 효과에 초점을 두었던 반면, 본 연구는 지역 유형에 따른 이질적 반응과 분위별 주택 가격 반응까지 포함하여 보다 정교한 분석을 시도하였다는 점이다.
한편, 본 연구에서는 국토교통부 실거래가 자료를 활용하였으며, 지하철 개통 전후 각각 1년의 시점을 기준으로 하여 총 2년간의 아파트 실거래 데이터를 수집하였다. 분석 방법으로는 주택 가격에 영향을 미치는 건물‧단지 특성(주차대수 비율, 건물연식, 건설사 인지도)과 입지 특성(지하철, 중대형마트 및 초등학교 보행시간)을 독립변수로 설정하고, 다중회귀분석 기반의 헤도닉가격모형(Hedonic Price Model)을 사용하였다. 또한 지하철 개통과 같은 정책사업 및 대규모 개발사업의 효과를 측정하기 위해 이중차분법(Difference-in-Differences method)을 병행하고, 지하철 개통의 순수한 효과를 의미하는 교차변수와 광역버스 이용가능 노선수를 곱한 상호작용항 효과도 분석하였다. 또한 주택 가격은 전체 평균값만으로 설명되기 어려운 이질적 특성을 가지므로, 본 연구는 분위회귀모형(Quantile Regression)을 활용하여 가격 분위별로 지하철 개통의 효과가 어떻게 달라지는지를 살펴보았다.
주요 분석 결과, 구도심보다 택지지구에서 지하철 개통 이후 역세권 내 아파트가 비역세권 아파트보다 상대적으로 가격 상승이 컸다. 그리고 택지지구는 교통수단 선택이 다양하여 지하철과 광역버스가 상호 대체관계를 보이나, 구도심은 상대적으로 그렇지 않았다. 또한 건설사 인지도는 택지지구에서는 유의미하나 구도심에서는 그렇지 않았는데, 이는 구도심에서 가격 상승폭이 큰 아파트의 대부분이 지하철역 근처의 1군 건설사 이외의 아파트가 상당수이기 때문으로 판단된다. 마지막으로 택지지구와 구도심 모두 고가주택보다 저가주택에서 지하철과 광역버스 간 상호 대체관계가 강하게 나타났는데, 이는 지하철역과 멀어질수록 대부분 저가주택이면서 지하철 접근성이 떨어져 광역버스 또는 이와 연계한 지선(마을)버스 수요가 증가하기 때문으로 판단된다.
본 연구를 통해 지하철 개통이라는 요소가 주택시장에 미치는 영향은 물리적, 입지적 특성 및 타 교통수단과의 관계 등에 따라 달라질 수 있으므로 지자체의 대중교통 정책은 획일적 접근이 아닌 지역 맞춤형 종합적 접근이 필요함을 강조한다. 아울러 지하철 개통 1년 이전보다 개통 1년 이후 주택 가격 상승이 더 유의미한데, 이는 주택수요자 입장에서 지하철 개통이 임박하거나 개통한 이후 시점보다 개통 이전 시점에 주택거래에 대한 철저한 분석과 고찰이 필요함을 시사한다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 5
• 1. 연구의 범위 5
• 2. 연구의 방법 6
• 제 2 장 이론적 배경 및 선행 연구 검토 9
• 제 1 절 이론적 배경 9
• 1. 역세권의 개념 및 범위 9
• 2. 주택 가격 결정이론 12
• 제 2 절 선행 연구 검토 14
• 제 3 절 선행 연구와의 차이점 18
• 제 3 장 하남선 및 하남시 일반현황 20
• 제 1 절 하남선 현황 20
• 제 2 절 하남시 현황 22
• 1. 지리적 현황 22
• 2. 인구 현황 22
• 3. 주택 현황 24
• 제 4 장 연구모형 및 연구설계 25
• 제 1 절 연구모형 25
• 1. 헤도닉가격모형 및 분위회귀모형 25
• 2. 이중차분법모형 27
• 제 2 절 하남선 영향 분석을 위한 자료구축 29
• 1. 하남선 영향력 분석 대상 지역 설정 29
• 2. 하남선 영향력 분석 기간 설정 29
• 3. 하남선 영향력 분석자료 30
• 제 3 절 변수의 정의 및 선정 31
• 1. 종속변수 31
• 2. 독립변수 31
• 3. 통제변수 및 상호작용항 32
• 제 4 절 연구가설 설정 33
• 1. 가설의 개요 33
• 2. 가설의 설정 33
• 제 5 장 실증분석 35
• 제 1 절 기초통계분석 및 상관분석 35
• 1. 기초통계분석 35
• 2. 상관분석 37
• 제 2 절 다중회귀분석 42
• 1. 다중회귀분석의 개요 42
• 2-1. 다중회귀분석(미사역) 43
• 2-2. 종합 해석 및 연구가설과의 관계 49
• 3-1. 다중회귀분석(하남시청역) 51
• 3-2. 종합 해석 및 연구가설과의 관계 57
• 제 3 절 분위회귀분석 59
• 1. 분위회귀분석의 개요 59
• 2-1. 분위회귀분석(미사역) 60
• 2-2. 종합 해석 및 연구가설과의 관계 62
• 3-1. 분위회귀분석(하남시청역) 64
• 3-2. 종합 해석 및 연구가설과의 관계 66
• 제 6 장 결론 및 시사점 68
• 제 1 절 연구 요약 68
• 제 2 절 연구의 시사점 70
• 제 3 절 연구의 한계점 71
• 참고문헌 73
• Abstract 75