한국 산업자본 축적에서 부동산의 역할과 지대 수익 기반 체계의 작동 메커니즘 = The Role of Real Estate in the Accumulation of Industrial Capital in Korea and the Mechanisms of Rent-Based Revenue

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 산업자본의 축적 과정에서 공간의 속성과 활용 방식, 그 구조가 총체적으로 어떻게 변화하는가를 분석한다. 현대 자본주의론은 자본주의의 성격이 변화하고 있음을 지적하지만, 구체적인 전개 방식은 충분히 설명하지 못했다. 이에 공간을 중심으로 자본주의의 작동 방식을 분석하는 것이 필요하다. 자본주의의 작동이라는 일반적 과정은 공간적 관계와 뒤얽히며 작동하므로, 공간 중심의 분석을 통해 구체적인 이해를 도모할 수 있다.
본 연구에서는 산업자본의 축적에서 부동산의 역할에 주목함으로써 그 총체적인 변화를 이해하고자 시도한다. 이는 한국 사회의 맥락에서도 필요하다. 한국 사회에서 부동산은 투기적 도시화의 핵심이었으나, 개인이나 가계에 비해 산업자본의 부동산을 통한 축적은 간과되어 왔기 때문이다. 한국의 부동산 기반 축적에서 산업자본은 꾸준히 참여하였고, 특히 2010년대 후반 그 참여 비중이 증가하였다. 이러한 맥락에서 산업자본이 축적 과정에서 부동산을 어떻게 활용하는가를 규명하는 것은 중요한 과제다.
이에 본 연구에서는 크게 자본화 논리의 작동, 행위 주체의 변화, 지역의 영향을 중심으로 산업자본의 축적에서 공간의 활용 과정을 분석하였다. 연구 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 자본화 논리의 작동 측면에서, 생산공간은 의제자본으로 변화하였다. 기업의 부동산은 미래 시세차익에 대한 기대를 내포한 자산이자 금융자산으로서, 가치 증식 및 실현 과정의 불확실성과 불투명성이 증가하였다. 그 결과 의제자본으로서의 성격이 강화되었다. 이러한 변화에 따라 부동산의 활용 목적과 핵심 논리, 잉여가치 전유에 참여하는 방식 등 또한 재구성되었다. 전통적인 생산공간으로서 부동산을 활용할 때 입지 선정을 통한 생산비용의 최소화가 목적이었다면, 의제자본으로서의 부동산 활용은 잠재적 자본이득의 극대화를 목적으로 한다. 부동산 활용 과정에서 작용하는 핵심 논리 또한 점진적으로 변화하였다. 전통적인 생산공간에서 이용이, 자본으로서 부동산에서 소유의 논리가 중요했다면, 의제자본으로서 부동산 활용에서는 투자의 논리가 부상하였다. 이 과정에서 부동산이 잉여가치의 전유에 참여하는 방식 또한 달라졌다. 전통적인 생산공간으로서의 활용과 달리, 의제자본으로서의 부동산은 현재와 미래의 가치를 이중적으로 전유하는 데 활용되고 있다.
둘째, 행위 주체의 측면에서, 부동산의 변화에 따라 기업이 이를 활용하는 방식이 달라졌다. 공간상품의 기능이 부상하면서, 생산요소로서 공간을 이용할 때의 수익성이 하락하고 투자용으로 사용할 때의 수익성이 상승하였다. 이러한 상황에서 이윤율이 하락한 기업은 이윤을 보충하기 위한 합리적 선택으로서, 높은 이윤율을 유지하는 기업은 추가적인 수익원으로 부동산을 활용하였다. 또한, 기업 부동산이 부채 조달 및 관리 수단으로 부상한 상황에서, 기업은 이를 전략적 금융자산으로 활용하여 재무를 관리하였다. 21세기 이후 위기가 반복되었고 부동산 자산 가격은 크게 상승하였다. 이러한 상황에서 부동산은 은행이 부동산 담보 대출을 선호하면서 기업의 부채 조달 수단으로 재부상하였고, 유동성 위기에 직면한 기업에 자금 조달원으로 기능하였다. 그 결과 기업과 부동산 간의 관계는 재무 측면에서 상호의존적으로 확장되었다. 이러한 공간 활용 방식의 변화에 따라 기업은 전통적인 이윤 추구자와 동시에, 지대 수취자와 재무 관리자로서 역할의 확장을 겪었다. 즉 축적 과정에서 공간과 행위 주체는 상호 영향을 미치며 새로운 방식으로 결합하였다.
셋째, 공간구조의 측면에서, 산업자본 축적 과정에서의 공간 활용은 결과적으로 공간적 위계를 심화시킨다. 기업의 부동산 보유 및 활용 양상에서 지역적인 차이가 나타나지만, 그 차이는 기업의 전략에 따라 점차 감소하였다. 이는 기업이 거점 지역 부동산을 넘어 거리가 먼 부동산을 매입하는 실천에 기인한다. 전체의 절반이 넘는 부동산 자본이득이 수도권 중심으로 발생하는 상황에서, 차액지대를 수취하고자 개별 기업이 수도권에 부동산을 보유하는 전략은 합리적인 선택이었다. 이처럼 기업 부동산 전략에 영향을 미친 위계적 공간구조는 수도권과 비수도권 간의 위계를 심화시키는 결과를 초래한다. 이처럼 공간적 위계성은 조건이자 결과로 작용하며, 이후 다시 조건으로 자리 잡아 지대 기반 축적의 반복적 구조를 형성한다.
이상에서 살핀 바와 같이, 산업자본의 축적 과정에서 공간의 새로운 활용은 기존의 배열을 변화시킨다. 생산공간은 의제자본화 되고, 이를 활용하는 기업은 지대수취자이자 재무 관리자로서 새로운 성격을 부여받으며, 위계적 공간구조는 조건이자 결과로 재생산된다. 이는 개별 행위자가 합리적인 선택과 실천을 한 결과이며, 이 과정에서 공간은 일반 법칙을 투영할 뿐 아니라 고유한 행위성을 발휘하여 다른 요소들을 변화시킨다. 그러나 새로운 배열은 가치의 지속적인 수탈(expropriation)에 기반하는 메커니즘을 형성하였다. 이는 한국 자본주의가 수탈적 구조로 변화하는 구체적 과정을 제시하였다는 점에서 의의가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study analyzes how the properties and uses of space and its structure change within the process of industrial capital accumulation. While contemporary capitalist theories highlight changes in the nature of capitalism, they often fall short of detailing these transformations. A spatially-focused analysis is therefore necessary, as the functioning of capitalism is deeply intertwined with spatial relations, allowing for a more concrete understanding.
The study focuses on the role of real estate in the accumulation of industrial capital, particularly within the context of South Korea. Although real estate has been central to speculative urbanization in Korea, the role of industrial capital in real estate accumulation has been largely less explored. Industrial capital's engagement with real estate has steadily increased, especially in the late 2010s, highlighting the need to investigate how industrial capital utilizes real estate in its accumulation processes.
This study investigates how space is utilized in the accumulation of industrial capital by analyzing it through three distinct layers: the dynamics of capitalisation, changes in key actors, and regional influences. Our findings can be summarized as follows:
First, regarding the dynamics of capitalisation, production space has been transformed into fictitious capital. This transformation reconfigures both the nature and use of space as well as the methods for appropriating surplus value. Real estate, viewed as an asset with anticipated future market gains and a financial asset, becomes fictitious capital, with its value further influenced by increasing uncertainty and opacity. While the core of traditional capitalisation focused on ownership, the functioning of fictitious capital now emphasizes investment logic based on uncertainty and opacity. Consequently, the mode of surplus value appropriation has shifted. Whereas previously centered on the immediate surplus value generated during production, the appropriation now includes both present and future value, resulting in a dual-value appropriation. Thus, while space serves as a factor of production and generates profit through surplus value, it also holds potential for future value appropriation in the form of land, representing a claim to future income.
Second, in terms of actors, the transformation of real estate has changed the way corporations utilize it. With the rise of commodity functions, the profitability of using space as a factor of production has declined while the profitability of using it as an investment has increased. In this situation, corporations with declining profit margins made real estate a rational choice to supplement their profits, while corporations with high profit margins utilized real estate as an additional source of revenue. In addition, as corporate real estate emerged as a means of financing and managing debt, corporations utilized it as a strategic financial asset to manage their finances. Since the 21st century, crises have recurred and real estate asset prices have risen significantly. Under these circumstances, real estate has re-emerged as a means of debt financing for corporations, with banks favoring loans secured by real estate, serving as a source of funding for corporations facing liquidity crises. As a result, the relationship between corporations and real estate has expanded to become interdependent in financial terms. With this change in the way space is utilized, corporations have experienced an expansion of their roles not only as traditional profit-seekers, but also as land recipients and financial managers. In other words, in the process of accumulation, space and actors have mutually influenced each other and combined in new ways.
Third, in terms of spatial structure, the utilization of space in the process of industrial capital accumulation ultimately intensifies spatial hierarchy. Although regional differences in the real estate holdings and utilization patterns of corporates appeared, the differences gradually diminished with the strategies of corporates. This is due to the practice of firms acquiring real estate beyond their local base area. With more than half of all real estate capital gains occurring in metropolitan areas, it is a rational strategy for individual firms to hold properties in metropolitan areas to capture the differential. The hierarchical spatial structure that has influenced corporate real estate strategies has the effect of reinforcing the hierarchy between metropolitan and non-metropolitan areas. This spatial hierarchy acts as both a condition and an outcome, which then becomes a condition again, thus creating a cyclical pattern of rent-based accumulation.
As demonstrated, the process of industrial capital accumulation has led to new uses of space that alter existing arrangements. Production spaces are increasingly converted into fictitious capital, with firms taking on new roles as rent recipients and financial managers. This shift results in the reproduction of hierarchical spatial structures, which function both as conditions and outcomes of this transformation. This development results from the rational choices and practices of individual actors, wherein space not only mirrors general economic laws but also exercises its own agency in reshaping other elements. Nonetheless, this new arrangement establishes a mechanism characterized by the ongoing expropriation of value. This is particularly significant as it illustrates a concrete process through which Korean capitalism is evolving into a more expropriative structure.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 1. 연구의 배경과 목적 1
• 2. 연구 대상과 방법 4
• 1) 연구 자료 4
• 2) 연구 방법 12
• 3. 논문 구성 및 연구 흐름도 13
• 제2장 선행연구 검토 15
• 1. 자본주의의 성격 변화 15
• 1) 지대 자본주의와 강탈에 의한 축적 15
• 2) 자산화 및 의제자본화 21
• 3) 관련 논의의 한계와 본 연구의 보완점 33
• 2. 산업자본의 변화 34
• 1) 자본가의 변화 34
• 2) 기업의 변화 39
• 3) 관련 논의의 한계와 본 연구의 보완점 43
• 3. 축적 과정에서 공간의 역할 43
• 1) 공간의 성격 변화 44
• 2) 기업 부동산의 기능과 그 변화 45
• 3) 지역적 변수와 불균등성 56
• 4) 관련 논의의 한계와 본 연구의 보완점 59
• 4. 연구의 분석틀 60
• 제3장 한국에서 부동산 기반 축적의 역사적 맥락과 산업자본의 참여 63
• 1. 1990년대 이전 한국의 압축적 산업화·도시화와 산업자본의 부동산 기반 성장 63
• 1) 한국의 압축적 산업화·도시화 63
• 2) 기업의 부동산 기반 성장 67
• 2. 외환위기 이후 부동산 기반 소득과 기업 비중의 증가 71
• 1) 부동산 기반 소득의 전반적 증가 71
• 2) 부동산 기반 축적에서 기업의 비중 증가 76
• 3. 소결 82
• 제4장 생산공간의 의제자본화 84
• 1. 기업 부동산에서 미래 자본이득 기대의 강화 84
• 1) 투자부동산 보유 및 활용의 증가 86
• 2) 영업용 부동산의 투자부동산적 활용 95
• 2. 금융자산화를 통한 부동산의 의제자본적 특성 강화 106
• 1) 간접투자기구로의 소유권 이전 증가 107
• 2) 금융자산으로서 본사의 활용 사례 112
• 3. 소결 120
• 제5장 부동산 활용을 통한 기업의 이윤 구조와 재무 관리 변화 123
• 1. 기업의 이윤 극대화와 공간상품으로서 부동산 활용 123
• 1) 새로운 수익원 확보를 위한 부동산 취득 124
• 2) 투자부동산 보유율 상위 기업의 부동산을 통한 수익 보충 128
• 3) 새로운 수익원으로서 부동산 취득 및 활용의 이중적 경향 136
• 2. 기업의 부채 관리와 전략적 금융자산으로의 부동산 활용 142
• 1) 담보로서의 부동산 활용 142
• 2) 재무 관리를 위한 대규모 부동산 거래 148
• 3. 소결 156
• 제6장 기업의 부동산 전략과 지역적 불균등성의 심화 158
• 1. 기업의 부동산 활용에서 나타나는 지역적 차이와 그 변화 158
• 1) 기업 부동산 보유의 지역적 차이 159
• 2) 부동산 매각액의 지역적 차이 162
• 3) 기업 부동산 거래의 지리적 네트워크 164
• 2. 비수도권 기업의 부동산 전략: 거점 지역과 수도권으로의 이중적 투자 167
• 1) 투자부동산 보유율 상위 기업의 이중적 부동산 전략 168
• 2) 투자부동산 보유 금액 상위 기업의 이중적 부동산 전략 173
• 3. 자본이득 기반 공간 계층성의 형성 179
• 1) 부동산 실현 자본이득의 수도권 집중 179
• 2) 기업 부동산의 집중과 공간 계층성의 심화 182
• 4. 소결 186
• 제7장 결론 188
• 참 고 문 헌 195